2020.08.07(금)

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[디벨로퍼 열전]미래인, 서초·문정동 개발 우군 '증권·새마을금고'자산유동화 등 활용 자금 조달…각기 다른 계열사 시행사로 활용

김경태 기자공개 2019-12-06 09:27:03

[편집자주]

국내 부동산 디벨로퍼(Developer)의 역사는 길지 않다. IMF 외환위기 이후 국내 건설사들이 분양위험을 분리하려는 움직임이 시작되면서 본격적으로 태동했다. 당시만 해도 다수의 업체가 명멸을 지속했고 두각을 드러내는 시행사가 적었다. 그러다 최근 실력과 규모를 갖춘 전통의 강호와 신진 디벨로퍼가 동시에 나타나면서 업계 성장을 이끌고 있다. 하지만 부동산 경기가 둔화하면서 그들 앞에는 쉽지 않은 길이 놓여 있는 상황이다. 더벨이 부동산 개발의 ‘설계자’로 불리는 디벨로퍼의 현 주소와 향후 전망을 진단해본다.

이 기사는 2019년 12월 05일 07:16 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산디벨로퍼 미래인이 서울 강남권 노른자위 땅 개발사업을 추진하면서 토지매입 등 초기 과정에서 자금을 조달하는 방식에도 관심이 모아진다. 서초동 부지의 경우 KTB투자증권의 도움으로 새마을금고 위주의 대주단을 구성해 매입했다. 또 자산유동화를 능숙하게 했고 문정동 토지 매입에서도 활용했다. 한편 미래인이 시행사로 각기 다른 계열사들을 내세웠다는 점도 눈길을 끄는 부분이다.

◇KTB투자증권·새마을금고 등 우군 확보, 자산유동화 활용

미래인은 최근 차기 사업지로 서울 서초구 서초동과 송파구 문정동을 낙점하고 토지 매입 등 개발 초기 단계 작업을 진행하고 있다. 이 중 서초동 부지의 경우 인수를 마무리했다. 올해 8월말 개인 공유자와 매매계약을 체결한 뒤 지난달 말 소유권을 가져왔다. 서초동 1321-7번지는 420억원, 서초동 1321-8번지는 500억원 등 총 920억원이다.

서초동 부지 인수 과정에서 KTB투자증권이 중요한 우군 역할을 했다. KTB투자증권은 대리금융기관으로 초기 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 1000억원을 주선했다. 대출은 트렌치A(선순위) 765억원, 트렌치B(후순위) 235억원으로 구성했다.

이 중 선순위 대출 대주단은 수도권에 소재한 다수의 새마을금고가 이름을 올렸다. 부동산금융업계에 따르면 새마을금고나 단위농협의 경우 디벨로퍼와 금융사의 제안을 받으면 각지에 있는 곳들에서 자금을 보내주는 방식으로 알려졌다. 이번 서초동 부지 대출 역시 비슷한 방식으로 이뤄져 다수의 새마을금고가 등장한 것으로 분석된다.

돈을 빌려준 새마을금고는 총 18곳이다. 각각의 대출금액은 적게는 12억원에서 많게는 50억원이다. 새마을금고 대주단을 부동산담보신탁의 1순위와 2순위 우선수익자로 분류했는데, 2개 필지에서 서로 엇갈려 순위를 받아 눈길을 끌었다. 서초동 1321-7번지에서는 공동 1순위인 곳들은 서초동 1321-8번지에서 공동 2순위가 됐다. 반대로 서초동 1321-8번지에서 공동 1순위인 곳들은 1321-7번지에서는 공동2순위가 됐다.

이는 두 필지의 공유자와 소유자가 다르다는 점이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 이번에 매수자는 미래인으로 동일하고 모두 개발사업이 이뤄지기는 하지만, 필지가 나눠져 있는 만큼 리스크를 분산하고 동일하게 책임지는 방안으로 진행된 것으로 분석된다.

서초동 부지 매입 대주단(단위: 백만원)

이 외에 트렌치B 대주로는 자산유동화 특수목적법인(SPC)이 이름을 올렸고, 3순위 우선수익자가 됐다. 대출금액은 235억원이다. KTB투자증권은 이 자산유동화의 주관을 맡았고 자산관리사, 업무수탁자도 담당했다. 또 사모사채 인수확약을 했다.

미래인은 또 다른 차기 사업부지인 송파구 문정지구 8-3블록(문정동 305-17번지)의 매입을 추진하는 과정에서도 자산유동화를 십분 활용했다. 부동산금융업계에 따르면 미래인은 문정동 토지 매입을 위해 1500억원 규모의 초기 PF 대출약정을 맺었다. 이 중 350억원의 트렌치B 대출이 자산유동화로 마련됐다.

트렌치B 대출의 자산유동화 SPC는 2곳이다. 이 중 150억원을 대출한 1곳은 신영증권이 주관과 자산관리자를 맡았다. 또 사모사채 인수 확약을 했다. NH투자증권도 업무수탁을 맡아 일부 발을 담궜다. 200억원을 대출한 다른 자산유동화는 미래에셋대우가 주관을 했다. 하이투자증권이 자산관리자를 맡고 자금보충과 대출채권 매입확약을 했다. KTB투자증권은 업무수탁을 담당했다.

◇각기 다른 계열사 투입 눈길

미래인은 건설과미래 등 다수의 계열사를 보유하고 있다. 과거 개발사업을 할 때 미래인 외에 다른 법인들도 시행사로 나서 분양수입을 거뒀고 성장했다. 이번에 추진하는 서초동과 문정동 개발사업에서도 각기 다른 법인을 내세워 주목된다.

우선 서초동 부지의 경우 '미래에이엠디'라는 곳이 토지의 소유자로 이름을 올렸다. 미래에이엠디는 2013년 설립된 곳으로 정주영 회장이 유일한 등기임원이다. 미래인의 작년 감사보고서에 특수관계자로는 기재되지 않았던 곳이다.

미래에이엠디는 소유권을 확보한 뒤 국제자산신탁에 부동산을 신탁해 위탁자가 됐다. 눈에 띄는 부분은 대주단으로부터 돈을 빌린 채무자는 '미래개발10'이라는 곳으로 돼 있다는 점이다. 이 법인은 올해 9월 말 설립된 신생회사로 차명섭 대표가 수장이다. 차 대표는 미래인의 감사로 등재된 인물이다.

문정동 부지의 경우 '미래개발'을 내세워 사업을 추진하고 있다. 미래개발은 정 회장이 대표이사로 있다. 미래개발의 작년 매출은 0원이었다. 영업손실은 51억원, 당기순손실은 19억원이다. 이번에 문정동 사업의 시행을 맡게 되면 실적 향상이 가능할 전망이다.
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