2019.12.13(금)

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[20 Times Square EOD]리파이낸싱 추진…성사 여부 촉각일부 공실 해소 관건…중순위 투자자 주목

조세훈 기자공개 2019-11-15 12:00:00

이 기사는 2019년 11월 14일 10:16 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

국내 기관이 대거 투자한 20타임스스퀘어(20 Times Square)가 리파이낸싱(재융자) 추진을 검토하고 있다. 미국 뉴욕 맨해튼 중심부에 위치한 20타임스스퀘어는 지난달 기한이익상실(EOD·Events of Default)이 확정되면서 국내투자자의 손실 위험이 부각된 곳이다. 일부 공실 상태인 상가 입주 여부가 리파이낸싱 성사의 가늠자가 될 전망이다.

6일 투자은행(IB) 업계에 따르면 뉴욕 맨해튼 20 타임스스퀘어의 사업 시행사인 메이필드 디벨롭먼트(이하 메이필드)가 리파이낸싱 작업에 착수했다. 20 타임스스퀘어에 투자한 국내 기관들에게 조속한 시일 내에 리파이낸싱에 착수했겠다는 내용을 통보한 것으로 알려졌다. 리파이낸싱 범위는 토지와 건물이다.

관건은 일부 공실 상태인 리테일(상가)의 입주자 유치로 알려졌다. 20 타임스스퀘어는 지하 2층~지상 42층 1개동으로 구성된 초대형 복합 건물이다. 5개층은 리테일, 그 외에는 메리어트 최상위 호텔 브랜드인 '에디션'이 입주하는 형태다. 호텔은 정상적으로 운영중이지만 당초 입주하기로 한 NFL 체험 매장이 계약을 취소하면서 1~2층이 공실인 상태다. 현재 일부 사업자와 입주 관련 논의를 지속하고 있지만, 수개월째 결론이 나지 않고 있다.

국내 투자자들은 시행사측의 리파이낸싱 성사 여부에 주목하고 있다. 개발 사업에 대출을 해준 프랑스계 나티시스은행이 지난달 초 국내 투자자들에게 EOD를 공지하며 투자자산에 '빨간불'이 켜진 상황이기 때문이다.

나티시스은행은 사업 초기 시행사인 메이필드에 공사대금 13억3000만달러(1조5600억원)를 대여했다. 나타시스은행은 해당 대출 채권을 5단계로 나눠 재판매(셀다운)했고, 국내 기관투자자들이 대다수 인수한 것으로 알려졌다. 교보생명 등은 토지 선순위 대출채권에 투자했으며 AIP자산운용(360억원)과 이지스자산운용(2200억원)은 비교적 안정적인 선순위 대출에 들어갔다. 이들은 손실 가능성이 전혀 없으며 이자도 받을 수 있다.

문제는 중순위 메자닌 기관투자자다. 하나대체투자자산운용(1700억원)과 인마크자산운용(1300억원)은 위험성이 부각되지만 수익성이 높은 중순위 메자닌 대출에 들어갔다. NH투자증권(1000억원), 롯데손해보험(200억원), 신한캐피탈(100억원)도 중순위 메자닌(메자닌B) 중 보다 위험한 쪽에 투자했다. 중순위 메자닌은 투자 자산이 디폴트(채무불이행)를 선언하면 원금 손실이 발생한다. 문제가 생겼을 때 국내 세 기관보다 우선 손실을 보는 후순위 메자닌 투자에는 미국 현지 운용사인 포트리스가 약 7500만달러(880억원)를 보유하고 있다.

국내 기관투자자들은 초대형 복합 건물이 노른자위 땅에 있으며 공실 문제만 해결되면 투자금 회수에 문제가 없다는 입장이다. 중순위에 투자한 금융사 관계자는 "현재 호텔은 잘 운영되고 있으며 리테일 공실 역시 입주 관련해 3~4개월가량 협의하고 있는 업체가 있다"며 "계약이 순조롭게 체결되면 투자 자산은 문제가 전혀 없을 것"이라고 말했다.

EOD 사태가 투자원금 손실까지 이어지진 않을 것이란 관측이 지배적이지만, 리파이낸싱이 차질을 빚으면 원금 회수뿐 아니라 일부 손실도 불가피할 수 있다는 전망도 제기된다. EOD 선언으로 미국 금융사들이 리파이낸싱을 추진하는 투자 자산에 대한 불신감이 높아진 탓이다.

IB업계 관계자는 "뉴욕 맨하튼 타임스퀘어는 일부 공실이 있더라도 대출이 나오는 구간"이라며 "현재 수준으로 리파이낸싱을 추진하지 못하는 것은 미국 금융사들의 시각이 그만큼 부정적이라는 방증"이라고 말했다.
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