이 기사는 2018년 06월 19일 10:58 thebell 에 표출된 기사입니다.

완주군 삼례 주택 개발사업에 차입형 토지신탁을 제공한 대한토지신탁이 30억원의 수수료 수익을 챙긴다. 공사비의 6% 수준으로 전액 개발보수 명목이다.

18일 신탁업계에 따르면 대한토지신탁은 완주군 '삼례 이지움' 개발 사업을 추진 하기 위해 부동산 시행사인 이애프씨와 총 30억원 규모의 차입형 토지신탁 보수를 받는 계약을 체결한 것으로 나타났다.

이는 모두 개발보수이며, 별도의 분양보수는 없다. 신탁계약서 상에는 신탁보수 중 개발업무보수는 공사비의 5% 이내로 하고, 분양업무보수는 분양수입금액의 5% 이내로 명시돼 있다. 통상 차입형 신탁 사업을 진행하는 경우엔 특약 조건에 따라 개발 보수만 챙긴다.

대한토지신탁이 개발보수는 총 사업비의 5.9%에 해당하는 액수다. 삼례 이지움은 3.3㎡ 당 공사금액이 341만원으로 총 사업비는 510억원 수준이다.

주목할 점은 대한토지신탁이 내규로 정해놓은 토지신탁 보수 규모 보다도 높다는 점이다. 대한토지신탁의 신탁보수 산정 기준을 살펴보면 개발보수는 건설비의 3%, 분양보수는 분양가격의 2% 수준이다. 필요시 성과보수를 적용하는데 이때 신탁사업수익의 30% 이내로 적용하도록 돼 있다. 이번 기본 계약서에도 공사비의 5%로 명시돼 있다.

신탁보수가 다소 높게 책정된 것은 토지 소유주였던 이애프씨가 독자적으로 개발 사업을 진행하기 어려웠다는 점이 영향을 미친 것으로 분석된다. 이애프씨는 2016년 토지 매입 이후 개발사업을 추진하려 했으나, 악화된 재무상태로 자금 조달이 여의치 않았다. 당시 이애프씨의 부채비율은 561%에 달했다.

신탁업계 관계자는 "차입형 토지신탁은 신탁사가 사실상 사업시행을 도맡아 진행하는 형태"라며 "직접 자금조달에 나서다 보니 부동산 신탁사가 짊어질 리스크가 높아져 운용보수율이 높게 책정된다"고 설명했다.

현재 삼례 이지움 사업은 고전을 면치 못하고 있는 실정이다. 지난해 7월 분양을 시작했지만 고분양가 논란 속에 분양률이 15%대에 그쳤다. 삼례 이지움의 3.3㎡ 당 분양가는 699만원으로 책정됐다. 인근 도심지역과 격차는 100만원 수준에 불과한 액수다.

이후 추가 분양에 나섰지만, 성과는 미미했다. 현재 분양률은 20%대 수준에 불과하다. 대한토지신탁은 최근 분양대행사를 교체해 분양률 끌어올리기에 나선 상태다. 삼례 이지움은 지하 2층~지상 25층 4개동으로 총 334가구다. 부지면적 7478㎡, 건축면적 4만 9446㎡이다. 아파트 287가구와 오피스텔 47실로 구성돼 있다. 가구당 공급면적은 74㎡~84㎡ 수준이다.