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[디벨로퍼 열전]황선표 상무 "SK D&D, 다음 먹거리 '물류센터 개발""해외 진출 관심, 당장은 시기상조"

이명관 기자공개 2019-06-20 13:19:00

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 06월 19일 13:53 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼들이 벌이는 사업 영역은 방대하다. 땅을 매입해 주거시설을 공급하는 가장 기본적인 형태부터, 도시재생, 수익형 부동산 개발 등 다양하다. 이와 함께 최근 주목받는 개발 사업이 하나있다. 오피스 빌딩의 리모델링이다. 노후 된 빌딩을 인수한 이후 리모델링을 통해 가치상승을 도모한다. 비슷한 형태로 노후 빌딩의 재건축도 있다. 기존의 용도를 바꿔 수익성을 끌어올리기 위해 기존 빌딩을 허물고 새로 올리는 형태다.

SK D&D는 이 같은 형태의 개발사업을 벌이고 있는 대표주자다. SK D&D는 삼일빌딩의 리모델링, 서초 메트로빌딩의 재건축을 진행 중이다. 삼일빌딩의 경우 1970년대 한국의 고도 성장의 상징이었던 건물로 리모델링에 대한 시장의 관심도가 높다. 메트로빌딩 역시 상업시설에서 고급 임대주거시설로 변화를 꾀하고 있다. 이처럼 SK D&D가 주택이 아닌 오피스 빌딩에 관심을 두고 있는 것은 전략적 판단에 따른 결과다.

◇비주거 상업용 개발 전문 지향

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황선표(사진) SK D&D 부동산프론티어본부 담당임원(상무)은 "2004년 설립된 이후 SK D&D는 비주거 상업용(Commercial) 부동산 개발 전문의 디벨로퍼로의 성장을 지향해왔다"며 "리테일, 호텔 등과 더불어 오피스가 개발사업의 주력 상품"이라고 말했다.

이 같은 지향점 대로 SK D&D는 오피스 빌딩 개발에 집중했다. SK D&D의 첫 번째 작품은 2007년 옛 나산백화점 부지 개발이었다. 옛 나산백화점 부지를 리먼브라더스와 공동으로 매입해 지금의 '더피나클강남' 빌딩으로 개발했다. 이를 시작으로 문래동 영시티, 서소문 오피스 개발, 수송스퀘어 리모델링 등 다양한 사업을 수행했다. SK D&D가 2007년부터 지금까지 공급한 오피스 빌딩 규모는 27만3900㎡ 가량 된다.

최근 진행 중인 오피스 빌딩 개발 사업으로는 종로구 소재 삼일빌딩 리모델링이 있다. 한때 최고층 빌딩 타이틀을 가졌던 삼일빌딩은 1970년대 한국의 고도성장을 자랑하는 대표적 건축물이었다. SK D&D는 삼일빌딩이 노후된 만큼 가치 상승을 위해 플랫폼 비즈니스 사업모델의 하나인 공유오피스로 개발 중이다. 다른 하나는 서초구 소재 메트로빌딩이다. 기존 상업용 오피스 빌딩을 오피스텔로 재건축 중이다. 특히 이 오피스텔은 프리미엄급으로 개발될 예정이다.

SK D&D는 향후 오피스 빌딩에 대한 투자수요가 지속적으로 있을 것으로 보고 이 분양에 대한 역량을 확충하는데 주안점을 두고 있다.

황 상무는 "연기금 등 기관투자자들 중심으로 전통적 투자자산(주식·채권) 대비 수익성이 높은 대체투자 분야로 자금이 몰리고 있다"며 "이 같은 트렌드는 향후 지속될 것"이라고 말했다. 이어 "기존 CBD, GBD 등 중심상업지구를 비롯해 상대적으로 지가가 낮지만 임차수요 확보 측면에서 양호한 영등포 등 Secondary Market에서 투자 기회를 엿보고 있다"며 "임차인의 니즈와 이를 해결 충족할 차별화된 상품 개발을 위해 에너지를 쏟고 있다"고 덧붙였다.

◇4700억대 사업지 보유, 부지 확보 4가지 주요 원칙

SK D&D는 오피스 빌딩 외에도 사업부지 확보에 힘을 쏟고 있다. 좋은 사업부지를 확보해 이익을 창출하고, 벌어들인 수익으로 다시 개발부지를 매입하는 선순환 구조를 구축할 수 있기 때문이다. SK D&D는 부동산 개발을 위해 매년 용지를 확보했다. 이렇게 매입한 용지는 모두 재고자산으로 잡혔다. 2013년 1000억원 수준이었던 재고자산은 작년 4704억원까지 늘었다.

SK D&D는 사업부지 확보에 앞서 사회변화 트렌드와 시장 상황을 통해 부동산 변화 흐름을 중요시 여긴다. 황 상무는 "단기적인 프로젝트 관점에 주안점을 두지 않는다"며 "사회 전반에 걸친 리서치를 통해 부동산 흐름 변화를 읽을 수 있도록 접근하고 있다"고 말했다.

SK D&D는 이 같은 큰 틀 안에서 몇 가지 구체적인 부지 확보 기본 원칙을 적용한다는 게 그의 설명이다. 세부적으로 살펴보면 △부지확보 후 개발사업 진행에 있어 회사가 정해놓은 기준 수익률에 부합하는지 △프로젝트가 최악의 상황에 직면했을 때 리스크를 컨트롤 할 수 있는지 △타겟수요가 누구고, 이들을 유인할 수 있는 상품을 만들 수 있는 입지인지 △자금조달을 포함한 회사의 재무제표의 영향 등이다.

◇해외 진출 관심, 단기적으론 국내 집중

SK D&D는 현재 국내에서만 사업을 벌이고 있다. 최근 국내 유동성이 풍부해지고, 국내 투자 경쟁이 심화되면서 연기금 등 국내 투자자들이 해외로 진출, 부동산 투자가 늘고 있는 추세다. 하지만 이는 대부분 실물 부동산에 대한 투자에 국한돼 있다. 디벨로퍼 관점에서의 투자는 아직 시기상조라는 게 SK D&D의 입장이다.

황 상무는 "부동산 개발사업을 진행하는 데 있어 토지매입부터, 고객에 대한 이해, 사업 시행 관련 법규, 지자체 등 이해관자와의 커뮤니케이션, 금융기관과의 관계 등이 상당히 중요한 요소"라며 "이러한 측면에서 장기적으론 해외 진출에 대한 검토가 이뤄지고 있지만, 당장의 해외 시장 진출은 현실적으로 어렵다" 고 설명했다.

SK D&D는 향후 본래 강점이 있는 오피스와 호텔, 지식산업센터 개발에 투자를 강화한다는 방침이다. 이와 함께 새로운 먹거리로 대규모 복합개발, 물류센터 개발 등도 추진을 모색 중이다.

황 상무는 "오피스는 CBD와 GBD중심으로 도시정비사업을 통한 신규 개발과 노후화된 부동산의 가치를 높일 수 있는 리노베이션 사업 기회에 집중할 계획"이라며 "지식산업센터는 당사 브랜드 '생각공장'의 상품 차별화를 통해 부도심의 세컨더리오피스(secondary office)로서의 역할과 경쟁력 확보를 추구하고 있다"고 말했다.

그는 "호텔 등 운영 컨텐츠를 가지고 있는 기업과의 협업을 통해 빌트수트(built-suit;맞춤형 개발) 방식으로 시장에 진출을 모색할 계획"이라며 "이외에 최근 이커머스(e-commerce) 시장의 성장에 따라 수도권을 중심으로 물류센터 개발에도 관심을 기울이고 있다"고 말했다.

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