2019.08.24(토)

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불확실성 늘어나는 상업용 부동산 시장 [WM라운지]

홍지은 세빌스코리아 상무공개 2019-07-15 11:21:58

이 기사는 2019년 07월 11일 10:26 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

2017년 한국경제에서 성장이 두드러졌던 산업군 셋을 꼽는다면 반도체를 비롯한 IT 업종 (+9.5%), 정유 (+6.1%), 석유화학 (+3.4%) 계열을 들 수 있다. 기업 활동이 활발해지면 매출이 늘어나고 이에 따라 고용이 증가한다. 고용이 증가하면 필요로 하는 오피스 면적도 당연히 늘어난다. 2018년의 오피스 수요를 분석해 보면 전통적인 오피스 수요군인 금융계에 비해 서두에서 언급한 산업군에 속하는 기업들의 오피스 수요가 두드러지게 증가했다.

한국개발연구원(KDI)이 최근 발간한 '상반기 경제 전망' 보고서에 따르면 반도체 수출을 제외하고 측정한 한국의 지난해 성장률은 1.4%였다. 지난해 경제성장률이 2.7%였으니 반도체가 경제 성장에 기여한 부분은 절반에 가까운 1.3%였던 셈이다. 우리나라 경제성장률이 반도체 수출 실적을 제외하면 1%대에 불과했다는 분석이다. 반도체에 과도하게 의존하는 경제 구조에 대해 우려하는 목소리는 들어왔지만, 반도체가 경제에서 차지하는 비중이 수치로 제시된 것은 처음이 아닌가 한다.

더구나 한국전자정보통신산업진흥회(KEA)가 최근 발간한 '한·중·일 전자산업 주요 품목 동향' 보고서에 따르면 한국은 8개 주요 전자 품목 중 6개의 지난해 생산액이 5년 전인 지난 2013년보다 줄어든 것으로 집계됐다. 지난 6월 25일 이주열 한국은행 총재는 기자간담회에서 "미·중 무역 협상이 교착 상태에 빠지면서 세계 교역이 위축될 가능성이 높아진 데다, 그간 우리 경제를 견인해 왔던 반도체 경기 회복이 예상보다 지연될 것이라는 전망이 점점 힘을 얻고 있다"면서 "그에 따라 우리 경제의 향후 성장 경로의 불확실성은 이전보다 한층 커진 것으로 판단된다"고 밝혔다. 하반기 경기 회복이 불확실하다는 전망을 언급한 것이다.

2018년의 한국 상업용 부동산 투자 시장은 역대 최대 규모를 기록했다. 예년에 비해 많아진 우량 투자 기회가 투자자들의 관심을 높인 면도 있지만 반도체, 석유화학 등 기업들을 필두로 다양한 기업과 업종에서 오피스면적 수요, 물류창고 수요가 증가해 괄목할만한 성장을 했다고 보인다.

그럼에도 서울시내 소재 연면적 3만제곱미터 이상의 대형 오피스 시장의 평균공실률은 최근 몇년간 10% 초중반대에서 움직이고 있다. 그렇지만 평균공실률이 10% 이상이라고 해서 모든 건물에서 다 균일하게 10%~20% 면적이 비어있는 것은 아니다. 아래 그래프에서 나타나듯이 조사대상 97개 건물 중 70%인 67개 빌딩은 10%미만의 공실률을 보이며 오히려 안정적이다. 즉 건물별로 공실 면적의 차이가 크다.

대형오피스 공실률 분포
대형오피스빌딩별 공실률 분포, 자료= 세빌스코리아, 2019년 3월31일 서울 기준


대형 오피스 시장은 안정적인 물건에서부터 위험성이 높은 물건까지 스펙트럼이 넓다. 어떤 업종의 어떤 기업군이 어느정도의 수요를 갖고 있는지, 어느 지역을 선호하는지 등 잠재된 수요까지 예상할 수 있다면 투자나 이전시 의사 결정에 큰 도움이 될 수 있다.

막연히 느껴오던 한국 경제가 당면한 어려움이 이번 정부 발표로 확실해졌다. 경제가 좋을 때 임대차 활동이 증가하고 투자가 활성화 되는 건 당연하지만 반대의 경우라고 모든 활동이 멈추는 것은 아니다. 과감하고 현명한 기업과 투자자들이 부지런하게 움직여야 새로운 기회를 만들어 나갈 수 있다.


홍지은 세빌스코리아 상무

이화여자대학교 통계학과 졸업
University of Surrey 관광개발학 석사
커민스코리아 마케팅 담당
아시아 비즈 스트레티지 컨설턴트
現 세빌스코리아 리서치&컨설팅 본부 상무 
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