이 기사는 2019년 12월 09일 10:36 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내에서 처음으로 선보이는 '주유소 리츠' 준비 작업이 본궤도에 올랐다. SK네트웍스 직영주유소를 인수해 200여곳을 리츠로 묶어 상장할 계획인 코람코자산신탁은 조만간 구체적인 구조를 확정할 전망이다. 이에 따라 주유소 매입 금액 1조3000억원 가운데 1조원을 주유소 리츠를 상장시켜 조달한다는 코람코자산신탁의 계획도 구체화돼 가고 있다.

9일 투자은행(IB) 업계에 따르면 SK네트웍스 직영주유소 193곳을 묶어 만드는 공모리츠의 상장주관사로 NH투자증권이 유력한 것으로 알려졌다. 상장주관사 선정 작업이 마무리되면 코람코자산신탁과 주관사는 내년 하반기 상장을 목표로 본격적인 주유소 리츠 설립·상장 준비에 돌입하게 된다. 공동주관사를 선정할지 여부는 확정되지 않았지만 NH투자증권이 대표 주관사를 맡을 것으로 보인다.

NH투자증권은 최근 상장한 NH프라임리츠(엔에이치프라임위탁관리부동산투자회사)의 대표 주관사로 활약하기도 했다. NH프라임리츠는 서울스퀘어와 강남N타워, 삼성물산 서초사옥, 잠실 삼성SDS타워를 보유하고 있는 재간접 리츠다. 공모주 청약 청약 경쟁률이 317.6대1에 달할 정도로 일반투자자들에게도 인기가 많았다. NH프라임리츠는 최근 상장하며서 상장 첫날 주가가 상한가를 기록하며 시장의 리츠에 대한 높은 관심을 보여줬었다. 지난달 상장한 롯데리츠에 이어 NH프라임리츠까지 리츠 흥행 열기가 이어지고 있는 만큼 국내 최초 주유소리츠도 성공할 수 있을지에 시장의 관심이 쏠리고 있다.

코람코자산신탁은 국내 민간 리츠 시장의 약 29%를 점유하는 업계 1위 기업이다. 이랜드리

테일의 매출액 상위권 5개 매장을 주요자산으로 상장한 리츠 이리츠코크렙 등을 운용 중으로 누적 운용자산(AUM)이 약 8조원에 이른다.

코람코자산신탁이 이번에 국내에서 처음 시도하는 주유소리츠의 자산 규모는 1조3000억원, 시가총액은 4000억원 수준이다. 코람코자산신탁은 주유소 인수 가격 1조3000억원 중 1조원을 주유소 리츠를 상장시켜 조달한다는 계획이다. 자기자본과 공모자금을 더해 에쿼티로 4000억원 가량 조달하고 나머지 6000억원은 차입할 예정이다.

4000억원 가운데 에쿼티 투자 규모는 약 3600억원이 될 전망이다. 나머지 400억원은 담보 차입금이나 임차인 보증금 등으로 자금을 조달할 예정이다. 리츠는 부동산회사법에 따라 최소 30%를 일반에게 공모해야 한다. 3600억원 가운데 1000억원 정도를 개인투자자들에게 공모하고, 나머지는 코람코자산신탁의 자기자본금과 기관투자자 투자금 등으로 채워진다.

SK네트웍스 직영주유소 인수전에서 컨소시엄을 이룬 현대오일뱅크도 리츠가 공모하는 보통주 지분 투자자로 참여한다. 현대오일뱅크는 주유소 운영권을 갖고 코람코자산신탁에 매년 수백억원에 달하는 임대료를 내는 주유소 임차인이기도 하다. 코람코자산신탁과 현대오일뱅크의 자기자본 투자금 규모는 아직 확정되진 않은 것으로 전해진다. 기관투자자 프리IPO(상장 전 지분투자) 물량이 정해지면 두 컨소시엄의 투자 규모도 확정될 것으로 보인다.

코람코자산신탁은 리츠 지분 일부에 대해선 기관투자자를 대상으로 프리IPO(상장 전 지분투자)를 유치할 계획이다. 현재 프리IPO 기관투자자를 모집 중이다. 증권사 PI(자기자본투자) 부문을 비롯해 다수의 국내 투자자들이 관심을 나타내고 있다. 주유소 부지가 차량 통행량이 많은 요지에 있는 경우가 많아 부동산 가치가 높은 데다 현대오일뱅크, SK네트웍스를 비롯해 우량 기업이 임대차 계약을 맺어 안정적인 배당 수익을 기대할 수 있단 점에서 기관 투자자들이 많은 관심을 보이는 것으로 해석된다.

기존에 SK네트웍스가 직영으로 운영하던 것과 달리 현대오일뱅크가 임차인으로 들어오면 임대료 수익이 안정적으로 발생한다. 특히 SK네트웍스가 보유한 차량정비 브랜드 스피드메이트가 직영주유소에 입점해 있어 SK네트웍스도 임대료를 내게 된다. 이 밖에 본업인 주유소 외에도 버거킹과 맥도날드, 편의점 CU 등 상업시설이 입점해 있어 추가 임대 수익을 낼 것으로 보인다. 코람코자산신탁은 임대료 수익으로 연 6%대 배당이 가능할 것으로 보고 있다.

코람코자산시탁은 현재 주유소 200여곳에 대한 상세 현장실사를 진행 중으로 내년 상반기 SK네트웍스와 매매계약을 마무리한다는 계획을 세웠다. 이에 따라 주유소 리츠의 공모와 상장 시기는 내년 하반기가 될 것으로 예상된다. 내년 하반기 거래가 완료되면 리츠를 상장시킬 계획이다. 공모 상장 시기가 딜 클로징 이후여서 코람코자산신탁은 상장 전 증권사에서 브릿지론을 자금을 조달하고 상장 이후 조달한 자금으로 대출을 상환할 것으로 보인다.