이 기사는 2019년 09월 18일 16:23 thebell 에 표출된 기사입니다.

IBK기업은행과 IBK투자증권이 프로젝트파이낸싱(PF) 딜로 낙점한 ‘한강시네폴리스 일반산업단지 조성사업'의 펀드레이징이 순항 중이다. 해당 개발사업은 수년째 자금조달 난항에 발이 묶여 순탄치 않았지만, 올해 새로운 사업자로 나선 기업은행과 IBK투자증권이 안정적인 구조화금융을 설계한 덕택에 다시금 청신호가 켜졌다는 평가다.

18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 기업은행과 IBK투자증권이 조성하는 신디케이트론 조성작업이 이르면 다음 주 마무리된다. 신디케이트론엔 부산은행과 경남은행이 참여할 예정이다. 이번 딜은 기업은행이 1조원 규모 투자확약서를 발급하고, IBK투자증권이 분양토지의 40%에 해당하는 선매입을 골자로 딜을 설계하는 구조다.

결과적으로 물류와 주거용 분양토지에 관심을 둔 전략적투자자(SI)들을 컨소시엄에 합류시키면서 딜 구조를 안정적으로 만든 게 자금조달 순항에 주효했다는 평가다. 선매입을 통해 확보한 900억원 가량의 공사예치금을 이행보증금으로 걸었던 것도 사업자 입찰경쟁에서 유리한 고지를 점할 수 있었던 이유로 꼽힌다.

한강시네폴리스 개발사업은 2011년 시작됐다. 초기엔 김포도시공사가 단독 시행사로 사업에 착수했다. 다만 자금조달에 난항을 겪자 2015년 사업구조를 민관공동개발 형태로 변경했다. 부동산 개발사업 추진을 위한 PFV(Project Financing Vehicle)엔 김포도시공사가 20%를 출자하고, 나머지 80%는 민간 사업자에게 맡기는 방향으로 변경된 것이다.

초기 한강시네폴리스 개발엔 국도이엔지 컨소시엄이 뛰어들었다. 개발사업 진행을 위한 우선협상대상자로 선정된 국도이엔지 컨소시엄엔 △교보증권 △동문건설 등이 참여했다. 이들은 PFV 지분 80%를 확보함과 동시에 토지매입을 위한 대출(Loan)에 주력했다. 다만 시공사와의 신용공여 관련 협상과 토지매입에 난항을 겪으면서 사업은 중단됐다.

결국 김포도시공사는 지난해 국도이엔지 컨소시엄과 맺은 주주간계약을 해지한다는 내용을 통보했다. 김포도시공사와 국도이엔지 컨소시엄 간 잡음이 있었지만, 시행사였던 국도이엔지 컨소시엄은 새로운 주주에게 PFV 지분 80% 양도 의사를 밝혔다. 김포도시공사는 올해 초 개발사업 시행사 선정에 재착수했다.

기업은행은 협성건설과 컨소시엄을 맺어 입찰에 참여했고 우선협상대상자 지위를 부여받았다. 당초 김포도시공사는 1000억원 가량의 이행보증금을 입찰조건으로 제시했고, 입찰 참여를 검토하던 다른 투자자들은 까다로운 조건에 난색을 표했다. 다만 기업은행과 IBK투자증권은 PF사업의 입지를 고려해 충분한 성장가능성이 있다고 판단, 생보부동산신탁과 KCC건설 등을 투자 파트너로 초청해 비딩에 참여했다.

총 사업비는 1조2500억원이다. 이중 분양대금과 전략적투자자(SI)들의 선매입액을 제외하면, 기업은행과 IBK투자증권이 조달해야 할 펀딩금액은 약 80%에 해당하는 1조원 가량이다. 모든 토지가 분양됐을 경우를 가정한 매출액은 약 1조4000억원이다. 기업은행과 IBK투자증권은 전체 면적의 14.2% 정도인 주거용지에 대한 시장 관심이 높은 만큼, PF 투자의 안정성과 성장성을 모두 고려해 딜을 주도했다.

시네폴리스(Cine Polis)란 영화를 뜻하는 ‘Cinema'와 도시국가를 뜻하는 ‘Polis'가 합쳐진 단어다. 저탄소 녹색성장의 일환으로 주목받는 문화콘텐츠 산업을 부흥하고자 방송·영상산업시설과 공연·전시 컨벤션, 주거 공간이 포함된 문화 신도시를 개발하는 게 골자다. 개발사업의 조성면적은 112만1000㎡다.