2019.05.20(월)

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코람코자산신탁, 수익 포트 조정…체질개선 집중 [부동산신탁사 경영분석]리츠 비중 확대…토지신탁, 차입형→책임준공형 갈아타기

신민규 기자공개 2019-04-17 10:22:33

이 기사는 2019년 04월 16일 16:41 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁은 수익 포트폴리오를 조정하는 과정에서 외형 확대에 성공했다. 건설경기 불확실성에 대비해 신탁보다 리츠(REITs) 비중을 키운 점이 주효했다. 토지신탁의 경우 성장을 견인해왔던 차입형 비중을 줄이고 책임준공형을 늘려 수익을 추구하는 동시에 체질개선에도 집중하고 있다.

코람코자산신탁은 지난해 영업수익 1452억원 가운데 수수료수익이 1131억원 차지했다. 여전히 수수료수익의 대부분이 신탁보수에서 발생했지만 전체에서 차지하는 비중은 차이가 컸다. 지난해 신탁보수는 665억원으로 전체의 59%를 차지했다. 2017년 당시 67%까지 신탁보수 비중이 집중됐던 점을 감안하면 수익이 다변화된 셈이다.

회사는 집합투자기구운용보수(리츠)를 317억원에서 452억원으로 늘렸다. 2017년 당시 31% 비중에서 지난해 40%까지 늘어났다. 수익 포트폴리오 조정 차원에서 리츠 1세대 강점을 적극 활용한 영향이 컸다.

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신탁보수 가운데 토지신탁의 규모도 3% 가량 감소 추세를 보였다. 절대적인 규모는 600억원대를 유지하고 있지만 내부 상품구성은 질적으로 달라지고 있다. 과거 차입형 토지신탁에 집중했다면 이제는 책임준공형 토지신탁을 늘려가면서 리스크 대비에 만전을 기하고 있다.

차입형 토지신탁은 신탁사가 공사비 등의 사업비를 직접 조달하는 방식으로 리스크는 큰 편이지만 사업이 성공할 경우 많은 수익을 남길 수 있다. 회사는 2017년을 기점으로 부동산 경기 불확실성에 대비해 토지신탁 내에서 차입형 비중을 줄여왔다. 차입형 토지신탁 신규수주를 줄이는 대신 리스크가 상대적으로 덜한 책임준공형 비중을 늘려 안정적인 수수료 수익을 추구했다.

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다만 차입형신탁 등과 관련한 대출채권은 계속 증가세를 보였다. 코람코자산신탁의 대출채권은 지난해 3688억원으로 2017년 대비 40% 늘어났다. 2017년 당시 2645억원으로 2016년 1675억원 대비 58% 급증한 데 이어 규모가 늘어났다. 지난 2014년 대출채권 규모가 580억원이었던 점을 감안하면 최근 3~4년간 증가세가 커졌다.

회사는 다소 늘어난 재무부담이 올해를 기점으로 상당한 변화를 맞이할 전망으로 내다봤다. LF가 금융당국의 대주주 변경승인을 받고 인수대금 납입까지 마무리하면서 코람코자산신탁의 새주인이 된 효과가 가시적으로 나타나고 있어서다. LF는 올해 코람코자산신탁 지분 50.74%를 보유한 최대주주로 등극했다.

코람코자산신탁은 자금조달 과정에서 주로 은행 차입을 활용하고 있다. 향후 신용등급 상승에 따라 채권 발행에 나설 경우 차입금리가 대폭 낮아질 수 있다. 이미 신용평가 업계에서는 등급상향 조짐을 보이고 있다. 나이스신용평가는 코람코자산신탁의 기업신용등급을 A로 부여하고 기존 부정적 아웃룩을 뗐다. 안정적 등급전망을 달았다. 등급전망 상향 근거로 리츠 시장지위 우수, 다각화된 사업포트폴리오, 양호한 재무 레버리지, LF계열로부터 비경상적 지원 수혜 가능성 등을 꼽았다.
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