2019.08.26(월)

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디벨로퍼 1세대 신영, 첫 후분양 개발방식 도전 HUG 보증승인 규제, 대안 불가피…여의도MBC·논현동 부지, 1.3조 PF

신민규 기자공개 2019-06-27 10:09:33

이 기사는 2019년 06월 26일 13:56 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 1세대인 신영이 개발 사업장에 첫 후분양 개발방식을 도입했다. 주택도시보증공사(HUG)의 선분양 보증승인 규제수위가 갈수록 높아진 탓으로 풀이된다. HUG와 선분양 논의를 지속하면서도 후분양 방식으로 프로젝트파이낸싱(PF) 대출자금을 모집할 전망이다. 사업자 부담이 높아진 상황에서 시도하는 대규모 개발사업이란 점에서 관심이 주목된다.

신영은 옛 문화방송(MBC) 여의도 부지와 논현동 40번지 부지 개발을 위해 PF 대출 자금을 모집하고 있다. MBC 부지의 PF 대출 규모는 9500억원으로 내달 말 기표 예정이다. 논현동 40번지 부지는 3800억원 PF 대출자금을 모집중으로 내달 중순께 기표할 전망이다.

PF 조달은 모두 후분양 개발사업을 전제로 진행되고 있다. 다만 HUG로부터 선분양 보증승인을 받을 경우 분양방식 전환이 가능하다는 조건이 달려있다. 선분양으로 전환되면 한도로 설정된 PF 규모는 더 낮아질 수 있다.

시장에선 대규모 개발사업이 모두 후분양 수순을 밟을 것으로 내다봤다. 이달 HUG에서 종전기준보다 강화된 '고분양가 사업장 심사 기준'을 내놓으면서 선분양 보증승인 기대감에 찬물을 끼얹었다. 아직 HUG에서 공식적인 통보를 내주진 않았지만 원하는 분양가를 끌어내긴 어렵다는 게 시장 관측이다.

여의도 MBC 부지의 경우 최근 오피스텔만 선분양이 추진됐다. 주상복합 아파트와 오피스 시설은 분양일정이 지연되고 있었다. 약 6000억원대 토지대 납입시점이 임박한 상황에서 궁여지책으로 후분양 카드를 꺼냈다.

논현동 40번지 부지(1만1798㎡, 3569평)는 지난해 8월 신영이 매입했다. 학교법인 한양학원의 설립자인 고 김연준 박사의 부인 백경순 이사가 개인 명의로 소유하고 있던 곳이다. 1975년 도시계획시설(학교)로 지정됐지만 학교 설립 수요가 없어 옥외 골프연습장으로 사용돼왔다.

신영은 부지를 148세대 규모 고급 공동주택으로 탈바꿈시킬 계획이다. 개발부지가 강남권에 속해 있는 데다가 고급 공동주택 단지로 구성된다는 점에서 분양가 규제를 피하기 어려운 부분이 있다.

대규모 개발사업이 후분양 방식으로 진행된 탓에 시행사인 신영의 부담도 늘어나게 됐다. 선분양과 달리 분양대금 유입을 전제로 PF 조달규모를 짤 수 없어서다. 전반적인 금융비용 상승부담이 향후 분양가에도 전가될 가능성이 있다. 분양시점이 준공 이후로 미뤄진다는 점에서 향후 부동산 시장 변수에도 노출될 공산이 크다. 다만 두 사업장 모두 알짜부지라는 점에서 분양 자체에 대한 완판 기대감은 큰 편이다.

신영 관계자는 "구조 자체는 후분양으로 가고 있지만 확정은 아니다"라며 "상황에 따라 분양시점이나 방식은 변동될 수 있다"고 설명했다.
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