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이마트, 리츠 대신 펀드…적자 매장 '청산' 방점? 운용사 재량권, 자산 처분 용이…지방 물건 중심 매각

전경진 기자공개 2019-08-16 13:00:00

이 기사는 2019년 08월 14일 07:46 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이마트가 자산 유동화 방안으로 사모 부동산 펀드 조성을 검토하고 있는 것으로 파악된다. 경쟁업체들이 리츠를 설립하는 것과 대비되는 모습이다.

시장에서는 이마트가 자산 현금화보다 지방 '적자' 매장 청산을 목적으로 자산 유동화에 나섰다는 주장이 나온다. 부동산 펀드의 경우 손쉽게 자산 처분이 가능한 장점이 있어서다. 리츠는 주식회사인 탓에 자산 매각과 같은 주요 경영 사안을 주주총회에서 주주동의를 거쳐 결정한다.

더욱이 이마트가 단순히 현금 융통이 필요했다면 오히려 '공모' 리츠를 설립했을 것이라는 지적이다. 대규모 자금 조달이 가능한 데다 상장 시 주식 식장을 통한 자금 조달이 수시로 가능한 장점이 있다. 지방 매장을 중심으로 유동화를 고려하고 있다는 점도 자산 매각 가능성에 힘을 싣는 요소다.

◇리츠 대신 펀드…적자 지방 매장 청산 나서나

투자은행(IB) 업계에 따르면 이마트는 총 10개 보유 매장을 유동화하기 위해 사모 부동산 펀드를 구성하는 것을 검토하고 있다. 현재 복수의 기관들이 펀드 참여에 관심을 기울이고 있는 것으로 파악된다.

이번 유동화 조치는 이마트가 총 10개 점포를 세일즈앤리스백(Sale and Lease-back) 방식 운영하기로 결정하면서 추진된다. 자산 유동화를 통해 약 1조원 규모 자금이 마련될 예정이다. 자산 유동화 딜은 KB증권이 주관사로 실무를 맡는다.

이마트의 행보는 다른 유통 업체와 상이한 양상을 띤다. 롯데쇼핑, 이랜드리테일, 홈플러스 등 경쟁업체들은 보유 자산을 기반으로 현금을 융통하기 위해 리츠를 설립했다. 자산을 매각하고 임대해 사용한다는 점(세일즈앤리스백)에서 부동산 펀드와 리츠는 모두 동일한 형태를 띤다.

시장에서는 이마트가 지방 적자 매장 청산 작업에 본격적으로 나섰다는 평가가 나온다. 리츠 대신 펀드를 택한 탓이다. 일시적인 현금 융통을 넘어 매장 구조조정에 나섰다는 주장이다.

구체적으로 부동산 펀드의 경우 운용사가 자산 관리에 더 큰 재량권을 부여받는다. 반면 리츠의 경우 운용사가 자산 매각과 같은 결정을 내릴 때 주식회사인 탓에 주주총회를 개최하고 개별 주주들의 동의를 일일이 구해야 하는 번거로움이 있다. 경우에 따라 자산 매각이 불허될 수도 있다.

시장 관계자는 "이마트 역시 리츠 설립을 고민했으나 사모 형태 펀드를 조성하는 쪽을 결론을 내린 것으로 안다"며 "사전 수요도 충분히 확인한 데다 공시가 이뤄진 만큼 빠르게 펀드 조성이 이뤄질 것으로 보인다"고 설명했다.

◇사모 조달, 지방 중심 물건…매장 구조조정으로 적자 원인 해소 하나

시장 전문가들은 단순히 현금 융통을 위해서는 공모 리츠가 오히려 유리할 수 있다고 이야기한다. 투자자 풀을 넓혀 대규모 자금을 조달할 수 있는 데다 IPO를 진행할 경우 주식 시장 활용도도 생긴다. 수시로 주식시장에서 자금을 조달할 수 있는 이점이 발생하는 셈이다. 유통업계 불황이 이어지고 있는 가운데 안전한 자금 조달 창구를 하나 더 마련할 수 있다는 점이 부각된다.

또 리츠의 경우 자회사를 설립해 세일즈앤리스백 방식으로 영업을 하는 방식이다. 이 경우 임대료 수익이 외부로 나가는 것이 아니라 배당 형식으로 일부가 모회사로 흘러들어간다.

구체적으로 리츠 설립의 경우 통상 유통기업이 책임 임차인으로 과반의 지분을 보유한다. 만약 이마트가 리츠를 설립했을 경우 임대료를 자회사인 리츠에 지불하고 이후 배당금으로 되돌려 받는 형태가 되는 것이다.

특히 리츠의 경우 현행법상 순이익의 90%를 배당금으로 지급해야한다. 임대료 수익을 다룬 주주들과 함께 나눠 가지지지만 배당금 총량 자체가 크다는 장점이 있다.

현재 이마트가 지방 물건을 중심으로 펀드 편입 자산을 구성하고 있는 것으로 전해진다. 투자 수요를 끌어올리기 위해 1~2개 자산은 수도권 알짜 자산으로 대체될 가능성은 있다. 하지만 이 경우 나중에 펀드 만기시 엑시트 조건으로 수도권 매장을 되사오는 식의 약정을 설정해 매각하지 않는 방안이 있다. 알짜 자산은 보유하고 지방 적자 매장만 매각하는 것이다.

시장 관계자는 "엑시트 조건과 펀드에 담기는 물건만 봐도 자산 매각용인지 유동화를 통한 일시적인 자금 조달인지 확인할 수 있을 것"이라며 "지방 적자 매장 때문에 사상 첫 적자를 기록한 이마트입장에서는 매장 구조조정 니즈가 클 수 밖에 없다"고 설명했다.
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