2020.01.25(토)

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[부동산신탁사 경영분석]하나자산신탁, 고공행진 배경 '책준' 3배 성장수수료수익 중 최대 비중…차입형토지신탁은 축소세

김경태 기자공개 2019-12-04 13:31:31

이 기사는 2019년 12월 03일 13:57 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

하나자산신탁은 기존 부동산신탁사 11곳 중 올해 가장 눈에 띄는 성장을 이뤘다. 실적 고공행진은 주력인 책임준공형 관리형토지신탁 사업의 확대 덕분에 가능했다. 이와 관련된 수수료 수익은 올해 3분기 누적 기준으로 지난해보다 3배가량 증가했다.

실적 개선과는 별도로 책임준공형 관리형토지신탁에 대한 사업적인 위험 관리도 필요해 보인다. 현재는 이 같은 부분이 재무제표 등에 반영되지 않고 있지만 향후 금융당국의 의사결정에 따라 하나자산신탁의 재무 건전성에 변동이 생길 가능성도 있다.

◇책임준공 수수료수익 3배 성장, 작년 연간 실적 이미 웃돌아

하나자산신탁의 올해 3분기 누적 매출은 961억원으로 전년 동기보다 39.2% 증가했다. 영업이익은 648억원, 당기순이익은 479억원으로 각각 39.4%, 39.9% 신장했다. 이대로라면 역대 최대 실적을 경신할 전망이다. 올해 3분기 누적 영업이익률은 67.4%, 순이익률은 49.8%다.
출처: 영업보고서, 단위: 백만원, %

올해 실적 신장의 1등 공신은 단연 책임준공형 관리형토지신탁이다. 올해 3분기 수수료 수익 중 497억원이 책임준공형 관리형토지신탁에서 발생했다. 전년 동기보다 3배가량 급증했다. 책임준공형 관리형토지신탁과 관련된 책임준공 용역의 제공, 건설관리 용역의 제공, 분양관리 용역의 제공의 수수료 수익이 모두 증가했다.

눈길을 끄는 대목은 하나자산신탁이 상위권 부동산신탁사들의 주요 먹거리인 차입형토지신탁의 비중을 크게 줄이고 있다는 점이다. 올해 3분기 차입형토지신탁과 관련된 수수료수익은 116억원으로 전년 동기의 2분의 1 수준으로 줄었다. 차입형토지신탁을 하는 과정에서 부동산신탁사 고유계정에서 자금을 빌려주는 신탁계정대의 이자수익은 48억원으로 전년 동기보다 10억원가량 감소했다.

책임준공형 관리형토지신탁의 급격한 성장 덕분에 부동산신탁업계에서 하나자산신탁이 차지하는 비중에도 큰 변화가 생겼다. 하나자산신탁은 작년까지 기존 부동산신탁사 11곳 중 시장점유율 6위였었다. 그러다 올해 1분기부터 급격히 치고 올라오면서 3위를 기록했고, 3분기까지 순위를 유지했다.

영업이익에서도 순위 오름세가 지속되고 있다. 2017년에 6위에 머무르다 지난해 4위로 올라왔다. 올해는 1~3분기 3위를 지키고 있다. 영업이익률로 보면 업계 2위다. 이제 더 이상 중위권 업체가 아닌 명실상부한 상위권으로 도약한 셈이다.
출처: 영업보고서, 단위: 백만원

◇재무제표 주석 책임준공 PF 대출금액 첫 언급

하나자산신탁의 올해 3분기 말 영업용순자본비율(NCR)은 1399.5%로 전기 말보다 26.7%포인트 하락했다. 기존 부동산신탁사 대부분은 올해 3분기 말에 NCR이 개선됐는데, 하나자산신탁은 지표가 하락한 4곳에 포함됐다.

다만 하나자산신탁의 NCR은 작년 말과 비교해 32.5%포인트 상승했다. 4분기에도 비슷한 수준을 유지하면 연말 기준으로는 개선될 가능성이 있는 셈이다. 또 하나자산신탁의 NCR 수치는 업계 상위권이다. 기존 부동산신탁사 11곳 중 1558.7%를 나타낸 코리아신탁 다음으로 높은 수치를 기록했다.
출처: 영업보고서, 단위: %

하지만 이는 현재의 NCR에는 책임준공형 관리형토지신탁과 관련된 위험이 제대로 반영되지 않은 점이 영향을 미쳤다. 책임준공형 관리형토지신탁은 시공사가 책임준공 의무를 다하지 못하는 경우 부동산신탁사가 리스크를 짊어지는 구조다. 시공사의 경영 악화, 부동산 경기 침체 등 여러 요인으로 인해 리스크가 불거질 수도 있지만 부동산신탁사들은 이와 관련한 위험을 반영하고 있지 않다.

실제 하나자산신탁은 감사보고서 주석을 통해 "시공사가 준공의무를 이행하지 못함으로써 발생하는 손해에 대하여 금융기관에 배상할 의무를 부담하고 있다. 이러한 의무부담약정과 관련해 추가적인 손실이 발생할 수 있으나, 그 가능성이 높지 아니하고 손실금액을 신뢰성 있게 추정할 수 없어 당분기말 재무제표에는 이러한 영향을 반영하지 않았다"고 밝히고 있다.

현재 금융당국에서는 책임준공의무 부담에 대한 내용이 영업용순자본비율(NCR) 등 건전성 지표에 제대로 반영되고 있지 않다고 판단하고 개선 방안을 추진 중이다. 새로운 산정 방식이 도입되면 급격하게 책임준공형 사업을 확대하고 있는 하나자산신탁도 영향을 받게 될 전망이다.

이 과정에서 하나자산신탁이 향후 영업보고서나 감사보고서, 사업보고서 등에 책임준공형 관리형토지신탁에 대한 상세한 설명을 기재할 지도 주목된다. 하나자산신탁은 2017년부터 감사보고서 주석의 '기타 약정사항' 부분에 책임준공형 관리형토지신탁과 관련한 설명을 기재했는데 사업 건 수 등을 간략하게 설명했다. 2017년말 책임준공형 사업은 29건이었다. 작년 말에는 58건으로 늘었다. 올해 1분기말과 2분기말에는 65건으로 동일했다.

그러다 이번 3분기에는 일부 내용을 추가했다. 이전과 달리 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금액에 대한 설명이 더해졌다. 하나자산신탁은 "당분기말 기준 책임준공형 관리형토지신탁 사업의 PF 대출금융 한도는 4조6389억원이고, 투입된 PF 대출금융기관의 총 PF금액은 2조9434억원"이라고 기재했다. 새로운 내용이 일부 더해졌지만, 사업과 관련된 리스크를 명확히 파악하기는 어려운 건 마찬가지인 상황이다.
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