2019.06.20(목)

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롯데백화점 인천점 매입 '주역' 헤리티지운용 [인사이드 헤지펀드]후순위 200억 투자, '키테넌트' CJ CGV 유치…등록 한달만에 '존재감'

최필우 기자공개 2019-05-20 08:59:04

이 기사는 2019년 05월 17일 09:01 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신생 운용사 헤리티지자산운용이 롯데백화점 인천점 매입에 핵심 역할을 했다. 트랜치B 대주로 참여했을 뿐만 아니라 키 테넌트(Key Tenant)인 CJ CGV를 유치해 딜이 성사되는 데 힘을 보탰다.

금융투자업계에 따르면 지난 16일 롯데백화점 인천점 매입 사업 브릿지론 약정 계약이 체결됐다. 대출은 트랜치A(선순위)와 트랜치B(후순위)로 구성됐다. 금액은 각각 920억원, 200억원이다. DB손해보험과 헤리티지자산운용이 각각 트랜치A와 트랜치B 대주로 참여했다. 차주는 엘리오스구월 주식회사다.

헤리티지자산운용은 최근 설정한 '헤리티지 인천구월 전문투자형사모부동산투자신탁' 자금을 활용했다. 이 펀드는 만기가 1년이고, 목표 수익률은 6%다. 3개월마다 배당이 이뤄진다. 롯데백화점 인천점 리모델링을 마쳤을 때와 백화점 운영 사업자가 입점할 때 만기와 수익률이 일부 조정될 수 있다. 이 펀드의 판매사와 프라임브로커서비스(PBS) 파트너는 KB증권이 맡았다.

앞서 롯데쇼핑은 롯데백화점 인천점 매각에 난항을 겪었다. 공정거래위원회가 백화점 용도로만 매각해야 한다는 조건을 달았기 때문이다. 백화점 용도 매입이 가능한 유통 사업자들은 이미 인근에 백화점을 운영 중인 탓에 원매자가 쉽게 나타나지 않았다.

헤리티지자산운용은 사업 파트너인 부동산 개발 시행사 타디그레이드홀딩스와 백화점 운용업 관련 규정을 검토했다. 유통산업발전법상 백화점은 매장면적 합계가 3000제곱미터 이상이고 직영 비율이 30% 이상인 점포의 집단으로 규정돼 있어 백화점 운용업 등록 여건이 충분했다. 법률 검토를 마친 타디그레이드홀딩스는 본건 사업을 위해 백화점 운용업을 영위하는 신규 법인 엘리오스구월을 설립했고 롯데백화점 인천점을 인수할 수 있었다. 더불어 CJ CGV 입점이 확정되면서 매입사업이 급물살을 탔다. CJ CGV와 협업 경험이 많은 헤리티지자산운용 인력이 입주를 제안했다.

헤리티지자산운용은 지난달 전문사모집합투자업 인가를 받은 곳으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 특화 운용사를 표방하고 있다. IBK투자증권과 옛 현대증권을 거쳐 KB증권 부동산금융2부장을 역임한 송현석 헤리티지자산운용 대표가 회사를 이끌고 있다. 시행사와 금융기관 네트워크를 활용해 개발사업 과정에서 수익 기회를 포착하는 게 주전략이다.

이번 딜은 헤리티지자산운용 파트너 중 한명인 이진우 상무가 주도한 것으로 알려졌다. 그는 IBK투자증권, KB증권에서 송 대표와 한솥밥을 먹은 사이다. 헤리티지자산운용은 이같이 증권사 IB 업무 경험이 풍부한 인력을 내세워 경쟁사와 차별화된 투자 기회를 발굴한다는 목표다.

헤리티지자산운용 관계자는 "백화점 운용업 등록이 만만치 않다는 인식이 시장에 퍼져 있지만 불가능하지 않다고 판단하고 법률을 검토한 결과 좋은 투자 기회를 확보할 수 있었다"며 "단순히 투자 비히클을 제공하는 데 그치지 않고 파트너사들과 딜을 주도해 차별화된 펀드를 만들 것"이라고 말했다.
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