이 기사는 2018년 01월 23일 13:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 시장 침체가 예상되는 가운데 차입형 토지신탁 사업을 늘린 대한토지신탁의 수익성에 대한 우려가 커지고 있다. 분양실적 둔화로 인해 급증한 부채비율이 가장 큰 문제다. 유동성 부담이 늘면서 신용도 하락 역시 배제할 수 없는 상황이다.

22일 업계에 따르면 대한토지신탁(A0)의 신탁계정대여금은 지난해 3분기 말 기준 3249억 원을 기록했다. 2016년 말 대비 153% 증가한 수치다. 차입형 토지신탁 사업(수익 기여도 79.8%)이 크게 확대됐기 때문이다.

일반적으로 신탁계정대여금의 증가는 이자수입을 동반한다는 점에서 수익성 측면에서는 긍정적 요인이다. 하지만 위험자산 대출이 많을 경우 부실 가능성도 높아진다.


이 기간 동안 '충당금+자기자본/요주의이하자산' 비율은 77.4%포인트 하락한 93.8%로 나타났다. 요주의이하자산이 급증했기 때문이다. 자산건전성에 부담으로 작용하고 있다. 같은 기간 부채비율은 22.6%에서 79.1%로 크게 증가했다.

한국기업평가는 부채비율 100%·위험자산비중 80% 상회를 신용등급 하향 기준으로 제시하고 있다. 트리거를 충족한 상황은 아니지만 재무상황이 추세적으로 악화되고 있다. 신용등급 전망을 '부정적'으로 변경한 가장 큰 이유다.

차입형 토지신탁은 신탁회사가 위탁자(토지소유자)와의 계약에 따라 개발자금 조달, 건축물 건설·임대, 건축물 유지·관리 등을 수행한다. 관리·운영을 통해 발생하는 신탁수익을 수익자에게 교부하는 방식이다.

신탁사가 대부분의 자금을 조달하는 구조로 관련 사업 확대 시 재무레버리지도 높아진다. 부동산 경기가 악화될 경우 신탁사가 받는 충격도 클 수밖에 없다.

최근 지방과 수도권 일부 사업장에서 미분양 물량이 발생하고 있다. 부동산 규제 강화 및 부동산 공급과잉 우려로 이러한 상황이 가속화될 수 있다는 관측도 나온다.

대한토지신탁은 지방 사업장이 차지하는 비중이 76.7%에 달한다. 지방 부동산 경기가 둔화될 경우 재무부담은 더욱 커질 것으로 보인다. 사업장 분양실적이 저하되면 유동성 위험 역시 가중될 수 있다.


대한토지신탁은 수익구조 다변화 차원에서 정비사업과 뉴스테이 리츠 부문을 강화 중이다. 다만 두 사업 부문 모두 사업 착수로부터 수익 회수까지 기간이 길어 차입형 토지신탁 수익 비중은 중기적으로 유지될 전망이다.

업계 관계자는 "지방 부동산은 공급과잉이 지속되고 있다"며 "수도권으로 몰리는 수요를 분산시키는 것도 한계가 있다"고 말했다. 이어 "신규 분양도 예정돼 있어 지방 부동산 시장의 반전을 기대하기 어려운 상황"이라고 설명했다.