2019.08.24(토)

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파크원 준공 임박, 포스코건설 임차 부담은 오피스동 5만평 임차확약, 3년간 1500억…사옥 이전 카드 불가능 '복잡해진 셈법'

신민규 기자공개 2019-07-04 08:25:56

이 기사는 2019년 07월 03일 13:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

여의도 파크원(Parc.1) 준공이 1년여 앞으로 다가오면서 입주자 확보 방안에 관심이 쏠리고 있다. 호텔과 판매시설은 입점이 예정돼 있지만 오피스 2개동은 워낙 대규모 면적이라는 점에서 초기 공실 해소가 만만치 않을 전망이다. 준공시점에 공실이 확정되면 포스코건설이 책임임차해야 하는 부담도 점쳐지고 있다. 조단위 수주를 따내기 위해 맺은 계약이 부메랑이 되어 돌아오는 셈이다.

여의도 파크원은 지난 4월 골조공사를 마치고 상량식을 가졌다. 롯데월드타워와 해운대 엘시티에 이어 국내 3위 마천루의 골격이 드러났다. 지난 2017년 1월 착공 이후 내년 7월 준공까지 1년밖에 남지 않았다.

파크원에는 오피스 빌딩 2개동과 호텔 1개동, 판매시설 1개동이 들어서게 된다. 호텔 1개동에는 페어몬트 호텔, 판매시설 1개동에는 현대백화점이 입주를 확정했다.

문제는 남은 오피스 빌딩 2개동의 공실 리스크 해소 여부다. 파크원 준공 시점을 전후로 여의도 우체국 빌딩을 비롯해 사학연금 빌딩 등 오피스 물량이 대거 쏟아지는 점이 부담으로 지적된다.

오피스 2개동은 당초 약 39만㎡(12만평) 안팎으로 계획됐다. 시장에선 약 17만㎡(5만평 수준)에 해당하는 오피스 물량은 포스코건설이 책임져야 하는 것으로 내다보고 있다. 포스코건설이 준공 시점에 임차인을 확보하지 못하면 임차인이 지불해야 하는 금액을 3년간 책임지는 임차확약을 맺었기 때문이다. 나머지 약 2만평 안팎을 NH투자증권이 사옥을 이전해 해결하고 5만평을 임대하는 수순이었다. NH투자증권이 예상대로 2만평을 전부 사용하고 5만평에 해당하는 임차인을 확보해도 5만평 정도가 남는 셈이다.

오피스 공실 가능성이 커진 탓에 포스코건설의 임차 부담도 피해가기 힘든 상황이 됐다. 관련 업계에 따르면 포스코건설은 파크원 준공시점에 공실이 생기면 3.3㎡당 8만원으로 계산해 매달 40억원, 연간 480억원 안팎을 부담해야 하는 것으로 알려졌다. 3년간 임차확약 의무를 감안하면 1500억원 안팎을 내야하는 셈이다.

포스코건설의 책임임차는 당시 조단위 시공계약을 따내기 위해서는 수용이 불가피했다. 파크원 개발은 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 규모가 2조1000억원이었다. 이 가운데 공사비만 1조1190억원에 달하는 대규모 사업이었다.

사업 예비비 성격으로 공사마진의 일부를 확보해놨다고 치더라도 포스코건설 입장에선 공실에 따른 부담이 만만찮을 전망이다. 시장 일각에서 송도사옥을 여의도로 이전하는 것이 차라리 낫다고 보는 것도 이 같은 맥락에서다. 송도사옥 역시 임차해서 사용하고 있어서다.

하지만 사옥이전 카드도 현실적으로 사용하기는 어려울 전망이다. 포스코건설은 2010년 송도 국제신도시에 있는 포스코 이앤씨 타워(Posco E&C Tower)로 사옥을 이전했다. 이후 2017년 부영그룹에 사옥을 매각했다. 매각 당시 포스코건설의 책임임차 기간이 5년으로 적용돼 있어 2022년까지는 송도 사옥을 사용해야 한다. 파크원 준공 시점인 2020년에 당장 사옥을 이전하는 것은 어려운 셈이다.

포스코건설 관계자는 "파크원 개발과 관련해 임차확약을 맺은 것은 사실"이라며 "다만 사옥 이전 관련으로는 송도사옥 임차기간과 파크원 준공시점이 맞지않는 등 검토된 바가 없다"고 설명했다.
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