이 기사는 2019년 10월 08일 16:16 thebell 에 표출된 기사입니다.

'브로드웨이 195' 빌딩

한국투자신탁운용이 올 들어 다섯번째 해외부동산 펀드를 설정할 예정이다. 유럽, 일본 등 상반기까지 4개의 해외 부동산 공모 펀드를 설정한데 이어 미국 맨해튼에 위치한 부동산을 기초자산으로 한 공모펀드를 선보인다.

최근 해외 부동산 펀드에 대한 리스크가 불거진 상황에서 꼼꼼한 현지 실사를 진행했을 뿐 아니라 조홍래 대표도 지난 달 직접 방문해 빌딩을 점검했다. 그동안 안전성에 초점을 맞춘 해외 부동산 펀드가 완판 행렬을 이어온만큼 미국 펀드에도 투심이 몰릴 것으로 관측된다.

8일 금융투자업계에 따르면 한국투자신탁운용은 오는 22일부터 24일까지 '한국투자 뉴욕 오피스 부동산 투자신탁 1호'의 투자자를 모집한 후 25일 펀드를 설정할 예정이다. 목표 설정액은 약 1997억원 가량이며 연간 기대 수익률은 약 6%대다. 상황에 따라 판매사가 추가되거나 제외될 수있지만 현재는 한국투자증권, 하나은행, KB국민은행을 통해 판매하는 것으로 가닥이 잡혔다.

빌딩에 대한 법률 실사는 현지에서는 법무법인 폴 헤이팅스가 국내에서는 광장이 맡았다. 세무실사는 현지에서는 KPMG가 국내에서는 EY한영이 담당했다.

이 펀드는 환매가 불가능한 폐쇄형으로 현금화를 위해 설정일 이후 90일이내 거래소에 상장한다. 상장된 펀드는 일반적인 상장 주권에 비해 유동성이 낮아 실제거래가 이뤄지지 않거나 실제 공시되는 기준가보다 낮은 가격으로 거래될 수 있다. 5년 9개월의 만기까지 보유할 수 있는 투자자에 적합한 상품이다.

펀드는 미국 뉴욕 맨하튼의 '브로드웨이 195'에 투자한다. 한국투자증권과 삼성SRA자산운용이 미국 부동산 개발업체 L&L 홀딩스와 함께 약 5771억3000만원 (4억7500만달러·매입부대비용 제외)규모의 빌딩을 인수한다.

이 중 2000억원 가까운 자금을 한국투자신탁운용이 설정한 공모 펀드로, 삼성SRA자산운용이 '삼성SRA전문투자형사모부동산투자신탁제52호'로 599억원 가량을 모집할 계획이다. L&L홀딩스가 123억7000만원을 조달한다. 3766억5000만원은 부동산 선순위 대출로 자금을 조달할 계획이다.


투자 구조를 살펴 보면 한국투자신탁운용, 삼성SRA자산운용 및 L&L홀딩스와의 3자간 조인트벤처(JV II LLC) 설립을 통한 투자건이다. 한국운용과 삼성SRA운용은 JV II LLC 지분에 약 99.9%를 투자하고 L&L홀딩스가 약 0.1%를 투자한다. JV II LLC는 JV LLC라는 회사에 약 95.1%를 투자하고 L&L Holdings는 약 4.9%를 투자할 예정이다. JV LLC는 이 빌딩을 보유하고 있는 property Co.의 지분 100%에 투자해 자산을 소유하는 구조다.

브로드웨이 195 빌딩은 미국 통신업체 A&T가 1916년 지은 지하 4개층, 지상 29층짜리 건물로 '텔레콤 빌딩'혹은 ‘웨스턴 유니언 빌딩'으로 불리기도 한다. JP모간이 1억달러 가량을 투자해 건물 리노베이션을 완료했으며 현재 이탈리아 패션 브랜드 구찌와 미국 미디어 기업 옴니콤, 대형 출판사 하퍼콜린스 등 12개 우량 임차인이 이 건물을 사용하고 있다. 평균 잔여임차기간은 약 11.6 년이다. 빌딩의 임대율은 98% 수준이다.

한국투자신탁운용이 미국 뉴욕 맨하튼에 위치한 '195 브로드웨이' 빌딩 인수를 완료할 경우 매입보수로 63억5000만원을 받는다. 이는 부동산 매입금액의 1.1%, 펀드 설정액의 약 3.243%에 해당하는 금액이다. 매각할 경우에는 매각 금액의 0.2%(매각 차액 범위 내)를 수령할 수 있다.

펀드 계약기간은 5년 9개월이지만 최초설정일 이후 4년이 경과되면 자산매각(exit)을 추진할 예정이다. 우호적 시장상황 변화에 따른 매매차익 가능성 등이 있다면 자산의 중도매각을 고려할 방침이다. 매각시 매각구조는 기본적으로 브로드웨이 195 빌딩을 보유한 Property Co.의 지분을 제3자에게 매각하는 방법이 있다. 매각 시점에 상황을 고려해 수익을 극대화 할 수 있는 다른 매각구조(부동산직접 매각)를 채택할 수도 있다.

한국투자신탁운용은 올해 공모부동산 펀드 투자를 점차 늘려가고 있다. 2월 이탈리아 지역 부동산을 기초로 한 '한국투자밀라노부동산투자신탁1호(파생형)'을 설정해 사흘만에 546억원(약 4296만유로)을 모았다.

6월에는 일본 도쿄 지역의 부동산을 기초로 한 '한국투자도쿄한조몬오피스부동산투자신탁(파생형)'을 설정해 약 600억원, '한국투자벨기에코어오피스부동산투자신탁2호'를 설정하며 약 900억원, ‘한국투자룩셈부르크코어오피스부동산투자신탁(파생형)'을 통해서는 1380억원 가량을 모았다. 상반기에만 부동산 펀드로 3000억원이 넘는 자금을 모았다. 하반기 뉴욕 펀드를 시작으로 다양한 해외 부동산 펀드를 내놓는 다는 방침이다.

한국투자신탁운용 관계자는 "회사가 운용하는 해외 부동산 펀드를 보면 선진국의 주요 도시의 건물 등에 투자하면서 안정성에 초점을 두고 있다"며 "정부 기관이나 글로벌 기업들이 임대를 하고 있는 건물 위주로 투자하면서 미래 현금 흐름을 확보할 수 있는 상품으로 설계하고 있다"고 설명했다.