2020.07.09(목)

financial institution

역대급 실적 신한대체, 김희송 대표 '경영능력' 입증 [부동산 운용사 열전]②부동산구조화금융팀 성장 견인…국내투자 확대, 골프장·멀티패밀리 시장 개척 포부

이효범 기자공개 2020-05-26 13:00:52

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 05월 22일 10:19 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

신한대체투자운용은 지난해 큰폭으로 성장하면서 회사 설립 이후 사상 최대실적을 경신했다. 대체투자에 주력한 지 2년만에 나타난 성과다. 최고경영책임자(CEO)로서 첫 시험대에 올랐던 김희송 대표가 경영능력을 증명했다는 점에서도 의미가 있다. 작년말이었던 그의 임기도 올 연말로 연장됐다.

그동안 운용사가 성장하는데 인프라전략팀과 부동산구조화금융팀의 역할이 컸다. 특히 부동산구조화금융팀은 지난해 다수의 투자를 집행했고 아직도 1조원 이상의 약정액을 보유하고 있다. 향후 국내로 투자 저변을 넓히는 동시에 퍼블릭골프장, 멀티패밀리 등의 투자 분야에서 경쟁력을 키울 계획이다.

◇영업수익 100억 첫 돌파…전문성 갖춘 CEO '진두지휘'

신한대체투자운용은 지난해 사상 최대 실적을 달성했다. 영업수익 168억원, 영업이익 56억원, 순이익 43억원을 기록했다. 전년대비 영업수익은 141.91%, 영업이익과 순이익은 582.61%, 422.56%씩 증가했다. 2017년 14억원의 순손실을 냈지만 2년만에 영업실적을 괄목할만한 수준으로 향상시켰다. 2004년 설립 이후 신한PE 시절에도 이처럼 큰폭의 성장세를 보인 적은 없었다. 2008년 영업수익 82억원, 순이익 36억원을 기록했던게 그동안 최대실적이었다.


경영참여형 사모펀드(PEF)에서 대체투자 운용사로 전환해 부동산, 인프라 펀드를 키운 게 주효했다. 2017년 11월 전문투자형사모집합투자업 라이선스를 취득한 그해 12월 2000억원 규모의 부동산펀드를 처음 설정했다. 펀드 설정액은 이듬해 1조원을 넘어섰고 2019년 4조원을 돌파했다. 지난 4월말 기준 설정액은 4조4193억원에 달한다. 부동산펀드와 특별자산펀드(인프라펀드 포함) 규모는 각각 1조9093억원, 1조9655억원으로 나타났다.

김희송 신한대체투자운용 대표(사진)는 이번 실적으로 경영능력을 입증했다. 그는 2017년 7월 신한PE 대표이사로 취임한 이후 대체투자 운용사 전환을 진두지휘했다. 대표이사 취임 당시만 해도 신한금융 내 계열사 대표 중 최연소였다. 파격적인 인사로 인식되기도 했지만, 그룹 내 대체투자 운용사를 이끌 확고한 적임자였다는 방증이기도 했다.

그는 앞서 신한생명 투자금융부 부장, 투융자본부 본부장, 리스크관리본부 상무 등을 역임했다. 특히 십수년간 대체투자 업무를 경험한 전문가로 기존 PEF 외에도 부동산, 인프라, 실물자산 등 대체투자에 대한 이해도가 높다는 평가를 받는다.

투자업무 뿐만 아니라 신한생명 위험관리책임자(CRO)로서의 경험도 대표이사로 발탁된 자질 중 하나였다. 대체투자와 관련한 폭넓은 실무경험을 토대로 리스크관리까지 투자 전 과정을 두루 섭렵했다. 이같은 경험을 토대로 한 빠른 판단력도 신한대체투자운용의 성장에 한 몫한 것으로 보인다. 경쟁사들과의 치열한 딜소싱 과정에서 빠른 의사결정은 투자 경쟁력이다.

김 대표는 그동안 발로 뛰는 CEO 역할을 자처했다. 임직원들 사이에서도 대표이사 겸 본부장이라는 얘기가 나올 정도로 적극적인 성향이라는 평가를 받는다. 다른 운용사 경영자들과 달리 직접 수익자들을 만나 마케팅 활동을 벌이는 등 그의 열정도 신한대체투자운용이 급성장 할 수 있었던 발판이었다.


◇부동산구조화금융팀 성장 견인, 투자금액 4조 육박

특히 박치우 상무보가 이끄는 부동산구조화금융팀은 신한대체투자운용 내에서도 가장 활발한 투자를 실시했다. 대체투자 운용사로 전환한 이후 총 21건의 딜을 성사시켰다. 펀드 설정액 규모는(기업금융펀드 및 부동산펀드 약정액 포함) 지난 4월말 기준 3조8000억원에 달한다. 주로 안정적인 현금흐름을 갖추고 위험조정수익률이 높은 부동산에 대출 투자를, 성장하는 해외 주요도시 오피스 등에 에쿼티 투자를 실시했다.

부동산구조화금융팀은 부동산펀드 뿐만 아니라 기업금융과 관련된 구조화펀드를 설정하기도 한다. 외환은행에서 투자은행(IB) 업무를 경험한 박 상무보는 부동산 투자와 함께 구조화금융까지 담당한다. 이를 포함하면 부동산구조화금융팀이 실제 투자를 집행한 금액은 2조6000억원을 웃돈다. 여기에 아직 집행되지 않은 약정액도 1조원 이상이다. 향후에도 최소 1조원 이상의 투자가 예정돼 있다는 얘기다.

자산종류별 투자 비중을 살펴보면 기업투자 비중이 32%로 가장 높은 것으로 나타났다. 이외에 복합시설 22%, 오피스 19%, 호텔/레저 9%, 컨스트럭션론 8%, 주거형 6%, 인더스트리얼 5% 등이다. 투자구조별 비중은 부동산대출이 63%로 가장 크다. 부동산 에쿼티 투자 비중은 전체 투자금의 10% 수준이다.


첫 투자는 신한 뉴욕 맨하탄 미드타운 웨스트 지역 랜드마크 오피스빌딩인 '월드와이드플라자' 중순위 채권이었다. 투자한 펀드 순자산 규모는 2321억원이다. 대체투자를 막 시작했던 시기라 대표이사를 포함한 전체 8명의 인력이 딜을 성사시키기 위해 전력투구했다는 후문이다.

이후에도 한동안 부동산 대출투자 펀드에 주력했다. 2018년 8월 뉴욕 브루클린에 있는 덤보 하이츠 대출채권에 투자했다. 해당펀드 규모는 3426억원이다. 투자기간은 5년으로 대출채권 금리는 연 5~7%대다. 덤보하이츠는 글로벌 공유오피스업체인 위워크와 핸드메이드 쇼핑몰인 엣시 등이 임차한 빌딩이다.

지난해에는 에쿼티 투자도 활발히 진행했다. 2019년 6월 독일 뮌헨글라드바흐 아마존 물류센터를 매입했다. 이 외에 2019년 하반기에 국내 퍼블릭골프장, 독일 프랑크푸르트 오피스 등 총 2건의 에쿼티 투자 등을 실시했다. 이를 포함한 펀드 3종의 순자산은 3000억원을 웃돈다.


◇골프장·멀티패밀리 주목…"새로운 투자자산 발굴, 경쟁력 갖출 것"

신한대체투자운용은 올해 국내투자를 확대할 계획이다. 코로나19 여파로 해외투자 길도 막혔지만, 이에 앞서 해외에 편중된 부동산 투자 포트폴리오를 국내로 다변화한다는 계획도 있었다. 해외투자 비중은 99%에 달한다. 국내에서 눈여겨 보는 투자자산은 사뭇 다르다. 통상 코어 오피스 빌딩 투자에 주력하는 운용사들이 많지만, 신한대체투자운용은 기관투자가들이 선호할만한 국내 부동산 자산을 새롭게 발굴해 해당분야에서 경쟁력을 갖추겠다는 포부다.

특히 부동산구조화금융팀이 주목하고 있는 투자자산은 국내 퍼블릭골프장과 멀티패밀리로 불리는 개발형태의 임대주택이다. 이미 지난해 충북 진천에 있는 골프존카운티 퍼블릭골프장을 매입하면서 국내 투자를 시작했다. 에쿼티 투자규모는 310억원이다. 그동안 골프장은 국내 기관들이 선호하는 투자자산은 아니었다. 하지만 점차 퍼블릭골프장이 늘고, 골프 수요가 증가하면서 안정적으로 현금을 창출하는 자산으로 매력이 부각되고 있다.

국내에서 다소 생소한 개념인 멀티패밀리 투자도 추진하고 있다. 멀티패밀리는 미국 등의 민간임대주택을 일컫는 용어다. 국내에도 임대주택이 있지만 멀티패밀리처럼 개발부터 임대후 관리까지 전과정을 애초에 기획해 기관들이 투자하는 사례는 드물다. 또 일반적인 임대주택과 비교해서도 고퀄리티의 임대주택을 의미하기도 한다. 멀티패밀리에 투자해 꾸준히 임대수익을 수취할 수 있다는 점이 투자유인이다.

박치우 부동산구조화금융팀 상무보는 "국내 퍼블릭골프장이나 멀티패밀리 등은 그동안 기관들이 활발하게 투자하는 자산은 아니었지만 앞으로는 달라질 수 있다"며 "미국에서는 기관들의 멀티패밀리 투자 규모가 오피스빌딩에 비해 2배 이상 클 정도"라고 설명했다. 그는 "국내에서도 주거문화가 점차 변화하는 과정에서 향후 선진국형 멀티패밀리를 지향하는 모델들이 점차 나올 것으로 보인다"며 "신한대체투자운용은 부동산운용업계 챌린저로서 코어 오피스 투자 뿐만 아니라 시장 상황에 적합한 새로운 투자자산을 발굴해 경쟁력을 갖춰 나갈 것"이라고 강조했다.
< 저작권자 ⓒ 자본시장 미디어 'thebell', 무단 전재 및 재배포 금지 >

더벨 서비스 문의

02-724-4127

유료 서비스 안내
(주)더벨
주소서울특별시 중구 무교로 6 (을지로 1가) 금세기빌딩 5층대표/발행인성화용편집인이진우등록번호서울아00483등록년월일2007.12.27 / 제호 : 더벨(thebell)
발행년월일2007.12.30청소년보호관리책임자이현중
문의TEL : 02-724-4100 / FAX : 02-724-4109서비스 문의 및 PC 초기화TEL : 02-724-4103기술 및 장애문의TEL : 02-724-4159

더벨의 모든 기사(콘텐트)는 저작권법의 보호를 받으며, 무단 전재 및 복사와 배포 등을 금지합니다.

copyright ⓒ thebell all rights reserved.