2020.08.05(수)

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엠디엠, 여의도 주거용 오피스텔 개발 나설까 [부동산 컨버전 시대]용적률 상향 기대감 덕 사업성 양호…YBD 오피스 바탕 주거 수요 '탄탄'

이정완 기자공개 2020-06-29 14:07:21

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 06월 25일 12:46 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

부동산 디벨로퍼 엠디엠이 여의도에 오피스텔 공급을 구상 중이다. 최근 여의도 오피스 건물 신축이 많았던 탓에 주거시설에 대한 수요가 끊이지 않고 있는 점을 공략할 것으로 보인다.

엠디엠은 지난달 말 유수홀딩스와 서울시 영등포구 국제금융로2길 25 소재 토지와 건물 일체를 매입하는 계약을 체결했다. 엠디엠은 원트웬티파이브피에프브이(ONE25PFV)를 설립해 3300억원에 사들이기로 했다. 현재 계약금 330억원을 납부한 단계고 잔금은 7월 30일 지불한 뒤 등기 이전을 마칠 예정이다.

유수홀딩스 빌딩

건물 매입 주체로 나선 엠디엠투자운용은 작년 9월 우선협상대상자로 선정된 뒤 약 8개월이 지나 본계약을 체결했다. 이번에 본계약을 체결한 유수홀딩스 건물은 옛 한진해운 빌딩으로 연면적 약 4만9968㎡, 지하 4층~지상 20층 규모의 여의도 프라임급 오피스다.

지난해 우선협상대상자 선정 이후 업계에서는 엠디엠의 디벨로퍼 역량에 주목하며 향후 오피스텔 개발을 추진할 것이라고 점치는 목소리가 많았다.

엠디엠 측에선 아직 구체적으로 결정된 것은 없다는 설명이다. 엠디엠 관계자는 "지금까지는 개발 절차에 들어가지 않았다"며 "개발할 상품도 내부적으로 결정 중인 단계"라고 말했다. 당분간은 건물을 매입한 엠디엠투자운용에서 임차인과 계약 관계를 유지한다.

부동산 투자업계에선 엠디엠의 구상이 정해지는대로 오피스텔 형태의 주거시설 개발에 나설 것이라고 전망한다. 특히 서울시의 여의도 개발 계획과 맞물려 사업 여건이 우호적으로 나아진 것은 기대감을 키우는 요소다.

서울시는 올해 여의도 금융 중심 지구단위 계획을 수립 중이다. 아파트 재건축 시장 과열 우려로 인해 발표가 늦어지고 있지만 금융가가 모여 있는 일반상업지역에 대한 구상은 마무리된 분위기로 전해졌다. 유수홀딩스 건물도 일반상업지역에 위치해있다.


서울시는 2017년 용도지역 체계재편방안 연구를 실시한 바 있는데 이 때 여의도 일반상업지역에 대한 용적률이 800%에서 1500%까지 약 두 배 가량 높아지는 시뮬레이션 결과를 받기도 했다.

1984년 지어져 용적률 578%를 기록 중인 유수홀딩스 건물 또한 증축 가능성이 충분하다. 다만 서울시 측에선 지난 연구 결과에 대해 "결정된 바가 없다"고 밝혔다. 서울시는 올해 용도지역 체계재편 실행계획 수립 연구를 새롭게 실시한다.

오피스텔 개발 시 서울시와 인허가 문제는 숙제다. 서울시는 여의도 일반상업지역 용도 재편 시 주거비율을 일정 비율 밑으로 제한할 것으로 관측된다. 디벨로퍼 업계 관계자는 "현 제도상 일반상업지역에 오피스텔을 지을 때는 상가와 같은 비주거시설을 일정 수준 이상 채워야 한다"고 설명했다

인허가 문제만 해결되면 사업에는 속도가 붙을 전망이다. 주거시설에 대한 잠재 수요가 탄탄하기 때문이다. 이른바 '직주근접'이라 불리는 근거리 출퇴근이 부동산 시장에서 인기를 끌면서 여의도 주거시설에 대한 직장인의 관심이 크다. 지난해 분양한 오피스텔 브라이튼 여의도의 흥행은 물론 이달 중 분양했던 힐스테이트 여의도 파인루체가 평균 18.52대 1의 경쟁률을 기록한 것이 이를 입증한다.

최근 여의도 오피스 시장 역시 그간의 공실 우려가 무색할 정도로 안정적인 추세다. 한 자산운용사 관계자는 "이달 중 준공이 예정된 파크원(Parc.1)도 NH투자증권 등의 입주가 예정돼 있고 올해 말까지 모두 지어질 여의도 포스트타워도 저렴한 임대료를 바탕으로 이미 임차인을 대거 구한 상황"이라고 분위기를 전했다.

에비슨영코리아가 6월 발표한 서울 오피스 시장 보고서에 따르면 여의도 오피스 임대시장은 2012년 이후 처음으로 5% 공실률을 기록했다. 에비슨영코리아는 "YBD 임대시장은 대형 임차인 이전 사례가 관측되지 않고 Three IFC에 홍콩계 자산운용사, FKI타워에 현대자산운용 등 일부 자산운용사의 이전만 확인된다"고 밝혔다.
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