HUG 금융기관 맞손, 주택사업 후분양제 활성화될까 국민·우리·산은·하나 참여···후분양 전제 PF 보증상품 개발, 금리 3% 초반대
이명관 기자공개 2018-09-17 08:31:04
이 기사는 2018년 09월 14일 17:08 thebell 에 표출된 기사입니다.
최근 건설업계 최대 화두로 꼽히는 '후분양제'의 도입이 본격화될 조짐이다. 주택보증공사(HUG)가 시중은행과 손을 잡고 후분양을 전제로 한 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증상품을 내놨다. 금리도 3%대 수준으로 대폭 낮췄다. 금융기관 입장에선 HUG의 보증 덕분에 PF 회수 리스크가 사라졌고, 건설사 입장에선 금융비를 최소화해 사업비 조달을 할 수 있게 됐다.14일 부동산업계에 따르면 HUG는 후분양 사업장에 대한 PF 보증 상품을 개발해 이날부터 시행키로 했다. 이는 후분양제 활성화 방안의 일환이다. HUG 관계자는 "정부가 후분양제 도입을 추진 중인데, 이를 지원하기 위한 방안으로 후분양 PF 보증 상품을 개발한 것"이라고 밝혔다.
이를 위해 HUG는 지난달 후분양 PF 대출을 제공할 금융기관 4곳을 선정했다. 제안서 평가, 개별협상 절차 등을 거친 끝에 국민은행과 우리은행, 한국산업은행, KEB하나은행이 선정됐다.
주목할 점은 금리가 3% 초반대라는 점이다. ‘CD금리(3개월물)+1.68%' 수준이다. 전날인 13일을 기준으로 하면 3.3%이다. 여기에 대출 수수료도 없다. 이는 통상적인 수준을 하회한다. 후분양 사업의 경우 6%를 상회하는 수준에서 금리가 결정됐다. HUG의 분양 보증이 없다 보니 그만큼 리스크가 높은 탓이다. 사실상 금융비용을 절반 가까이 절감할 수 있는 셈이다.
이렇다 보니 후분양제를 통한 활성화 가능성이 제기된다. 금융권 관계자는 "PF 대출의 위험가중치는 가계대출의 3배가 넘다 보니 시중은행의 경우 후분양 사업장에 PF 대출을 일으키기 어려운 실정이었다"며 "하지만 HUG가 보증을 제공하면 사실상 리스크가 사라지는 것이나 다름없기 때문에 PF 대출이 용이해진다"고 말했다.
후분양제는 5, 6차 중도금이 들어오는 시기에 분양을 시작한다. 선분양제에 비해 분양대금이 들어오는 시기가 그만큼 늦어지면서 자금공백이 발생한다. 총 사업비의 70% 수준의 PF 대출이 필요한 셈이다. 하지만 높은 조달 금리와 금융기관의 구조적 한계 때문에 자금조달이 쉽지 않았다. 후분양제가 활성화되기 어려운 구조였던 것이다.
이렇다 보니 국내에선 대부분 후분양이 아닌 선분양으로 사업이 진행돼 왔다. 선분양의 경우 20가구 이상의 주택을 공급하기 위해선 반드시 HUG의 분양보증을 받아야 한다. 이 보증서 덕분에 사업자가 자금력이 부족하더라도 PF 대출을 통해 사업비를 수월하게 조달할 수 있었다.
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