이 기사는 2018년 12월 10일 07:43 thebell 에 표출된 기사입니다.

"법무법인 넥서스는 부동산 구조화금융 설계에 능숙한 로펌이다. 부동산 상품 설계는 까다로운 업무인 만큼 투자 기구(Vehicle)에 대한 상당한 배경지식과 이해도 없이는 불가능하다. 그릇(리츠·부동산 펀드)에 대한 이해도가 높은 만큼 다양한 음식(상품)을 남들보다 빨리 선보일 수 있어, 클라이언트들이 신뢰를 갖고 찾아온다."

이준혁 법무법인 넥서스(이하 넥서스) 대표가 내비친 자신감엔 오랜 경험에서 비롯된 연륜과 노하우가 기인했다. 부동산투자회사법(REITs)이 처음 제정된 2001년부터 관련 법률자문을 수행해 온 이준혁 대표는 산전수전 다 겪은 부동산 1세대 변호사로 통한다.

넥서스는 리츠(REITs)의 부동산 시장 정착에 기여한 하우스로 정평이 나 있다. 리츠는 초창기엔 기업들의 자금 유동화를 도와주는 ‘기업구조조정 부동산 투자회사' 형태가 많았다. 기업구조조정 부동산 투자회사는 일반 투자자가 아닌 기업의 재무구조 개선을 위한 제도였기에 공모 형태의 자금구조를 취할 의무가 없었다.

넥서스가 올해 6월 기업공개(IPO)로 코스피시장에 안착시킨 이리츠코크렙기업구조조정부동산투자회사가 알맞은 예시다. 코람코자산신탁이 2005년 설립한 이리츠코크렙은 이랜드리테일이 임차해 사용하는 뉴코아 일산점, 평촌점, 야탑점, 인천점 등 4개 건물을 매입해 관리·운용했다. 이랜드리테일은 세일스앤리스백(Sale&Leaseback) 형태로 장기 임대차계약을 맺어 해당 건물을 사용함과 동시에 재무구조 개선을 위한 현금 유동성 확보에도 성공했다.

이준혁 대표는 "현재는 리츠의 형태가 기업구조조정에서 위탁관리로 전환하는 추세"라며 "이는 개발 사업이 늘어나는 현재 시장 상황과 맞닿아 있다"고 말했다. 넥서스는 리츠의 산증인이라 여겨질 정도로 관련 트랙레코드가 많지만, 사실 전통적인 강점을 보인 분야는 따로 있다.

오피스, 대형상가, 상업시설 등의 매입·매각 자문이다. 넥서스는 지난 6월 KB자산운용이 KDB생명타워를 매입할 때 부동산 법률실사, 콜옵션 매매계약, 매입자금 조달을 위한 대출거래 등의 관여해 적재적소에 맞는 법률자문 서비스를 제공했다. 이밖에 KTB자산운용의 SK증권빌딩 매각, KT AMC의 써밋타워 선매입 등도 최근 트랙레코드로 손꼽힌다.

투자 비히클(Vehicle)에 대한 이해도가 높다는 이유로 미분양아파트, 공공지원 민간임대주택 등 다른 로펌이 쉽게 자문할 수 없는 딜들도 맡고 있다. 최근엔 ‘수원시 권선구 공공임대주택 사업'의 구조 설계를 맡았다. 한화건설이 시공사로 진행한 첫 번째 공공임대주택 사업은 총 사업비 8000억원이 투입되며, 2400세대가 최대 10년간 살 수 있는 보금자리 임대아파트다. 지난 10월 분양을 마친 ‘신당동 공공임대주택 사업'도 넥서스 작품이다.

리츠에 대한 각별한 애정을 지닌 만큼, 공모 리츠가 처한 현 상황도 언급했다. 이준혁 대표는 "리츠(REITs) 제도 도입의 원래 목적이 국민들에게 대형 부동산에 소액 투자할 수 있는 기회를 부여하기 위한 것인데, 현재 공모 리츠는 복잡한 규정과 자금조달 어려움으로 시장의 외면을 받고 있어 안타깝다"고 밝혔다.

사실 리츠는 공모 형태의 자금조달이 원칙이다. 하지만 국토부는 공모가 어렵다는 판단 하에 국민연금, 교직원공제회 등 기관투자자들이 주주로 일정 비율 이상 들어오면 공모 의무를 면제해 주는 예외 조항을 마련해 줬다. 문제는 예외 조항이 하나둘 늘어나면서 사모 리츠가 당연시 여겨진 점이다.

이준혁 대표는 "공모를 하기 위해선 증권사의 총액 인수가 필수다. 이때 증권사는 리스크 부담을 덜기 위해 높은 수수료를 요구한다. 임대료 수입이 전부인 리츠의 수익률은 앞서 언급한 각종 자금조달 비용 탓에 떨어질 수밖에 없다"며 "자본시장에서 공모 리츠의 상장이 활성화되려면 취득세·보유세 감면 등의 인센티브(세제 혜택) 제도가 뒷받침돼야 한다"고 조언했다.

왼쪽부터 이준혁 대표, 이석재 변호사, 이승환 변호사