이 기사는 2019년 12월 04일 08:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

포트코리아자산운용이 50억원 규모의 부동산 투자형 파생상품을 설정해 운용한다. 경기도 수원시 삼성전자 인근의 종합 산업센터로 삼성전자 관계사 유치를 노리고 건설된다. 프리IPO와 메자닌을 주 전략으로 활용했던 포트코리아자산운용은 부동산 투자형 펀드 15호를 내놓으면서 부동산 투자에도 확실한 트렉레코드를 쌓게 됐다.

3일 금융투자업계에 따르면 포트코리아자산운용은 4일부터 '캐슬 전문투자형 사모투자신탁 제15호'를 설정한다. 유안타증권이 판매사를 맡았다. 설정액은 50억원을 목표하고 있다. 펀드 만기는 설정일로부터 약 7개월이다. 최저 가입한도는 현 사모펀드 가입 기준인 1억원으로 폐쇄형으로 운용돼 환매가 불가능하다.

목표 수익률은 1종 수익권을 기준으로 연 6.00% 수준이다. 투자자와 2종투자자의 금액을 수익권으로 바꾸고 이를 부동산과 동산 관련자산에 투자한다.

투자대상은 부동산을 기초자산으로 두는 부동산 브릿지론, PF선·후순위론, 시행이익·잔금유동화, 공사비 ABL, 원리금수취권, 수익증권, 사모사채, 재간접 펀드 등으로 파생투자 상품에 해당한다. 구체적으로 수원 망포동 지식산업센터 시행이익 유동화증권과 현대차 1차벤더 아진산업 무보증 사모사채, 신원종합개발 단기 사모사채 등에 투자한다.

신탁사는 미래에셋대우, 재위탁사는 우리은행이다. 미래에셋대우가 신탁 책임자이지만 업무의 일부 또는 전권은 우리은행에 위임하는 형식이다. 운용 전략은 3단계로 착공 전에는 브릿지론(Bridge loan)을, 착공 후에는 프로젝트파이낸싱(PF)론과 시행이익 유동화로 수익을 꾀한다.

'에이스하이엔드타워(경기도 수원시 영통구 신동 338번지)'가 50억원 중 42억4000만원의 투자금을 받는다. 에이스하이엔드타워 대출 만기는 설정일로부터 약 6개월이다. 만기일은 펀드 만기 기준인 7개월보다 1개월 앞당겨 안정적인 상환이 가능하도록 했다. 3개월 이후 상환할 시 중도상환수수료가 면제된다. 채권보전은 위탁사 수익권 1순위 근질권과 차주사 와이티아이티 주식 1순위 근절권, 와이티아이티 대표이사의 보증으로 이뤄졌다. 시행사는 와이티아이티, 시공사는 에이스건설이다. 신탁사는 무궁화신탁이다.

에이스하이엔드타워는 1개동으로 건설되며 지하 4층, 지상 10층으로 총 222개호실이 열린다. 지하2층부터 지상1층까지는 근생시설이, 지상2층부터 지상10층까지는 지식산업센터로 운영된다. 포트코리아는 에이스하이엔드타워가 수원 삼성전자 인근에 위치해 삼성전자 연계사들의 입주 가능성이 높다고 봤다. 11월 29일 기준으로 분양율은 84.2%다. 분양률 100%를 충족할 경우 매출은 739억원, LTV는 36.4%다.

남은 투자금은 현대차 1차벤더 아진산업 무보증 사모사채, 신원종합개발 단기 사모사채에 나눠 투입된다. 현대차 1차벤더 아진산업 무보증 사모사채 역시 투자기간을 6개월로 잡았다. 발행금리는 연 8.00%수준으로 예정하고 있다. 신원종합개발 단기 사모사채의 투자기간 역시 기표일로부터 약 6개월로 발행금리도 연 8.00%다.