이 기사는 2018년 04월 17일 10:56 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자증권이 판매하고 있는 '이지스부동산투자신탁187호'는 근래 보기 드문 구조의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 펀드다. 공모펀드로 나왔다는 점이 그렇고 하나의 펀드가 두개의 PF 사업장에 나눠서 투자한다는 점에서 특이하다. 게다가 유사시 PF 대출채권을 매각할 수 있는 풋옵션 조항이 있다는 점에서 개인 투자자들을 위한 안전장치를 마련하고 있다. 판매사 한국투자증권은 계열사인 한국투자캐피털과 협업으로 이같은 구조를 짜게 됐다.

◇불안한 지방 PF, 개인을 선순위로 내세우다

오는 20일 설정 예정인 '이지스부동산투자신탁187호'가 모집할 금액은 총 347억원 가량. 이 자금은 경기도 고양시 화정동 PF 사업에 125억원, 제주 연동 사업에 220억원 가량 따로 투자된다. 펀드 가입자는 펀드 상품 하나에 가입하면서 PF 사업 두곳에 분산투자하는 효과가 생기게 된다.

개인이 주를 이룰 것으로 보이는 펀드 가입자가 상환 최우선위에 있다는 점은 가장 큰 안전장치다. 고양시 화정동 PF의 경우 총 조달액은 330억원으로 펀드 자금 등 130억원이 선순위다. 나머지 200억원은 후순위로 이 자금은 한국투자캐피탈이 댄다.


제주 연동 PF 사업도 마찬가지. 총 PF 조달규모는 580억원으로 펀드가 225억원으로 선순위이고 한국투자캐피털이 305억원 중순위, 와이디플러스제일차가 50억원 후순위로 구조가 짜여져 있다. 한국투자증권의 계열사인 한국투자캐피털이 개인 투자보다 상환순위에 밀려 있는 것이다.

금융권 관계자는 "PF를 주관하는 기관이 개인투자자보다 후순위에 밀려나 있는 경우"라며 "기존 브릿지론을 개인투자자 펀드로 차환하는 것임에도 불구하고 개인 투자자들을 상당히 배려했다"고 평가했다. 이 관계자는 "서울이 아닌 지방 개발 사업이다 보니 미분양에 대한 우려감이 이같은 구조를 만들게 했을 것 같다"고 말했다.

◇최고의 안전장치, 대출채권 '풋옵션'

안전장치는 또 있다. 여타 PF 사업에서와 마찬가지인 건설사 신용보강 형태인 책임준공 조건이다. 책임준공이란 말 그대로 시공사가 공사를 완료하지 못하면 책임을 진다는 뜻이다. 고양시 화정동 PF의 시공사는 서울건축피씨엠건설과 포스코아이씨티 공동시공이다. 제주 연동 PF 사업의 시공사는 대보건설이다. ,

그럼에도 불구하고 책임준공 약속을 못 지킬 경우 최종 안전장치가 또 있다. 바로 펀드가 보유하고 있는 대출채권을 판매사 한국투자증권의 계열사인 한국투자캐피털에게 매도할 수 있는 조건이다. △시공사에게 부도사유가 발생하여 신축공사가 중단되고, 공사 중단일로부터 3개월 이내 시공사가 제3자로 교체돼 신축공사가 다시 진행되지 않을 경우 △PF 만기 1개월 전까지 확정일자부 소유권 보존등기 미 이행시, 풋옵션 행사가 가능하다. 풋옵션 대상 채권은 선순위 PF 대출의 원금과 이자까지 포함된다.

다만 풋옵션을 행사할 경우 화정동 PF의 경우 연 1%, 제주 연동 PF는 연 0.8% 정도의 비용이 발생하게 된다. 그만큼 펀드 수익률이 낮아지는 것이다.

증권사 관계자는 "펀드 가입자가 선순위인데다 대출채권 풋옵션까지 있어 다른 PF 투자에 비해 안전장치가 많이 마련돼 있다"며 "한국투자증권이 리테일 고객들을 모으기 위해 전략적 상품을 내놓은 것 같다"고 말했다. 이 관계자는 "특히 한국투자캐피털이 대출채권 풋옵션을 받아주는 구조로 짜놓은 건 계열사간 협업에 의한 것"이라고 덧붙였다.