2019.10.23(수)

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[디벨로퍼 열전]네오밸류, 다음 타깃 '익선동·오산' 정조준도시재생 프로젝트 관심, 이지스운용·한국투자·메리츠 우군 확보

김경태 기자공개 2019-06-14 09:58:00

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 06월 13일 13:16 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

작년 매출 1조원을 넘으며 최고의 한 해를 보낸 네오밸류는 미래 사업지 확보에서도 성과를 내고 있다. 우선 서울 내에서는 최근 핫플레이스 떠오른 익선동에서 개발사업을 펼친다. 규모가 크지는 않지만 도시재생 측면에서 의미 있는 개발로 전망된다. 강남 신사동 개발 과정에서 협업했던 이지스자산운용이 힘을 보탠다. 수도권에서는 메리츠금융그룹의 도움을 받아 오산 쌍용제지 부지를 확보했고, 주택 개발사업을 할 것으로 예상되고 있다.

◇'핫플레이스' 익선동 개발, 이지스운용·한국투자금융그룹 참여

손지호 네오밸류 대표는 활기를 잃은 부동산에 새 생명을 불어넣는 프로젝트에 관심을 두고 있다. '신사동 제2 쌈지길' 프로젝트가 대표적이다. 네오밸류는 가로수길에 있는 강남 신사동 545-18번지의 부동산에 공유리테일 빌딩 개발을 추진하고 있다. 이 건물은 지하 2층~지상 5층 규모로 올해 8월 개관할 예정이다.

신사동 프로젝트는 이지스자산운용과 함께하고 있다. 네오밸류는 작년 말 기준 '이지스전문투자형사모부동산투자신탁149호'의 지분 42.9%를 보유 중이다. 취득원가는 75억원이다. 이 펀드의 운용역으로는 조갑주 이지스자산운용 대표가 직접 이름을 올렸다.

가로수길에 이어 네오밸류는 종로 익선동 프로젝트에도 착수했다. 익선동은 서울 지하철 5호선 종로3가역 북쪽에 있는 동네로 오래된 주택 등 단층 건물이 밀집된 곳이었다. 그러다 최근 아기자기한 음식점과 카페가 들어서면서 젊은 층이 많이 찾는 명소가 됐고, 성수동과 더불어 서울 내 핫플레이스로 꼽힌다.

네오밸류, 익선동 프로젝트 위치

네오밸류는 작년 6월 개인 소유자들과 종로세무서 맞은편에 위치한 익선동 166-5번지와 137-6번지를 매매하는 계약을 체결했다. 그 후 작년 11월 부동산 매입을 완료했다. 거래 금액은 각각 30억5500만원, 102억원이다.

가로수길 프로젝트처럼 익선동 사업도 이지스자산운용과 협업한다. 익선동 부동산을 매입하는 과정에서 이지스자산운용은 '이지스 전문투자형 사모부동산투자신탁 244호'를 내세웠다. 이 펀드의 운용기간은 10년으로 예정됐다. 운용역으로는 가로수길과 마찬가지로 조 대표가 이름을 올렸다.

한국투자금융그룹의 계열사인 한국투자캐피탈도 힘을 보탰다. 한국투자캐피탈은 네오밸류가 익선동 부동산을 매입할 때 자금을 대출했다. 부동산신탁업자인 KB국민은행을 대상으로 설정된 근저당권의 채권최고액은 117억원이다. 채권최고액이 일반적으로 대출액의 120%로 정해진다는 점을 고려하면 97억5000만원을 대출한 것으로 계산된다.

◇오산 쌍용제지 부지 개발 주목, 메리츠금융그룹 우군 확보

네오밸류의 미래 사업 중 수도권에서 주목받는 프로젝트는 오산 쌍용제지 공장부지 개발이다. 오산시 청학동 188번지에 소재한 이 부동산은 쌍용제지가 1968년 매입한 후 공장으로 활용했다. 그 후 쌍용제지가 경영 위기를 겪고 주인이 바뀌는 과정에서 2014년 공장 운영을 중단했다.

그 후 뉴스테이(기업형임대주택)로 개발되려는 시도가 있었지만, 제대로 추진되지 못했고, 인근의 세교2택지개발지구에 둘러싸여 단절된 섬처럼 남아 있었다. 그러다 KEB하나은행이 부동산의 우선수익자로 돼 있는 메리츠금융그룹의 요청으로 올해 3월 29일 공매를 진행했다. 다음 달 1일 개찰 결과 네오밸류가 1451억6000만원에 낙찰받았다. 네오밸류는 낙찰받은 지 3일 만에 소유권 이전을 완료했다.

부동산을 매입하는 과정에서 메리츠금융그룹이 우군으로 나섰다. 메리츠종금증권과 메리츠화재해상보험, 메리츠캐피탈의 부동산의 1순위 우선수익자로 이름을 올렸다. 우선수익권금액은 메리츠종금증권과 메리츠화재가 각각 312억원씩이고 메리츠캐피탈은 156억원이다. 2순위 우선수익자로는 자산유동화 특수목적법인(SPC) 2곳이 등장했다. 우선수익권금액은 각각 150억원씩이다.

네오밸류는 메리츠금융그룹 계열사 및 SPC와 여신거래 약정을 맺은 것 외에 아시아신탁을 신탁사로 구했다. 아시아신탁과 부동산담보신탁 계약을 체결했는데 재산관리 보수는 4000만원이다.

향후 개발사업이 본격적으로 이뤄지고 분양이 순조롭게 진행되면 네오밸류는 대규모 이익을 얻을 것으로 전망된다. 해당 부지에서 대단지를 선보일 수 있기 때문이다. 2년 전 국토교통부가 쌍용제지 공장부지를 뉴스테이 공급촉진지구 후보지로 선정할 때 뉴스테이 1300가구와 분양주택 1300가구 등 총 2600가구를 공급하려 했었다.

다만 최근 공장부지와 관련한 소송이 있는 점이 변수라는 분석이 나온다. 쌍용제지는 과거 사업 추진의 주체인 '오산세교위탁관리부동산투자회사' 측과 소송을 진행 중이다.

오산 쌍용제지 공장부지 투자자
△단위: 백만원
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