이 기사는 2020년 03월 24일 07:50 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나대체운용이 '명동 티마크그랜드호텔'의 원활한 매각을 위해 우선협상자인 케이리츠투운용과의 협상기한을 한 달여 연장하기로 했다. 코로나19 여파로 투자자 모집이 여의치 않은 상황을 고려한 조치다. 이에 케이리츠투자운용은 여유를 갖고 투자자 모집을 준비할 수 있게 됐다.

케이리츠투자운용은 당초 신한금융투자와 순조롭게 협의를 이어나갔지만, '라임사태'에 휘말리면서 새롭게 파트너를 물색해야 하는 상황에 놓였다. 그런데 코로나19가 장기화 조짐을 보이면서 새로운 파트너를 구하기 쉽지 않았다. 기존 협상기한 내에 투자자 모집을 마무리하는 것은 사실상 불가능했다.

◇MOU 기한 4월 말까지 연장

24일 IB업계에 따르면 하나대체투자운용과 케이리츠투자운용이 최근 협의를 거쳐 우선협상 기한을 연장하기로 했다. 당초 우선협상 기한은 이달 말까지였다. 양측의 협의에 따라 협상 기한은 오는 4월 말까지로 늦춰졌다. 현재로선 추가 연기 가능성도 있는 것으로 전해진다.

앞서 지난 1월 중순께 하나대체투자운용과 케이리츠투자운용은 명동 티마크그랜드호텔 매각 MOU를 체결했다. 매각가는 케이리츠투자운용이 응찰가로 제시한 2200억원 선에서 결정될 예정이다.

하나대체투자운용이 우선협상 기한을 연장해준 것은 케이리츠투자운용이 새로운 투자자를 물색하는 데 시간을 벌어주기 위한 의도가 깔렸다. 케이리츠투자운용은 투자자를 모집하기 위해 신한금융투자와 협의를 벌여왔다. 공모리츠를 인수주체로 내세울 예정이었는데, 이때 신한금융투자가 총액 인수형태로 지원하는 구조였다.

그런데 돌발 변수가 발생했다. 신한금융투자가 라임자산운용 사태와 관련 구설에 올랐다. 신한금융투자가 라임자산운용의 사기 행위에 동조했다는 의혹이 그것이다. 이후 케이리츠투자운용과 신한금융투자 간 협의는 그대로 멈춰섰다.

IB업계 관계자는 "기존 협업을 하기로 했던 신한금융투자가 라임자산운용 사태에 휘말리면서 이번 딜에서 배제됐다"며 "케이리츠투자운용 입장에선 새로운 파트너를 찾아야 했다"고 말했다.

문제는 다음이다. 대외변수인 코로나19가 장기화 조짐을 보이면서 시장 상황이 악화됐다. 케이리츠투자운용은 새로운 파트너를 찾는데 어려움을 겪었고, 협상 기한 내 재원 조달을 마무리하기 어려워졌다.

IB업계 관계자는 "코로나19가 사회적 문제로 확대되면서 케이리츠투자운용이 새로운 파트너를 찾는데 난항을 겪었다"며 "코로나19 상황이 악화할수록 증권사에서 투자심의 자체가 열리기 어려워졌고, 결국 케이리츠투자운용이 매도자 측에 협상기한 연장을 요청한 것으로 안다"고 말했다.

◇MRG 90억대, 책임임차

여기에 코로나19가 장기화되고 있다는 점도 악영향을 미친 것으로 보인다. 코로나19로호텔업이 직격탄을 맞으면서 실적 감소가 불가피해졌다. 티마크그랜드호텔도 예외는 아니었다. 초반만 하더라도 티마크호텔은 자체적으로 주 고객층을 다변화시키는 등 선제적으로 대응했다. 중국인 관광객 감소에 대비해 대만과 말레이시아, 싱가포르 등을 공략해 대체재를 마련했다.

그런데 세계보건기구(WHO)가 '팬데믹(세계적 대유행)'을 선언하는 등 코로나19가 전 세계적으로 문제가 됐고, 장기화되면서 티마크그랜드호텔도 직접적인 타격이 불가피해졌다. 호텔업에 대한 불안감이 팽배해지면서 케이리츠투자운용도 새로운 파트너를 물색하기 까다로워진 셈이다.

그나마 티마크그랜드호텔은 MRG 조항 탓에 상대적으로 리스크가 덜한 편이라는 점은 매수자에겐 위안거리다. 파트너를 구할 가능성이 그나마 높기 때문이다. 인수 조건에 포함된 MRG는 최소보장 임대료다. 티마크그랜드호텔 임차인인 마크호텔이 보장해주는 임대료는 연간 기준 93억원이다. 매월 발생하는 MRG는 7억 7575만원이다. 특히 마크호텔은 하나투어의 100% 자회사로 임대료 지급 능력이 충분하다. 마크호텔은 국내를 비롯해 일본, 중국 등 지역에서 7개의 호텔을 운영 중이다.

거기다 남아 있는 임대차 기간도 무려 17년이다. 2016년 6월 계약 당시 20년 장기 계약을 맺었다. 임대료는 매출과 연동돼 산정한다. 객실매출의 44%, 비즈니스센터 수입과 미니바 기타 매출의 44%, 월 식음매출의 12%, 1~3층 직영임대료의 합계액이다. 연간 기본임대료와 비교해 큰 금액을 지불한다.

IB업계 관계자는 "임대료 수익을 보존해 주는 형태다 보니 실적과 무관하게 현금흐름 예측이 가능하다"며 "실적이 하락하더라도 인수자 입장에선 당장 문제가 되지는 않을 것"이고 말했다.