이 기사는 2020년 02월 24일 14:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 영등포구 문래동 소재 '영시티(Young City)' 인수전이 치열하게 전개되고 있다. 다수의 투자자가 입찰에 참여한 가운데 우선협상권을 두고 KB자산운용과 SK디앤디·NH투자증권 컨소시엄, 이지스자산운용 등 3곳이 경쟁을 벌이고 있는 양상이다. 현재 영국계 사모펀드 운용사인 액티스(Actis LLP)는 투자금 회수를 위해 영시티 매각 작업을 진행 중이다. 우선협상대상자는 가격과 거래 종결성 등을 고려해 선정할 것으로 보인다.

◇5000억 중반대 이상 경쟁 압축···SK디앤디 참여 주목

24일 부동산업계에 따르면 매도자 측은 지난주까지 최근 진행한 입찰 결과를 토대로 인터뷰를 진행했다. 인터뷰 대상은 10여곳에 이른 것으로 전해진다. 지난 11일 진행한 입찰에 참여한 원매자들 중 가격을 기준으로 5000억원 이상 적어낸 곳들에 인터뷰 자격이 부여된 것으로 알려졌다.

다수의 투자자가 경쟁을 벌이고 있는 영시티 인수전의 현재 분위기는 KB자산운용, SK디앤디·NH투자증권 컨소시엄, 이지스자산운용의 3파전 양상이다. 우선 KB자산운용은 최고가를 제시한 것으로 전해진다. KB자산운용이 입찰에서 제시한 가격은 무려 3.3㎡ 1900만원대다. 연면적을 기준으로 보면 5700억원을 웃도는 가격을 제시한 셈이다.

KB자산운용의 응찰가는 매각 초기 시장에서 거론됐던 가격을 훌쩍 뛰어넘는 액수다. 당초 시장에선 3.3㎡ 1700만원 선에서 위닝프라이스가 결정될 것으로 예상돼왔다. 영시티는 지하 5층~지상 13층, 2개동 연면적 9만9140㎡ 규모로 건립됐다.

뒤를 이어 SK디앤디·NH투자증권 컨소시엄과 이지스자산운용이 3.3㎡당 1800만원대 가격을 제시한 것으로 전해진다. 이 역시 시장에서 거론된 가격보다 높은 액수다. 연면적 기준 5400억원을 상회하는 액수다.

부동산업계 관계자는 "입찰이 치열하게 진행되면서 가격 경쟁이 붙은 것 같다"며 "이미 어느 곳에 매각하더라도 목표 연환산수익율(IRR)을 넘겼기 때문에 거래 종결성 등 정성적인 요인에서 향방이 갈릴 것으로 보인다"고 말했다. 우선협상자는 이번주 중 선정될 예정이다.

주목할 점은 SK디앤디의 인수전 참여다. SK디앤디는 영시티와 인연이 있는 곳이다. 앞서 영시티는 영국계 스탠다드차타드(SC) PE 계열이 설립한 '파운틴밸리프로젝트금융회사(PFV)'가 개발했는데, 이때 한국자산신탁, 베스타스자산운용과 함께 SK디앤디도 참여했다. SK디앤디는 파운틴밸리PFV에 출자해 지분 5.4%를 보유 중이기도 하다. 주주인 만큼 매각 차익을 공유할 것으로 보인다.

SK디앤디는 대기업 계열 부동산 디벨로퍼다. 흔히 시행사로 불리는데, 주거시설을 공급하는 가장 기본적인 형태부터 도시재생, 수익형 부동산 개발, 오피스빌딩 리모델링 등 다양하다. 이중에서도 SK디앤디는 비주거용 상업 시설 개발을 지향해 왔다. 영시티 개발에 참여한 것도 같은 맥락에서다. 수익원도 오피스와 호텔, 지식산업센터 개발 등 다양하다. 새로운 먹거리로 대규모 복합개발, 물류센터 개발 등으로도 눈길을 돌린 상태다. 특히 최근엔 임대주택 개발에 드라이브를 걸고 있다.

◇인수전 가열 IRR 10%대도 가능

영시티는 문래로28길 25(문래동3가 55-18)에 있는 문래동 최초의 프라임급오피스빌딩이다. 처음엔 ㈜방림이 토지를 보유하고 있다가 2007년 메트로시티디앤씨(옛 골프사랑)로 소유권이 넘어왔다. 그러다 '파운틴밸리PFV'가 매입한 시기는 2015년이다. 당시 거래금액은 640억원이었다. 이후 지금의 영시티로 개발을 추진했다. 대림산업이 시공을 맡았고 2017년 11월에 준공됐다.

영시티 개발에는 금융비를 포함해 3000억원 중반대에 이르는 자금이 투입됐다. 개발을 위해 조성됀 프로젝트 파이낸싱(PF) 규모는 2850억원 수준이다. PF 대주단은 신한캐피탈과 신한은행, 하나은행, 메리츠화재해상보험 등이 참여했다. 그러다 2018년 담보대출로 전환, 해당 PF를 상환했다. 담보대출은 메리츠종금증권(350억원), 메리츠화재해상보험(350억원), DB손해보험(650억원), 미래에셋생명보험(650억원)을 통해 받았다. 금리는 4.1% 수준으로 연간 금융비용은 82억원이다. 개발 기간을 감안 작년까지 누적 금융비용은 무려 600억원에 육박한다.

이를 토대로 보면 이번 매각을 통해 액티스는 상당한 수준의 시세차익을 거둬들일 수 있을 것으로 보인다. 만약 최고가인 3.3㎡ 1900만원대에서 거래가 이뤄질 경우 2000억원에 육박하는 단순 시세차익을 거둬들일 것으로 보인다. IRR도 목표치를 넘어선 10%대 달성도 가능해진다.

이처럼 영시티의 가격이 치솟은 것은 공실 문제가 해소된 영향 때문으로 풀이된다. 영시티는 작년 초만 하더라도 공실률이 50%에 달했다. 그러다 작년 9월 쿠시먼앤웨이크필드코리아(Cushman&Wakefield)를 매각 주관사로 선정하고 본격적으로 전략을 수립했다. 이후 영시티의 공실문제는 한국시티은행과 SK텔레콤을 임차인으로 확보하면서 차근차근 해소됐다.

작년 거래된 인근에 자리한 타임스퀘어 오피스가 상대적으로 고가에 매각됐다는 점도 영향을 미친 것으로 분석된다.

NH아문디자산운용은 코람코자산신탁에 영등포 소재 타임스퀘어를 매각했다. 거래금액은 3.3㎡(평)당 2140만원 수준인 2550억원 수준이었다. 오피스동의 경우 A동은 지하 5층~지상 20층, B동은 지하 6층~지상 16층을 사용하고 있다. 연면적은 각각 2만1300㎡, 1만8059㎡다. 이는 작년 여의도권역에서 최고가 기록을 세운 메리츠화재 여의도사옥의 3.3㎡당 2200만원과 비슷한 수준이다.

물론 전용률 차이는 존재한다. 타임스퀘어 오피스는 전용률이 70%를 웃돈다. 반면 매각 중인 영시티는 50% 수준이다. 전용률 차이가 있기는 하지만 타임스퀘어 오피스가 시장 예상보다 높은 단위면적당 가격에 거래가 성사되면서 영시티 매각에도 영향을 준 것이란 의견에 힘이 실린다.