이 기사는 2019년 06월 14일 13:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

프리드라이프의 품을 떠난 한라상조가 계열사 유림개발을 통해 강남 노른자위 개발에 나선다. 해당 부지는 프리드라이프가 개발을 추진하던 땅으로 유림개발이 지난달 1000억원을 웃도는 거액을 주고 매입한 후 사업을 추진하고 있다. 이번 개발사업에는 IBK투자증권과 메리츠종금증권, 롯데건설 등이 참여한다.

◇삼익·포스코건설 거쳐 프리드라이프 소유, 지난달 손바뀜

유림개발이 지난달 말 인수한 서울 강남 논현동 211-21번지는 서울세관 사거리와 가까운 거리에 있는 알짜 토지다. 과거 삼익은 1995년 매입한 후 소유하다가 이듬해 회사 정리절차 개시 결정을 받았다. 결국 2000년 땅 주인이 바뀌었는데, 포스코건설(당시 포스코개발)이 사들였다.

포스코건설은 토지를 산 지 약 4년 만에 매각에 나섰고 중앙상호저축은행이 매수자로 나섰다. 그 후 개인 채권자들이 가압류를 걸고 강제경재개시절차가 진행되는 등 우여곡절을 겪었다. 그러다 프리드라이프가 2014년 5월 매매계약을 체결한 후 같은 해 11월 인수를 완료했다.

프리드라이프는 워터게이트 빌딩을 헐고 2017년부터 본격적으로 개발사업을 추진하기 시작했다. 트래콘건설을 시공사로 선정한 후 지하 5층~지상 19층 규모의 주거시설이 포함된 복합시설 건물을 지으려 했다. 공사기간은 2020년 3월까지였다.

△맞은편 임피리얼팰리스서울에서 바라본 현장 모습(좌), 공사 현장 입구(우) *2019년 6월 14일 기준

그러다 작년부터 변화가 감지되기 시작했다. 애초 프리드라이프는 한라상조의 지분 93%를 보유해 최대주주였다. 나머지 주식 7%는 자사주라 사실상 단일 최대주주였다. 프리드라이프는 작년 9월 보유 중이던 한라상조 주식을 개인주주인 문병우 대표, 유시영 대표, 함영진 씨에게 넘겼다. 세 명의 한라상조 지분율은 각각 33%, 32.8%, 32.8%다.

세 명의 개인 주주 중 유 대표는 유림디앤씨라는 부동산개발업체를 이끄는 인물이다. 그가 주주로 올라서면서 한라상조의 특수관계기업에는 유림디앤씨가 포함됐다. 유 대표는 이번에 논현동 부지를 인수한 유림개발의 대표이사도 맡고 있다. 유림개발은 올해 3월 말 자본금 5억원으로 설립된 신생법인이다. △주택신축판매업 △부동산 분양업 및 대행업 등을 목적으로 하는 디벨로퍼다.

◇IBK·메리츠·롯데건설 등 우군 확보

유림개발은 이번에 논현동 211-21번지 외에 4개 필지를 매입했다. 가격은 1040억원이다. 소규모 법인인 유림개발로서는 자체자금으로 감당하기 어려운 거액이다. 하지만 유 대표가 계열사 유림디앤씨를 통해 그간 부동산개발업을 했던 경험이 있는 만큼, 금융사들의 도움을 받아 초기 사업자금을 조달하는 데 능숙했다.

우선 초기 프로젝트파이낸싱(PF)의 대리금융기관은 IBK투자증권이 맡았다. 대출 구조는 트렌치A 1250억원, 트렌치B 350억원, 트렌치C 180억원으로 구성했다. 총대출금액은 1780억원이다.

트렌치A 대주로는 메리츠종금증권이 이름을 올렸다. 대출금액은 400억원으로 가장 많았고, 우선수익권금액은 520억원이다. 이 외 캐피탈사가 대거 등장했다. BNK캐피탈, 아주캐피탈, 산은캐피탈, 신한캐피탈, 한국캐피탈, IBK캐피탈, 하나캐피탈이 자금을 대줬다. BNK캐피탈과 아주캐피탈이 각각 200억원씩 빌려줬고 우선수익권금액은 260억원씩이다. 산은캐피탈과 신한캐피탈, 한국캐피탈, IBK캐피탈은 각각 100억원씩 대출했고, 우선수익권금액은 130억원이다. 하나캐피탈의 대출금액은 50억원으로 가장 적었다.

트렌치B 대주는 3곳으로 자산유동화 특수목적법인(SPC)이 가장 많은 금액을 대출했다. 자산유동화 과정에서 IBK투자증권이 주관을 맡았고, 유안타증권은 자산관리자다. 유안타증권은 대출채권의 매입확약을 하기도 했다. 법률 자문은 법무법인 지안이 했다. 이 외 BNK캐피탈과 메리츠종금증권이 트렌치B 대주로도 이름을 올렸다.

트렌치B 대주는 또다른 자산유동화 SPC다. 이 자산유동화 역시 IBK투자증권이 주관을 했다. IBK투자증권은 자산관리자, 대출채권 매입확약도 맡았다. 법률자문은 지안으로 동일했다. 대출금액은 180억원이다.

△단위: 백만원

시공사로는 롯데건설이 참여한다. 롯데건설은 유림개발이 토지 소유권을 확보하기 전인 지난달 9일 공사도급계약을 체결했다. 금액은 536억원이다. 앞으로 연면적 2만3217㎡의 지하 5층~지상 17층 건물 1개 동을 짓는다. 건폐율은 51.65%, 용적률은 479.84%다. 도시형생활주택 131가구, 오피스텔 27실과 근린생활시설을 분양한다. 공사 기간은 28개월이다.

이번 개발사업은 관리형토지신탁으로 진행하는데 코리아신탁이 신탁사를 맡았다. 코리아신탁은 총 4억2000만원의 신탁보수를 받는다. 계약 체결 때 1억2000만원을 수령한다. 2020년 2월과 11월, 사용승인이 접수된 해당 월에 각각 1억원씩을 더 받는다.

개발 측은 미분양을 대비해 할인분양도 정했다. 최초 시점부터 9개월 동안 분양률이 35%를 넘지 못하는 경우 5%를 할인하고, 15개월이 지난 뒤에 50%에 달하지 못하면 또 5%를 깎는다. 21개월과 24개월 때의 목표 분양률은 각각 65%, 76%인데, 이에 미치지 못하면 각각 5%씩 또 할인한다.