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‘투자 급증’ 인마크운용, '리스크관리' 과제 [부동산 운용사 열전]②펀드설정액 1.7조…’20타임스스퀘어’ 대출채권 EOD, 리스크관리 ‘화두’

이민호 기자공개 2020-06-02 13:17:17

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 06월 01일 07:36 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

인마크자산운용은 해외 부동산에 집중하는 전략으로 부동산펀드 시장에 진출한 지 약 4년 만에 영향력 있는 운용사로 자리매김했다. 인마크자산운용의 해외투자 비중은 투자건수 기준 80%에 이른다. 실물자산 매입과 대출채권 인수 등 다양한 투자방식으로 해외 부동산 시장을 공략해왔다.

단기간 투자액이 급증한 만큼 리스크관리 강화를 주문하는 시장의 목소리도 높다. 올해 들어 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)의 팬데믹(세계적 대유행)으로 대부분 호텔·리조트가 수익에 타격을 받은 가운데 인마크자산운용의 전체 투자건 중 30%를 호텔·리조트가 점유하고 있기 때문이다. 여기에 미국 뉴욕 20타임스스퀘어(20 Times Square) 대출건은 이미 지난해 이자지급이 중단된 상태다.

◇펀드설정액 1.7조 돌파…오피스·호텔 투자 집중

올해 3월말 기준 인마크자산운용 전체 펀드 설정잔액은 1조7352억원이다. 운용 중인 펀드수는 21개다. 국내 전체 운용사를 통틀어 부동산펀드 설정규모 상위 18위에 해당한다. 설립 직후인 2016년말 5658억원이었던 펀드 설정규모는 2018년 1조원을 넘었고 지난해 1조5000억원을 돌파했다.


투자건수 기준 지역비중을 보면 미국과 유럽이 각각 35%로 가장 높았다. 유럽의 경우 스페인, 영국, 오스트리아, 핀란드, 프랑스 등 다양한 지역에 투자하고 있었다. 국내가 20%로 뒤를 이었고 호주와 홍콩은 각각 5%였다. 인마크자산운용이 호주 부동산 투자회사 인마크(Inmark)그룹과 호주 종합자산운용사 밀리니움캐피탈매니저스(Millinium Capital Managers)의 공동출자로 설립된 만큼 출범 초기 호주 투자에 집중하다 점차 미국으로 범위를 넓혔고 최근에는 유럽 투자가 다수인 모습이다.

자산유형 비중은 오피스가 65%로 가장 높았고 호텔·리조트가 30%였다. 이외에는 물류센터가 5%를 차지했다. 대부분 투자자산이 오피스와 호텔·리조트에 집중된 셈이다. 투자형태는 매입과 대출(Debt Fund)이 절반씩 차지했다.

인마크자산운용이 처음 국내펀드 형태로 집행한 해외투자는 2016년 호주 시드니 울워스(Woolworths) 본사사옥 인수건이다. 총 투자규모는 약 3320억원으로 선순위 대출 1880억원과 에쿼티 1440억원으로 구조를 짰다. 미국 캘리포니아, 시카고, 텍사스 등에 각각 위치한 포시즌호텔(Four Seasons Hotel), 페어몬트호텔(Fairmont Hotel&Resort), 더리츠칼튼호텔(The Ritz-Carlton Hotel) 등 7개 호텔 포트폴리오의 중순위(메자닌) 대출채권에 투자하기도 했다.

특히 프랑스 파리 노바티스(Novartis) 본사사옥 매입건은 국내 운용업계에 본격적으로 이름을 알리는 계기가 됐다. 준공 이전 건물을 선매입한 형태로 총 투자규모는 약 4800억원이었다. 인마크자산운용이 현지 레버리지를 포함해 2500억원을 조달하고 한국투자증권은 2300억원 투자 이후 국내 기관투자자에 셀다운했다.

2018년에는 총 투자규모가 5조5000억원에 이르렀던 홍콩 더센터(The Center) 빌딩 인수단에 참여해 선순위 대출채권 일부에 투자했다. 당시 선순위 대출채권에 투자한 국내투자자 중에는 미래에셋대우도 포함돼있었다. 그해 미국 뉴욕 20타임스스퀘어 중순위 대출채권에 투자하는 1300억원 규모 펀드를 설정하기도 했다.

지난해에는 영국 런던 시티포인트(City Point) 빌딩 중순위 대출채권을 인수했으며 영국 스코틀랜드 글래스고 스코틀랜드은행(Bank of Scotland) 본사사옥을 매입하기도 했다. 올해 들어서는 ING은행 본사사옥인 스페인 마드리드 힐리오스(Helios) 빌딩을 약 2455억원에 인수했다.

국내 포트폴리오의 경우 서울 강동구 이스트센트럴타워 매입, 서울 중구 SK명동빌딩 중순위 대출, 서울 양천구 토다이코리아 빌딩 매입 등 오피스 투자가 주를 이뤘다. 지난해 홍콩계 사모펀드 PAG와 컨소시엄을 구성해 서울 용산구 그랜드하얏트서울(Grand Hyatt Seoul)을 약 5800억원에 인수하며 국내 포트폴리오에 처음으로 호텔을 편입했다.


◇’20타임스스퀘어’ 대출채권 EOD…높은 호텔 비중 ‘우려’

약 4년 만에 설정규모가 급속도로 늘어난 만큼 인마크자산운용의 리스크관리 강화가 요구된다는 의견이 제기된다. 특히 호텔·리조트 투자건에 대한 우려의 목소리가 높다. 올해 들어 코로나19의 펜데믹으로 글로벌 관광산업이 크게 위축되며 대부분 호텔·리조트 수익성에 직격탄을 맞았기 때문이다.

인마크자산운용은 자산유형 비중에서 호텔·리조트가 30%로 비교적 높은 것으로 파악된다. 인마크자산운용의 해외 호텔·리조트 포트폴리오에는 △미국 애리조나주 피닉스 JW 메리어트 피닉스 데저트 리지 리조트(JW Marriott Phoenix Desert Ridge Resort) 중순위 대출채권 △미국 네바다주 라스베이거스 코스모폴리탄호텔(The Cosmopolitan of Las Vegas) 후순위 대출채권 △미국 뉴욕 20타임스스퀘어 중순위 대출채권 △미국 하와이 포시즌 후알랄라이(Four Seasons Hualalai) 대출채권 등이 있다.

대부분 실물자산 인수가 아닌 대출채권 투자의 형태를 취하고 있지만 상환여력도 임대료와 마찬가지로 호텔·리조트 수익성과 연관된다. 대출이자를 수취해 펀드수익자에게 배당금으로 분배하는 수익구조상 이자지급이 중단되거나 약정이자보다 적게 지급될 경우 수익률뿐 아니라 추후 엑시트에까지 타격을 받을 가능성이 있다.

코로나19에 따른 리스크를 배제하더라도 이미 지난해 해외 호텔 포트폴리오 중 하나인 20타임스스퀘어에서 이자지급이 중단되는 사태가 발생했다. 20타임스스퀘어는 리테일과 호텔(메리어트 타임스스퀘어 에디션)이 입점한 지하2층·지상40층 규모 빌딩으로 2018년 6월 부분 준공됐다. 프랑스계 은행 나티시스(Natixis)가 시행사에 빌려준 약 1조5000억원을 대출채권 형태로 발행했고 인마크자산운용은 이중 중순위 대출채권 물량 일부에 1300억원을 투자한 것으로 알려졌다.

호텔 준공 지연에 따른 공사비 추가 조달에다 주요 리테일임차인과의 계약 무산에 따른 공실이 문제가 되며 지난해 10월 기한이익상실(EOD)이 선언됐고 현재까지도 이자를 지급받지 못하고 있다. 여기에 코로나19 사태까지 겹치며 정상화 논의가 지지부진한 것으로 알려졌다
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