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핫 투자처 급부상 콜드체인, 양극화도 뚜렷 시설·위치 등 따라 천차만별…자산 수요 편중화도

한희연 기자공개 2020-01-29 14:18:28

이 기사는 2020년 01월 28일 11:11 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

냉장·냉동창고에 대한 투자 수요가 증가하며 핫 섹터로 부상하고 있지만 매물 매력도에 따라 양극화 현상도 뚜렷하게 나타나는 추세다. 또 운용사의 투자 목적 인수가 많아지면서 물류센터 투자에 있어서도 운영 부문을 제외한 자산만을 사들이려는 수요가 많아 이에 따른 불균형도 종종 일어나고 있다.

28일 관련업계에 따르면 최근 이커머스 시장 확대로 수도권을 중심으로 대규모 물류센터 개발이 증가하고 있다. 물류 투자 시장 규모는 지난 5년간 약 30%의 성장률을 보이고 있는 것으로 조사됐다. 2018년에는 약 1조3000억원 규모를 기록한 데 이어 2019년에도 비슷한 수준을 기록했을 것을 추정되고 있다.

특히 신선식품 배송이나 의약품 보관 등의 수요가 늘어나며 냉장·냉동 기능을 포함한 저온 물류센터 투자는 최근 각광받는 분야다. 아직 전체 물류 시장에서의 비중은 낮지만 성장잠재력이 큰 부분으로 분석되고 있다.

글로벌 부동산 통계 및 리서치기관인 RCA에 따르면 2014년부터 2018년까지 발생한 아시아 대평양 지역 내 전체 물류 자산거래 규모 대비 저온 물류센터 거래 비중은 약 5% 수준이었다. 국내에서는 2013년 이후 국내 대형마트 보유의 신선 물류센터 유동화가 시작되면서 주목을 받기 시작했다. 지난 5년간 수도권 내 주요 물류센터 거래 중 순수 저온 물류센터 거래는 전체의 약 9%로 추정되고 있다.

CBRE는 보고서를 통해 "최근 신선식품 시장의 성장과 상온창고 및 일부 냉장·냉동 시설을 갖춘 대형 복합기능 물류센터의 공급이 많아졌고, 복합 자산 거래가 확연히 증가하고 있다"면서도 "지속적으로 성장하고 있는 신선식품 시장과 향상된 품질을 제공하고자 하는 신선물류 배송시장의 경쟁 과열로 냉장·냉동 물류 시설에 대한 수요는 급격하게 확대되고 있어, 향후 저온 물류센터 공급 증가와 함께 해당 거래 시장 역시 확대될 것"이라고 전망했다.
물류 자산형태별 거래 규모 추이(출처: CBRE)

유통업의 구조가 바뀐데다 특히 신선식품 배송 경쟁이 붙은 상황에서 수도권 물류 거점으로서의 저온 물류센터의 몸값은 날로 높아지고 있다. 이같은 기조는 당분간 지속될 것으로 보여 지리적 이점과 현대식 콜드체인 인프라를 갖춘 물류센터의 경우 이미 품귀현상을 보이고 있다.

하지만 여기에서도 양극화가 뚜렷하게 나타나고있다. 최근 투자수요 증대에 따라 시설이 다소 노후화됐거나 지리적으로 애매한 지역의 물류센터도 다수 매물로 출회됐지만 새 주인을 찾지 못하고 장기간 매물화 돼 있는 곳도 상당수란 설명이다. 특히 저온 물류센터의 경우 상온에 비해 운영과 유지 측면에서 꾸준한 투자가 필요해 이 점에서 효율성을 갖췄느냐 여부도 중요한 투자 포인트로 꼽힌다.

CBRE는 "저온 물류센터의 경우 자산 내 전체 전력 사용량의 70% 이상이 냉동·냉장 시설에 투입되는 등 전력 사용량이 비교적 높아 상온 물류센터 대비 더 많은 운영 비용이 요구되는 동시에 시설의 유지보수에도 더 많은 투자가 필요하다"며 "냉동·냉장 시설의 운영 비용을 최소화할 수 있는 방안 마련이 매우 중요한데 대표적으로 온도 변화 방지를 위한 균열 예방 및 비교적 온도유지가 안정적인 지하층과 같은 저층에 냉동 냉장 시설을 배치하는 등 기술적으로 운영 비용을 최소화 할 수 있는 방안이 필요하다"고 지적했다.

또 기존에는 실소유자의 투자가 많았다면 자산운용사 등의 기관투자자의 물류센터 투자가 늘어남에 따라 투자 트렌드로 변하고 있다. 기관투자가의 경우 투자시 냉동창고 법인보다는 부동산 관점에서의 '자산'만 인수하려는 성향이 강한 편이다. 법인을 인수하게 되면 법인에 딸린 우발채무나 임직원들에 관련한 책임까지도 모두 부담해야 하기 때문에 자산 인수만을 선호한다는 설명이다.

한 투자자는 "최근 냉동창고 거래 사례 등을 보면 기관투자자의 경우 냉동창고 법인을 제외한 자산만 인수하고, 또 팔 때도 자산만 팔려는 경향이 강하다"라며 "때문에 거래 과정에서 양측이 '운영주체'인 법인 포함여부를 놓고 옥신각신 하는 경우도 왕왕 있는 편"이라고 설명했다.
전국 권역별 저온 물류센터 현황(출처: CBRE)
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