2019.09.17(화)

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부영그룹, 상업용부동산 시장서 추가 '퇴각'할까 을지빌딩 매입 약3년만에 눈물의 매각, 태평빌딩·송도타워 '주목'

김경태 기자공개 2019-08-19 09:03:14

이 기사는 2019년 08월 14일 15:34 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부영그룹은 최근 10년간 매물로 나온 대형 부동산을 싹쓸이하듯 인수했는데, 이 중 부동산업계의 주목을 받았던 것은 프라임급오피스빌딩 매입이었다. 임대주택사업에서 쌓은 노하우를 바탕으로 빌딩 임대업도 성공할지 눈길을 끌었다.

하지만 이번에 부영그룹이 을지빌딩(옛 삼성화재 을지로사옥)을 매각하면서 과거 사들였던 프라임급오피스빌딩의 운명에도 관심이 모아지고 있다. 다른 건물들도 공실 개선에 어려움을 겪고 있어 매물로 나올 수 있다는 관측이 일부에서 제기되지만, 이와 반대의 분석도 만만찮다.

◇최근 10년간 3조5000억 규모 쓸어 담아

부영그룹은 임대주택 개발사업을 주력으로 성장한 곳이다. 임대수입과 분양 전환을 통해 이문을 남겼다. 현금을 확보한 부영그룹은 미래 사업지 확보에 나섰다. 2003년에 경남 진해의 진해화학 부지를 인수했고, 2005년 대전의 충남방적 부지를 매입했다.

그 후 부영그룹은 서울을 비롯한 수도권에도 사업지를 대거 확보하기 시작했다. 2009년 서울 성동구 성수동의 뚝섬특별계획 4구역을 3700억원에 사들였다. 2012년에는 서울 삼환기업 소공동 호텔 부지와 시흥동 대한전선 부지를 품었다. 2015년에는 인천 송도의 대우자동차판매 부지를 매수했다.

부동산 먹성은 개발사업을 위한 토지 확보에 그치지 않았고, 사업다각화의 수단으로 활용했다. 우선 리조트와 골프장 등 레저사업 진출을 위해 태백 오투리조트, 안성 마에스트로CC 등을 차례로 사들였다.

부영그룹, 최근 10년간 매입한 주요 부동산
△단위: 억원

무엇보다 부동산업계의 눈길을 끌었던 것은 프라임급오피스빌딩 인수다. 부영그룹은 2016년에 삼성생명 태평로 본관과 삼성화재 을지로사옥을 각각 5717억 원, 4380억 원에 품었다. 인천 송도에 소재한 부영 송도타워(포스코E&C타워)는 3000억 원에 매매계약을 체결했다. 2017년에는 KEB하나은행 을지로사옥(옛 외환은행 본점)도 8932억 원에 매입하기로 했다.

오피스빌딩 임대사업은 부영그룹의 주력인 아파트 임대업과 유사한 측면이 있다. 오피스빌딩은 임차인을 통한 꾸준한 현금흐름 창출이 가능하고 훗날 시세차익(Capital Gain)도 노려볼 수 있다. 아파트 임대업 역시 임대료를 받고 분양 전환 때도 이익을 남길 수 있다. 부영그룹은 프라임급 오피스빌딩을 사들이면서 빌딩영업팀을 만들어 관련 인력을 충원했다. 오피스빌딩 임대업과 아파트임대업의 세부적인 차이를 극복하고 전문적인 임대차 운영을 위해서였다.

하지만 매입한 건물에 생긴 대규모 공실을 해소하지 못하며 어려움을 겪었다. 결국 작년부터 을지빌딩 매각을 추진하면서 부영그룹의 오피스빌딩 임대업에 제동이 걸렸다는 분석이 나왔다. 실제로 그 후 부영그룹은 추가적인 프라임급오피스빌딩 매입에 나서지 않았다. 이지스자산운용과 하나대체자산운용 등 인수후보자들과의 거래 무산 후 이번에 더존비즈원과 을지빌딩 매매계약을 체결하면서 오피스빌딩 임대업 확대에 더 제동이 걸릴 것이란 분석이 나온다.

◇태평빌딩·송도타워 매각 가능성은

을지빌딩 매각으로 부영그룹이 매입한 다른 프라임급오피스빌딩에도 덩달아 이목이 집중되고 있다. 부동산업계에 일각에서는 부영그룹이 복합단지 개발을 염두에 둔 것으로 알려진 옛 외환은행 본점 외에 임대업을 위해 인수한 부영 태평빌딩과 송도타워도 매물로 나올 가능성을 배제하지 않고 있는 분위기다.

매각을 점치는 배경으로는 을지빌딩처럼 높은 공실률이 꼽힌다. 프라임급오피스빌딩 임대업계 관계자에 따르면 태평빌딩의 공실률은 현재도 40% 내외인 것으로 알려졌다. 부영그룹이 매입할 당시와 크게 다르지 않은 수준이다. 송도타워의 경우도 인수를 결정할 때처럼 여전히 공실이 절반 가량되는 것으로 알려졌다.

다만 태평빌딩과 송도타워는 을지빌딩과 상황이 다른 측면이 있어 매물로 나올 가능성이 작다는 분석이 제기된다. 태평빌딩의 경우 현재 부영그룹이 직접 건물 일부를 활용하고 있어 시장에 내놓기는 어렵다는 관측이다. 송도타워는 포스코건설이 매각하면서 5년간 책임임차를 하기로 했다. 이 때문에 부영그룹에 아직까지는 손해가 미치지 않았고 다른 건물보다 비교적 여유가 있다고 전해진다.

하지만 부영그룹이 본업에서 고전하면 얘기가 달라질 수 있다. 최근 부동산 경기가 위축됐고 정부가 강한 규제책을 내놓고 있어 주택사업을 주력으로 하는 부영그룹도 영향을 받을 수밖에 없다. 전국의 현장에서 발생한 미분양으로 유동성 문제가 불거지면 당연히 건물 매각을 검토하게 될 것이란 분석이다.
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