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이마트 마곡부지 3파전, 시공사 기싸움…6000억 훌쩍 '대우건설 vs 태영건설 vs 현대ENG'…자금조달시 신용도 좌우 가능성

신민규 기자공개 2020-02-27 08:16:35

이 기사는 2020년 02월 26일 09:51 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

이마트가 내놓은 마곡지구 CP4구역 매각 입찰이 최종 결정만 남겨두고 있다. 여섯 곳의 입찰 참여자가 몰린 가운데 막판 3파전으로 압축됐다. 대형 건설사가 각축전을 벌이고 있다는 점에서 시공사간 자존심 싸움이 치열한 편이다. 인수 우선협상자가 누가 되더라도 토지대 브릿지론 조달이 필요한 상황이라 시공사 신용등급이나 평판이 크게 작용할 수 있다.

26일 관련 업계에는 이마트가 보유한 마곡지구 도시개발지구 특별계획구역내 CP4구역 매각 입찰에는 대우건설(DS네트웍스, 이지스자산운용 등), 현대엔지니어링(시티코어, 하나금융투자 등), 태영건설(메리츠종금증권) 등이 유력한 후보군으로 예상되고 있다. 초반 입찰 참여자는 6곳이었지만 3파전으로 흘러가는 양상을 보이고 있다.

매각부지는 용도제한이 걸려 있음에도 입찰경쟁에 따라 가격이 크게 뛰어 올랐다. 당초만 해도 3.3㎡당 5000만원 수준으로 5000억~5900억원 안팎이 예상됐지만 최근에는 6000억원(3만9050㎡)을 훌쩍 넘어선 것으로 관측된다.

인접부지인 마곡MICE복합단지의 경우 3.3㎡당 4300만원 안팎에 팔린 바 있다. 이번 매각대상지역은 마곡지구 CP4구역에 있고 마곡MICE복합단지는 CP1구역부터 CP3구역에 해당된다. 둘다 동일한 건폐율과 용적률을 적용받고 있지만 건축물 용도 제약이 상대적으로 마곡MICE복합단지가 더 많은 것으로 파악된다.

시장 관계자는 "유력 후보군들이 최종 선정을 기다리고 있는 상황으로 기존 기대했던 6000억원을 훌쩍 넘어설거라는 예상도 있다"고 설명했다.

이번 인수전은 대형 시공사간 기싸움도 치열한 편이다. 사업부지는 향후 누가 인수 우선협상자가 되더라도 토지대를 위한 브릿지론이 필요하다. 자금조달에서 유리한 고지를 점하려면 시공사의 신용등급이 영향을 미칠 수 있다. 신용도가 높을수록 거래실행 리스크도 최소화할 수 있다. 각 시공사들은 업체 평판을 비롯한 신용도 우위를 강조하고 있다.


유력 후보군은 모두 우량한 신인도를 자랑하고 있다. 등급만 놓고 보면 현대엔지니어링이 유리한 면이 있다. 현대엔지니어링은 AA- 등급으로 국내 건설사 가운데 초우량 신인도를 자랑한다. 등급전망은 안정적이다. 태영건설은 A급, 대우건설은 A-의 신용등급을 가지고 있다. 등급전망은 모두 안정적이다.

디벨로퍼의 경우 시티코어와 DS네트웍스가 참여해 관심을 모으고 있다. 시티코어는 포시즌스 호텔, 센트로폴리스, 센터원 등 오피스, 리테일 중심의 초대형 프로젝트에 대한 사업경험이 쌓여있다. 이번 사업부지에 용도제한이 걸려있는 점을 감안하면 주택사업만 주력한 곳보다 상대적으로 특화된 강점이 있다.

디에스네트웍스는 디벨로퍼 업계에선 개척자로 분류된다. 전문가들도 반신반의하던 지역에 과감하게 첫 깃발을 꽂아 사업을 성사시킨 사례로 유명하다. 특히 사업부지가 속해있는 마곡지역에 선제적으로 들어가 개발에 성공한 경험이 있다. 개발에 나섰던 마곡센트럴 푸르지오 오피스텔은 지역 대장주로 통한다.

마곡 CP4구역은 단독주택과 공동주택 건축이 불가하고 오피스텔을 제외한 업무시설과 판매시설이 가능하다. 옥외골프연습장을 제외한 운동시설과 숙박시설이 들어설 수 있다. 인접한 마곡MICE복합단지 역시 단독주택 및 공동주택이 불가한 반면 컨벤션 전용면적은 약 6000평 이상, 4성급 관광호텔 400실 이상, 문화 및 집회시설 연면적 약 1만5000평 이상으로 규제하고 있다. 원스톱 비즈니스센터도 연면적 900평 규모로 제공해야 한다. 전반적으로 용도제한이 많은 편이지만 땅값 측면에선 과거대비 크게 오른 것으로 파악된다.
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