이 기사는 2018년 12월 06일 10:07 thebell 에 표출된 기사입니다.

메리츠대체투자운용은 운용자산의 절반 이상을 미국 부동산을 담보로 한 대출채권에 투자하고 있다. 이는 운용사가 설립 이후 2년 반만에 급속도로 성장할 수 있었던 요인이기도 했다. 그동안 현지 금융기관들과의 탄탄한 네트워크를 활용해 세계 최대 대출채권 시장인 미국에서 다수의 투자처를 발굴했다.

다만 미국에 편중된 포트폴리오는 운용사와 고객인 기관투자가들에게 적잖은 부담으로 작용하고 있다. 사실상 채권 투자이지만 미국 부동산 시장의 등락에서 자유로울 수 없기 때문이다. 메리츠대체투자운용은 이를 해소하기 위해 유럽 부동산 투자를 확대하는 동시에 실물 부동산 투자에도 나설 계획이다.

메리츠대체투자운용은 올해 9월말 기준 부동산펀드 27개를 운용 중이다. 펀드 설정액은 2조901억원에 달한다. 운용 중인 부동산펀드는 모두 해외 부동산에 투자한다. 특히 미국에 투자한 비중이 91%로 가장 높다. 세부적으로 뉴욕 39%, 캘리포니아 24%, 기타 21%로 구성돼 있다. 유럽에 투자한 비중은 9%에 그쳤다.

메리츠대체투자운용은 운용사 설립 이후 해외 부동산 투자에 주력해왔다. 구성원들이 가진 해외 금융기관과의 네트워크를 운용사의 핵심 경쟁력이라고 판단했기 때문이다. 또 국내 부동산 시장의 입찰 경쟁이 치열하다는 점과 제한된 인적자원을 효율적으로 활용하기 위해 선택과 집중을 했던 것으로 보인다.

*메리츠대체투자운용 유형 및 지역별 투자 현황

그동안 실물 부동산 투자를 진행한 적은 없었다. 주로 부동산을 담보로 한 대출채권에 투자했다. 부동산 대출채권 투자는 실물 부동산 투자에 비해 리스크가 적은 편이다. 대출채권 유형별로는 중순위 대출채권에 투자한 비중이 69%로 가장 크다. 이어 상대적으로 수익률이 낮은 선순위 대출채권이 24%를 차지했다. 개발사업에 대출을 실시하는 형태(Construction Loan)로 투자한 비중은 7%로 나타났다.

메리츠대체투자운용은 이같은 형태로 굵직한 딜에 참여했다. 지난해 미국 오피스 거래 중 가장 규모가 컸던 '245 파크 애비뉴(245 Park Avenue) 빌딩'을 담보로 한 중순위 대출채권에 2300억원 가량 투자했다. 당시 거래는 매매가격만 2조5000억원에 달했다. 또 같은해 뉴욕 맨하탄 내 센트럴파크 인근에 위치한 '센트럴 파크 타워(Central Park Tower)' 개발사업에 1000억원 가량 투자했다. 이 프로젝트는 현지 럭셔리 콘도를 개발하는 사업이었다.

블랙스톤이 소유한 4개 호텔을 담보로 한 대출채권 투자도 실시했다. 호텔은 미국 샌프란시스코, 보스턴, 필라델피아, 시카고 등에 위치해 있다. 4개 호텔을 묶어 투자한 금액은 600억원을 넘는 수준이다. 올들어 바하마에 있는 아틀란티스 파라다이스 리조트(Atlantis Paradise Resort)를 대상으로 한 선순위 대출채권 투자로 1500억원을 집행했다. 브룩필드가 소유한 리조트로 자산가격만 4조5000억원 규모로 추산된다.


이처럼 미국에 대한 익스포저가 크다 보니 이를 우려하는 기관투자가들도 적지 않은 것으로 보인다. 미국 부동산 시장의 변동성에 직접적인 영향을 받을 수 있기 때문이다. 해외 다른 지역의 부동산 비중이 낮다 보니, 미국 부동산 시장이 불안정할 경우에 대비한 완충장치가 없는 셈이다. 운용사 내부적으로 미국에 집중된 투자 포트폴리오를 다변화 해야 한다는 인식을 갖는 이유다.

메리츠대체투자운용 관계자는 "그동안 유럽 지역에서 발생한 딜이 생각보다 많지 않았다. 또 미국이 가장 큰 부동산 대출채권 시장이다보니 투자 비중이 높았다"며 "앞으로는 유럽 금융기관들과의 네트워크를 한층 더 확대해 현지 딜을 적극적으로 발굴해 나갈 계획"이라고 말했다.

메리츠대체투자운용은 지역별, 자산별로 투자 영역을 확대해 나갈 전망이다. 특히 유럽 및 국내 투자를 점차 늘려 나갈 것으로 보인다. 특히 주력이었던 미국 시장에서도 현지 기관투자가들과 경쟁이 심화되면서 마땅한 투자처가 줄고 있는 추세다. 또 원/달러 환율이 점차 수익률에 미치는 영향도 커져 향후 투자 지역 다변화가 불가피한 상황이다.

메리츠대체투자운용은 또 내년부터 실물 부동산 투자도 병행한다는 방침이다. 특히 준공전 건물을 선매입하는 방안을 구상하고 있다. 준공 리스크가 존재하는 만큼 수익률도 10% 이상을 기대할 수 있다. 리스크가 큰 만큼 단독 투자보다는 글로벌 운용사들과의 공동 투자하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다.

메리츠대체투자운용 관계자는 "내년부터는 글로벌 운용사 등과 파트너십을 맺고 준공전 빌딩을 선매입하는 실물 부동산 투자를 고려하고 있다"며 "양호한 입지에 위치한 준공전 빌딩을 매입하고 준공 후에도 빌딩을 운영해 가치를 높일 수 있을 것"이라고 말했다.

그는 "단기적으로는 글로벌 부동산 시장이 조정을 받을 가능성도 배제할 수 없기 때문에 조정 사이클을 지날때까지 장기 투자할 수 있는 투자처를 찾고 있다"고 설명했다.