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[디벨로퍼 열전]디에스종합건설, 1년만에 다시 '성장모드'?루원시티 대박 조짐, 예상 분양매출 5000억 육박

이명관 기자공개 2019-10-23 13:31:00

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 10월 22일 15:13 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼인 디에스종합건설이 인천에서 진행 중인 루원시티 개발 프로젝트를 통해 대박을 낼 조짐이다. 1000가구 규모의 루원시티 '대성베르힐 2차 더 센트로' 분양이 성공적으로 이뤄지면서 5000억원에 육박하는 매출을 거둬들일 것으로 분석된다. 이번 개발 사업은 디에스종합건설이 인천에서 추진 중인 두 번째 프로젝트다.

디에스종합건설은 이번 프로젝트를 통해 다시 성장세를 이어갈 수 있을 것으로 보인다. 2017년 2700억원까지 외형을 불렸다. 하지만 이후 진행한 프로젝트에서 부진을 겪으면서 지난해 외형은 1000억원 아래로 떨어졌다. 지난해 진행한 프로젝트는 총 부산과 청주, 광주 등 3곳인데, 기대와 달리 성과가 좋지 않았다.

◇예상 분양 매출 4888억, 작년 연매출 9배 해당

22일 업계에 따르면 디에스종합건설의 개발 프로젝트인 루원시티 '대성베르힐2차 더 센트로' 분양이 성공적으로 이뤄졌다. 최근 실시한 청약에서 공급물량 1059가구가 전부 주인을 찾았다. 이번 개발 사업은 디에스종합건설이 사업 시행과 시공을 모두 도맡고 있다.

현재 추세면 디에스종합건설은 이번 프로젝트를 통해 상당한 규모의 분양 매출을 거둬들일 수 있을 것으로 분석된다. 3.3㎡당 분양가는 1345만원 선이다. 이를 분양률 100% 기준으로 환산하면 유입되는 분양매출은 4888억원이다. 디에스종합건설의 작년 매출과 비교하면 9배에 이는 액수다. 지난해 매출은 586억원이다.

특히 투입된 비용을 고려하면 이번 프로젝트를 통해 500억원 이상의 개발이익을 낼 수 있을 것으로 분석된다. 우선 고려대상은 공사비다. 투입되는 공사비 규모는 2290억원 수준이다. 세부적으로 보면 토목 118억원, 건축 1366억원, 기계설비 196억원, 기타공종 609억원 등이다.

이외 감리를 비롯한 간접비로 404억원이 소요될 예정이다. 감리비는 55억원이 소요될 예정이다. 건축감리는 신성종합건축사사무소가, 전기감리는 상지이앤씨가, 소방 및 통신감리는 테크뱅크가 각각 맡는다. 설계비는 28억원으로 책정됐다. 이외에 선 투입된 토지비 1397억원도 고려대상이다.

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◇작년 다소 주춤, 루원시티 호재 다시 '성장 모드'?

루원시티 개발 사업이 대박조짐을 보이면서 디에스종합건설은 1년 만에 다시 성장 모드로 돌아설 것으로 보인다. 예상 분양매출만 5000억원에 육박하는 만큼 최고실적 경신도 기대된다.

디에스종합건설은 2012년 설립된 대성건설그룹 계열 디벨로퍼이다. 부동산 디벨로퍼는 시공을 전문으로 하는 건설사와 달리 땅 매입부터 기획, 설계, 마케팅, 사후관리까지 총괄하는 부동산 개발업체를 뜻한다. 흔히 시행사로 불린다.

디에스종합건설 설립 이후 두각을 나타내기 시작한 시기는 2013년부터다. 989가구 규모의 충북 증평 대성베르힐 분양에 나서 성공적으로 수행했다. 이후로도 대구 옥포와 인천 가정 등 지역에서 개발 사업을 벌였는데, 2013년 이후 불어닥친 부동산 호황기와 맞물리면서 대부분 순조롭게 진행됐다.

그 덕분에 디에스종합건설의 외형은 해를 거듭할수록 커졌다. 매출 추이를 살펴보면 2014년 537억원을 기록한 이후 2015년 902억원, 2016년 2137억원 등으로 수직 상승했다. 2017년엔 2720억원의 매출을 기록하면 최고 실적을 경신했다.

수익성 측면에서도 호성적을 냈다. 2014년 24억원이었던 영업이익이 2015년 100억원을 넘었고, 2016년엔 300억원을 돌파했다. 2017년엔 946억원을 기록하며 1000억원에 육박하는 수준이었다. 디에스종합건설의 이 같은 성장은 개발을 통해 이익을 내고, 이를 활용해 새로이 개발부지를 확보하는 선순환이 원활히 이뤄진 덕분이다.

하지만 작년 진행했던 프로젝트들이 다소 부진한 성과를 내면서 성장세를 이어가는 데 실패했다. 작년 매출과 영업이익은 각각 586억원, 54억원을 기록했다. 전년대비 매출은 78.4%, 영업이익은 94%씩 축소됐다.

디에스종합건설이 작년 진행한 프로젝트는 △청주 동남지구 B-4블럭(792가구) △청주 동남지구 B-6블럭(715가구) △부산 일광지구 B-11블럭(511가구) 등이다. 이들 중 특히 문제가 심각했던 사업장은 부산 일광지구다. 청약 당시 516가구 중 미분양으로만 422가구가 남았다. 현재 미분양 해소를 위해 잔여 가구에 대한 분양이 진행 중이다.
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