이 기사는 2019년 07월 08일 17:55 thebell 에 표출된 기사입니다.

마스턴투자운용이 약 1년 반 전에 매입한 서울 홍대입구역 인근의 동교빌딩 매각에 나선다. 부동산을 인수한 지 오래되지 않았지만 밸류애드(Value-add) 작업이 순조롭게 진행되면서 투자금 회수에 자신감을 가진 것으로 풀이된다. 마스턴투자운용은 목표한 매각가 이상으로 동교빌딩을 팔게 되면 두둑한 성과 보수를 받게 될 예정이다.

◇'밸류애드' 빠른 투자금 회수 전략

스칼렛빌딩은 서울 마포구 양화로 148(동교동 162-6)에 있는 건물이다. 양지무역이 1990년 토지를 사들인 후 1999년 ㈜흥창에 팔았다. 그 후 교정공제회가 2003년 12월 80억원에 매입했다. 교정공제회는 빌딩을 소유하면서 꾸준히 임대수입을 거뒀다. 삼성카드, 코리아나화장품 등 다양한 임차인들이 건물을 활용했다.

그러다 교정공제회는 2017년 7월 마스턴투자운용과 430억원에 부동산매매계약을 체결했다. 마스턴투자운용은 부동산 인수 주체로 '마스턴 전문 사모부동산투자신탁 27호'를 내세웠다. 투자자로는 싱가포르계 투자사 머서인베스트먼츠(Mercer Investments)를 끌어들였다. 작년 1월 부동산 매입을 마무리했다.

마스턴투자운용은 매입 당시부터 밸류애드 전략을 세웠고, 곧바로 공사에 돌입했다. 작년에 기존 임차인 퇴거와 리모델링이 진행됐다. 기존에는 지하 4층~지상 6층이었는데, 지상 7층으로 증축했다. 건물의 명칭도 동교빌딩에서 스칼렛빌딩으로 바꿨다.


작년 12월 초까지 공사와 관련된 작업을 마무리하고 올해 들어서는 임차인 모집에 나섰다. 현재 IBK기업은행 홍대역지점 등이 건물을 사용하고 있다. 부동산업계 관계자는 "현재 임대율이 거의 100%에 도달한 것으로 알고 있다"고 말했다.

밸류애드를 사실상 끝내면서 마스턴투자운용은 투자금 회수에 나서기 시작했다. 이달 초 일부 부동산자문사를 접촉해 매각을 진행할 뜻을 밝혔다. 조만간 매각주관사 선정이 마무리되고 원매자를 대상으로 투자안내문(티저레터)와 투자설명문(IM)인 배포될 전망이다.

애초 마스터턴투자운용은 펀드 운용 기간을 설정일로부터 18개월로 정했다. 그러다 올해 5월에 기간을 설정일로부터 30개월로 변경했다. 이를 고려하면 늦어도 내년 상반기 내에 매각을 마무리하고 펀드를 정리하게 될 것으로 관측된다.

◇매각가 목표 최소 650억 이상 노릴 듯

마스턴투자운용이 스칼렛빌딩을 위해 설정한 마스턴27호의 펀드 규모는 546억원이다. 부동산매입대금 430억원과 리모델링 비용 등 사업비가 포함된 것으로 분석된다. 여기에 금융비용과 여러 부대비용을 포함한 가격 이상으로 팔아야 안정적인 투자금 회수가 가능하다.

마스턴투자운용은 스칼렛빌딩의 매각가로 최소 650억원을 노릴 것으로 보인다. 펀드를 설정하던 시기 정해 놓은 성과보수 때문이다. 향후 부동산 매각가에서 650억원을 차감한 금액의 30%를 성과보수를 받도록 정했다. 매각가가 650억원을 넘지 못하는 경우 성과보수가 없어 마스턴투자운용으로서는 이 가격을 기준으로 매각을 진행할 가능성이 높다.

업계는 마스턴투자운용의 밸류애드가 순조롭게 진행된 만큼 원매자를 구하는 데 어려움을 겪지는 않을 것으로 보고 있다. 스칼렛빌딩은 홍대입구역 인근에서도 상권이 발달한 9번 출구와 가까운 거리에 있어 충분한 시세차익(Capital Gain)이 가능할 수 있다는 분석이다.

부동산업계 관계자는 "일반적인 부동산 거래와 달리 밸류애드 특성상 매각 예상가격을 산정하기 어려운 측면이 있다"며 "입찰이 흥행할 경우 650억원 크게 상회할 가능성도 있다"고 말했다.