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영시티 인수 우협에 'SK디앤디-NH투자증권' 선정 딜 종결성 좋은 평가, 최고가 KB자산운용 제쳐···매각 차익 공유 눈길

이명관 기자공개 2020-02-26 17:24:49

이 기사는 2020년 02월 26일 17:24 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

SK디앤디-NH투자증권 컨소시엄이 문래동 소재 프라임오피스 빌딩인 영시티를 인수한다. 거래금액은 5000억원 중반대다. 치열한 인수 경쟁 끝에 딜 종결성에서 좋은 평가를 받아 다른 원매자들을 제쳤다. 특히 최고가를 제시했던 KB자산운용을 제치는 데 성공했다. 양측의 가격 차이는 300억원가량 났다.

◇25일 우협 공문 발송, '딜 종결성' 엇갈린 명암

26일 부동산업계에 따르면 영국계 사모펀드 운용사인 액티스(Actis LLP)가 '영시티'의 인수 우선협상대상자로 SK디앤디-NH투자증권 컨소시엄을 선정했다. 부동산업계 관계자는 "전날인 25일 우선협상대상자 선정 공문을 발송했다"며 "조만간 매각 양해각서(MOU)를 체결할 예정"이라고 말했다.

영시티 매각은 다수의 투자자가 입찰에 응찰하며 경쟁이 치열하게 전개됐다. 지난 11일 진행된 입찰에 참여한 투자자는 무려 15곳을 상회했다. 20곳에 이른다는 이야기까지 나왔다. 다수의 투자자가 몰리면서 영시티의 가격도 상승했다. 당초 시장에선 3.3㎡당 1700만원 선에서 위닝프라이스가 결정될 것으로 예상됐다. 영시티는 지하 5층~지상 13층, 2개동 연면적 9만9140㎡ 규모로 건립됐다. 연면적 기준으로 5100억원에 해당하는 액수다.

그런데 막상 응찰가를 오픈해보니 3.3㎡당 1700만원대로는 배타적 협상권을 확보하기 어려웠다. 그렇게 3.3㎡당 1900만원대의 최고가를 제시한 KB자산운용을 비롯해 3.3㎡당 1800만원대를 제시한 이지스자산운용, SK디앤디-NH투자증권 컨소시엄의 3파전으로 압축됐다. 인터뷰를 거쳐 최종적으로 액티스는 SK디앤디-NH투자증권 컨소시엄을 인수자로 낙점했다.

SK디앤디-NH투자증권 컨소시엄이 최고가를 제시한 KB자산운용을 제칠수 있었던 요인은 딜 종결성이 꼽힌다. 부동산업계 관계자는 "입찰이 치열하게 진행되면서 가격 경쟁이 붙은 것 같다"며 "이미 어느 곳에 매각하더라도 목표 연환산수익율(IRR)을 넘겼기 때문에 거래 종결성 등 정성적인 요인에서 향방이 갈렸다"고 말했다.

SK디앤디-NH투자증권이 제시한 인수구조를 살펴보면 우선 SK디앤디가 리츠를 투자수단(vehicle, 비히클)으로 활용한다. 여기에 SK디앤디와 NH투자증권이 에쿼티 출자를 하고, 일부 부족분은 금융권 차입을 통해 마련한다. 여기서 주목할 점은 NH투자증권이 투자확약서(LOC)를 들고 들어왔다는 점이다. 여기서 승부가 갈렸다는 게 시장의 해석이다. SK디앤디-NH투자증권이 제시한 가격대로면 영시티의 매각가는 5400억~5700억원 사이에서 결정될 것으로 보인다.

◇SK디앤디, 매각 차익 공유 주목

영시티 매각 인수자로 낙점된 SK디앤디는 사실상 매도자 측으로 분류해도 무방하다는 점에서 시선을 끌고 있다. 앞서 영시티는 영국계 스탠다드차타드(SC) PE 계열이 설립한 '파운틴밸리프로젝트금융회사(PFV)'가 개발했는데, 이때 한국자산신탁, 베스타스자산운용과 함께 SK디앤디도 참여했다. SK디앤디는 파운틴밸리PFV에 출자해 지분 5.4%를 보유 중이기도 하다.

지분율이 미미하다 보니 이번 매각 과정에서 의사결정에 미치는 영향력은 미미하다. 다만 매각 차익을 공유할 수 있다. 응찰가로 3.3㎡당 1800만원 이상의 고가를 제시할 수 있었던 요인이 여기었었던 셈이다.

영시티 매각을 통해 거둬들일 것으로 예상되는 시세차익은 대략 1000억원 중후반대에 이를 전망이다. 지분율 대로면 SK디앤디의 몫은 100억원대에 이를 것으로 추산된다. '파운틴밸리PFV'가 영시티 부지를 매입해 개발에 나선 시기는 2015년이다. 토지가격 640억원을 비롯해 영시티 개발에 투입된 투자금은 3000억원 중반대에 이른다.

SK디앤디는 대기업 계열 부동산 디벨로퍼다. 흔히 시행사로 불리는데, 주거시설을 공급하는 가장 기본적인 형태부터 도시재생, 수익형 부동산 개발, 오피스빌딩 리모델링 등 다양하다. 이중에서도 SK디앤디는 비주거용 상업 시설 개발을 지향해 왔다. 영시티 개발에 참여한 것도 같은 맥락에서다. 수익원도 오피스와 호텔, 지식산업센터 개발 등 다양하다. 새로운 먹거리로 대규모 복합개발, 물류센터 개발 등으로도 눈길을 돌린 상태다. 특히 최근엔 임대주택 개발에 드라이브를 걸고 있다.

△영시티(출처: 네이버지도)
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