이 기사는 2019년 03월 06일 15:19 thebell 에 표출된 기사입니다.

백화점을 비롯한 대규모 유통 점포의 성공 여부는 시설의 입지조건과 브랜드 배치 등 건물 안팎의 리테일 전략에 따라 좌우된다. 따라서 백화점 점포 및 부지매각은 부동산업계에서도 난이도가 높은 딜로 꼽힌다.

부동산 M&A 전문 자문사인 에비슨영코리아는 최근 롯데백화점 안양·인천·부평점, 한화갤러리아 진주점 등의 매각 주관사로 선임돼 국내 유통기업의 자산유동화 파트너로 주목을 받고 있다. 부동산 M&A 성사의 핵심 포인트는 과연 뭘까. 에비슨영코리아 리테일밸류애드팀을 만나 랜드마크 프로젝트의 특징과 성사 비결을 들어봤다.

리테일밸류애드팀 김욱 이사는 더벨과의 인터뷰에서 에비슨영코리아의 강점으로 산업 이해도가 높은 맨파워를 가장 먼저 꼽았다. 김 이사는 "우리 팀원 가운데 절반은 롯데쇼핑, AK플라자 등 유통기업 출신으로 해당 산업군의 특성을 이해하고 있는 구성원이 많다는 점이 장점"이라고 말했다.

자산운용사·디벨로퍼와 유통업체가 가장 대표적으로 대립하는 지점은 '단위 구역별 효율' 여부다. 부지에서 최선의 효과를 도출해내려는 건물주와 매출을 끌어올리는 데 우선 방점을 두는 유통업체간 충돌은 여기서부터 발생한다. 매도자-매수자 간 간극을 좁히는 자문사 역량이 빛을 발하는 대목이기도 하다.

김 이사는 "여의도 IFC몰 복합개발을 진행하던 당시 IFC몰 한 개 층의 테넌트를 전부 명품 브랜드로 유치하고 싶다는 고객사를 설득하는데 애를 먹었다"며 "임대 수익과 트래픽 발생 어느 하나에도 도움이 안 된다는 점을 납득시켜 결과적으로 IFC몰 상업시설(지하 1층~지상 3층)이 현재의 형태를 갖추게 됐다"고 말했다.

김 이사는 롯데쇼핑 핸드백 어시스턴트 바이어(Assistant Buyer) 출신으로 유통업에 대한 이해도가 높은 인물로 평가받고 있다. 상품본부에서 지방점포 머천다이저(MD·Merchandiser)로 약 3년 근무하다가 자문사 쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman&Wakefield)에 있던 대학 선배의 제의로 부동산 자문업계에 발을 들였다. 존스랑라살(JLL), 세빌스코리아 등을 거쳐 2015년 이후 현재까지 에비슨영코리아의 리테일밸류애드팀을 이끌고 있다.

리테일밸류애드팀은 오피스와 주거를 제외한 상업시설 임대·임차 컨설팅과 매각 전반을 주관한다. 장기임차인을 구하는 건물주 대상의 임대 대행(LM) 업무에도 주력한다. 현재는 △명동 밀리오레 쇼핑몰(지하2층~지상2층) LM △롯데백화점 안양점-엔터식스 매각 후속작업 △강릉 경포대 스카이베이 상업시설 부분 매각 등에 역량을 쏟고 있다.

명동 밀리오레 쇼핑몰 임대 대행의 경우 과거 에비슨영코리아가 KT 명동지사 복합개발(호텔·리테일)을 성공적으로 진행했던 트랙레코드가 영향을 미쳤다. KT 명동지사에는 메리어트 계열 르메르디앙(le-meridien)과 목시(MOXY)가 함께 오는 2020년께 들어설 예정인데, 동일한 호텔체인에서 서로 다른 객실가격대의 두 브랜드가 한꺼번에 오픈한 첫 사례로 주목받았다.

김 이사는 "밀리오레 수(受)분양자들이 KT 명동지사 복합개발을 진행한 브로커가 누군지를 수소문해 우리 팀에 전속을 맡겼다"며 "KT는 수년 전부터 부동산자산에 대한 최적의 개발방식을 고민해왔는데 고객사 니즈(needs)를 읽어 맞춤형 전략을 꾀한 점이 시장에 긍정적 인식을 준 것으로 보인다"고 말했다.

한편 수년째 시장규모가 20조원대(백화점 연 매출 기준)에 머무르고 있어 정체기에 빠진 백화점 시장현황을 감안하면 유통업체가 향후 활로모색 차원에서 부동산자문사의 문을 적극적으로 두드리게 될 것이란 전망도 나온다. 최근 5년간(2018~2022년) 지역 거점에 NSC(Neighborhood Shopping Center)형 쇼핑몰 8곳을 신규 출점할 계획인 애경그룹이 대표적 사례로 꼽힌다. NSC형 쇼핑몰은 인근 거주민을 대상으로 그 지역에만 특화된 임차인을 유치하고, 상권 맞춤형 서비스를 제공하는 지역친화형 쇼핑센터를 뜻한다.

김 이사와 함께 일하고 있는 김민중 과장은 "애경그룹은 기흥역사에 백화점을 입점시키는 기획을 추진하다가 사업성 검토 끝에 쇼핑몰 오픈으로 방향을 바꿨다"라며 "에비슨영코리아가 MD 기획과 LM 등을 수주하게 됐는데 시설 소유주가 AM플러스자산개발에서 삼성SRA자산운용으로 바뀌는 변화 등이 딜 수임에 영향을 미쳤다"라고 말했다.

리테일밸류애드팀은 공유오피스를 포함해 리테일 분야 해석이 넓어지고 있는 점에 주목하고 있다. 향후 유통업체 뿐만 아니라 부동산 유동화 및 자산개발에 관심을 보이는 사업자에 대한 공략을 이어가겠다는 포부다. 김 이사는 "코오롱, SK, 대림 등 임대주택사업 확장에 관심을 보이는 그룹사가 많아지고 있다"라며 "라이프스타일 관련 프로그램 발굴 및 밸류애드성 상품 개발에 주력할 것"이라고 말했다.

△김욱 에비슨영코리아 리테일밸류애드팀 이사(우), 김민중 과장(좌)