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아크로서울 매도자 대림산업, 후순위 출자한다 매각가 6000억 확정, 성수동 입지 고려 향후 투자이익 공유 차원 해석

이명관 기자공개 2020-02-28 08:18:47

이 기사는 2020년 02월 27일 07:33 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

LB자산운용이 성수동 '아크로 서울포레스트' 오피스(업무시설)·상업·문화시설 인수를 추진 중인 가운데 매도자인 대림산업이 LB자산운용의 프로젝트 펀드에 후순위로 출자한다. 투자 이익을 공유하기 위한 의도로 풀이된다. 광화문 디타워 운영 경험을 살려 오피스 운영에도 도움을 줄 것으로 예상된다.

◇6000억 매각가 확정, 후순위 출자 예정

27일 부동산업계에 따르면 대림산업은 최근 이사회를 열고 LB자산운용에 아크로 서울포레스트를 매각하는 안을 의결했다. 매각가는 6000억원으로 내달 초 매매 본계약을 맺을 예정이다. LB자산운용은 인수를 위해 프로젝트 펀드인 'LB전문투자형27호사모부동산투자 유한회사' 설립을 추진 중이다.

LB자산운용은 외국계 투자자를 통해 인수재원을 확보한 상태로 알려졌다. 이와 함께 오피스 임차인까지도 물색했는데 IT기업 등의 입주가 예상된다. LB자산운용은 아크로서울포레스트 오피스·상업·문화시설이 매물로 나왔던 올해 여름부터 인수의지를 갖고 차근차근 준비를 진행해왔다.

눈에 띄는 점은 아크로 서울포레스트의 매도자인 대림산업도 프로젝트 펀드에 LP로 참여한다는 점이다. 대림산업은 이번 인수 펀드에 후순위 출자자 자격으로 수백억원 가량을 투입할 예정이다.

대림산업이 훈순위 출자에 나선 것은 향후 오피스 빌딩 가치 상승에 따른 투자 차익을 공유하기 위한 차원에서 이뤄졌다. 아크로서울포레스트가 자리한 서울시 성동구 성수동은 서울의 도심권역(CBD), 강남권역(GBD), 여의도권역(YBD)처럼 전통적인 업무시설이 밀집한 곳은 아니다. 다만 최근 개발 과정에서 다수의 지식산업센터와 오피스 건물 등이 만들어지면서 기업이 대거 입주해 신흥 업무지구로 떠오르고 있다.

아크로 서울포레스트는 서울 성동구 성수동 뚝섬 지구단위계획 특별계획3구역에 짓고 있는 주상복합 건물이다. 여의도 공원의 두 배 규모인 35만평 (115만㎡)면적의 서울숲 공원과 한강이 인접해 있다. 단지는 주거동 2개동과 D 아트센터(Art Center), 리플레이스(Replace), D 타워(Tower)로 이뤄진다. 주거는 지하 5층~지상 49층, 전용면적 91~273㎡, 총 280가구 규모로 들어선다. 이번 매각 대상은 오피스동인 디타워와 상업·문화시설이다.

주거동의 경우 우여곡절 끝에 분양을 마무리 지었다. 앞서 2008년 주상복합 '한숲 e편한세상'이란 이름으로 분양을 추진했지지만 당시 글로벌금융위기가 불어닥친 탓에 미분양이 발생했고, 기대치를 밑도는 분양률에 대림산업은 계약자에 계약금을 돌려주고 공사를 중단했다.

그 후 대림산업은 부동산 경기가 회복됐던 2017년 재차 주거시설을 분양했다. 3.3㎡당 평균 분양가가 4750만원대를 기록하며 국내 주거실로는 최고가를 경신하기도 했다. 당시 청약경쟁률 '2.89대1'을 나타냈다.
△아크로 서울포레스트 공사 현장(출처: 네이버 지도)

◇수천억대 시세차익 가능할 듯

대림산업은 매각 초기 예상대로 6000억원대에 이르는 가격에 오피스동을 매각하면서 상당한 차익을 거둬들일 것으로 분석된다. 매각가는 6000억원을 기준으로 보면 아크로 서울포레스트의 3.3㎡당 가격은 1880만원 선이다. 매각 대상인 오피스동의 연면적은 9만8000㎡, 상업·문화시설은 6300㎡ 수준으로 총 10만4800㎡에 이른다.

우선 매각가 6000억원을 기준으로보면 대림산업의 연간 순이익과 맞먹는 수준이다. 작년 대림산업의 연결 영업이익은 1조1093억원, 당기순이익은 6798억원이다. 오피스동 건립에 투입된 비용을 고려하더라도 수천억원에 이르는 차익을 기대할 수 있을 것으로 예상된다.

대림산업의 작년 3분기 보고서에 따르면 주거동의 공사비만 언급돼 있다. 주거동의 경우 총 공사비는 8039억원 수준이다. 주거동 공사비의 경우 분양 흥행으로 무리 없이 충당할 수 있고, 토지매입 비용과 그간의 이자비용도 치를 수 있을 것으로 보고 있다.

오피스·상업·문화시설 매각의 경우 재고자산의 변동을 통해 대략적으로 추정 가능하다. 대림산업은 주석을 통해 건설중인 자산에서 아크로 서울포레스트 내 비주거 시설의 당사 보유 목적 변화로 유형자산에서 재고자산으로 계정 대체를 했다고 언급하고 있다. 해당 자산 규모는 971억원이다. 공정이 1년 가량 남은 점을 고려하면 투입 공사비는 2000억원대에 이를 것으로 추정된다.

이번에 성공적으로 매각을 마무리 짓게 되면 대림산업은 해당부지를 매입한지 15년여 만에 투자금을 회수하게 된다. 앞서 대림산업은 해당 부지를 2005년 서울시로부터 3823억원에 매입했다. 이를 통해 추정해보면 공사비와 토지매입비를 충당하고도 수천억원에 이르는 이익을 남길 것으로 보인다.
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