이 기사는 2019년 09월 09일 16:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데위탁관리부동산투자회사(이하 롯데리츠)가 리테일리츠를 향한 부정적 기류를 넘어설 수 있을까. 롯데리츠는 핵심 부동산 자산이 백화점이라는 게 투자 매력을 높이고 있다. 위기에 직면한 대형마트 중심의 리테일 리츠보다 경쟁 우위에 서있다.

온라인 유통 채널의 득세 속에서 국내 오프라인 채널은 침체 국면에서 들어섰다. 하지만 적자 궤도에 올라선 대형마트와 달리 백화점은 수익 정상화를 시도하고 있다. 명품 등 고가 상품의 판매 성장이 온라인 채널의 침투를 방어하고 있기 때문이다.

◇롯데리츠, 자산가치 중심 '백화점'…대형마트 리츠보다 경쟁 우위

리츠 상품의 투자자는 크게 두 가지의 수익을 기대한다. 리츠 주가의 상승에 따른 자본이득(캐피탈 게인)과 중장기적인 배당 수익이다. 리츠가 보유한 부동산의 가치는 바로 자본이득과 맞물려 있다.

롯데리츠 자산의 핵심 가치는 백화점이다. 백화점(4곳)뿐 아니라 아울렛(2곳)과 대형마트(4곳)도 자산에 편입되지만 밸류 측면에선 비중 격차가 적지 않다. 현재 롯데리츠가 매입할 부동산 자산의 전체 가격(감정평가액)은 1조4878억원이다. 이 가운데 롯데백화점 강남점 1곳의 취득가액이 4249억원에 달하고 있다. 전체 자산 가치의 3분의 1 수준이다.

롯데백화점 강남점은 강남구 대치동이라는 빼어난 위치에 자리잡고 있다. 강남 한복판에 자리잡은 대규모 판매시설(대지면적 9695.4㎡, 연면적 3만9800.57㎡)인 만큼 5000억원에 가까운 몸값이 책정돼 있다. 나머지 백화점 3곳(구리점, 광주점, 창원점)의 밸류까지 합산할 경우 롯데리츠 전체 자산의 3분의 2 수준인 1조원에 육박한다.

롯데리츠의 부동산 자산별 현금흐름을 따져봐도 백화점에서 창출하는 규모가 월등하다. 올해 상반기 기준 백화점 4곳의 에비타(EBITDA, 547억원)가 전체 규모(846억원)의 65% 수준에 달하고 있다. 현금흐름 역시 부동산 자산의 밸류를 뒷받침하는 요인이다.


롯데리츠의 핵심 자산이 백화점인 건 앞서 기업공개(IPO)에 실패한 홈플러스 리츠와 뚜렷하게 구별되는 대목이다. 대형마트를 중심으로 자산을 구성한 홈플러스 리츠는 불황의 선입견을 지우지 못하고 결국 IPO를 포기했다. 하지만 롯데리츠는 그나마 오프라인 유통 중 백화점이 선전하고 있어 리테일리츠 가운데 경쟁 우위에 서있다는 평가다.

리츠의 대표적인 사업위험은 임차인 리스크다. 리츠 자체의 현금흐름은 보유 부동산의 캐시플로우가 아니라 임차인에게 받는 임대료 수입이다. 롯데리츠의 현금흐름은 임차인인 롯데쇼핑의 임대료 지급 능력과 연결돼 있는 셈이다. 롯데쇼핑은 비록 신용등급이 강등됐지만 여전히 'AA'급 우량 신용도를 갖추고 있다.

◇'온라인發' 유통 패러다임 변화…백화점, 명품 성장세에 선전

국내 유통시장은 온라인 채널 위주로 빠르게 재편되고 있다. IT 기술과 배송 효율성이 고도화하면서 온라인 유통 채널의 영향력이 크게 강화되고 있다. 소비 패턴이 변화하면서 대형마트 등 오프라인 채널은 거스르기 어려운 구조적 위기에 처해있다.

그나마 백화점은 고군분투를 벌이고 있다는 평가다. 해외 명품 등 고가 상품의 판매가 늘어나면서 온라인 채널의 여파가 상대적으로 미미하다. 구매건수가 줄어도 구매단가가 상승한 덕에 주요 백화점의 성장세가 이어지고 있다.

롯데쇼핑의 경우도 올해 2분기 전체 실적(대형마트, 슈퍼마켓 적자)은 부진했지만 백화점의 영업이익(740억원)은 전년보다 30.4% 늘어났다. 녹록치 않은 영업 환경에서도 기존점의 매출을 늘리며 선전을 벌였다.