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[부동산 운용사 열전]청년임대주택 '개척자' 멀티에셋, 실적 '순항중'②수수료수익 208억, 전년비 14%↑…해외호텔 대출채권 선제투자 효과 ‘톡톡’

이민호 기자공개 2020-07-01 13:11:18

[편집자주]

글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 06월 29일 14:56 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

멀티에셋자산운용의 실적 성장에는 국내외 부동산 투자가 알짜 역할을 했다. 특히 부동산 투자의 한 축인 해외 부동산에서는 해외호텔 대출채권에 선제적으로 투자해 높은 수익률을 거두었다. 최근에는 신용도 높은 임차인의 장기임대차계약이 체결된 오피스 중심 투자에 속도를 내고 있다. 국내 부동산의 경우 개발사업에 특화해 청년임대주택 건설을 운용사 최초로 시작하는 등 사업영역을 확장하고 있다.

◇미래에셋그룹 편입 4년, 부동산·특별자산 실적성장 주도

멀티에셋자산운용은 미래에셋그룹에 편입된 이후 약 4년 동안 뚜렷한 실적 개선을 달성해왔다. 지난해 당기순이익 72억원을 기록하며 2018년보다 110.1% 크게 증가했다. 이 기간 펀드운용보수 증가로 수수료이익이 늘어난데다 공모펀드에 시딩자금으로 투입했던 고유자금 손실로 2018년 급격히 늘었던 증권평가 및 처분손실을 지난해 절반 수준으로 줄인 영향이 작용했다.


지난해 영업수익은 232억원으로 2018년보다 18.2% 늘었다. 영업수익의 대부분을 차지하는 수수료수익이 208억원으로 이 기간 14.3% 증가한데다 성과보수와 자산 매입·매각보수가 발생한 효과를 톡톡히 봤다. 지난해말 전체 일임(9579억원) 및 펀드(7조4081억원) 수탁고 총액(AUM)은 8조3659억원으로 2018년말보다 14.9% 늘었다.

국내외 부동산을 비롯해 에너지, 인프라, 운송 등 특별자산 관련 신규 딜을 운용보수가 비교적 높은 전문투자형 사모펀드로 다수 설정한 반면 이익기여도가 낮은 머니마켓펀드(MMF) 등 단기금융펀드에서는 다소 힘을 빼며 수익구조 건전성을 개선한 영향으로 풀이된다. 지난해말 전문투자형 사모펀드 설정액은 4조1033억원으로 2018년말보다 66.4% 증가했지만 단기금융펀드 설정액은 2조3103억원으로 이 기간 1.0% 오히려 감소했다.

올해 들어서도 멀티에셋자산운용의 펀드 비즈니스는 순항을 이어오고 있다. 올해 1분기 동안 전체 펀드설정액이 지난해말보다 6000억원 이상 증가하며 AUM 9조원 시대를 열었다. 이 기간 단기금융펀드 설정액이 4000억원 이상 늘어나며 증가분의 대부분을 차지했지만 주력상품인 전문투자형 사모펀드 설정액도 1800억원 이상 확대하며 올해 실적에 대한 전망을 밝게 했다.


◇해외호텔 대출상품 ‘선제공략’, 오피스 중심 투자 지속

멀티에셋자산운용의 해외 부동산 투자는 글로벌대체투자본부가 책임지고 있다. 글로벌대체투자본부는 최승재 상무가 이끌고 있다. 최 상무는 해외 로펌 재무분석사를 시작으로 미래에셋대우 자기자본투자(PI)와 대체투자(AI) 부서에 오랜 기간 몸담았으며 공무원연금 대체투자팀에서도 근무한 이력이 있다. 미래에셋대우 AI부에 재직하던 최 상무는 2016년 4월 미래에셋그룹이 멀티에셋자산운용을 인수했을 때 글로벌대체투자본부장으로 합류했다.

해외 부동산 투자의 경우 투자시점부터 상환시점까지 지속적인 관리가 중요한 만큼 해외 부동산펀드 핵심매니저 전체 인원이 1호 펀드 설정 때부터 현재까지 모두 이직 없이 운용업무를 지속하고 있어 안정적인 자산관리 능력이 돋보인다는 평가다.

멀티에셋자산운용 글로벌대체투자본부는 2016년 7월 676억원 규모로 설정한 미국 플로리다 월도프 아스토리아 보카라톤(Waldorf Astoria Boca Raton) 리조트 중순위(메자닌) 대출채권 투자펀드를 투자 3년 만인 지난해 7월 상환을 완료했다. 세계 최대 부동산펀드 운용사 블랙스톤(Blackstone)이 보유하고 있던 월도프 아스토리아 보카라톤은 연면적 기준 남플로리다 최대 규모 리조트로 꼽힌다.

기존 소유주였던 블랙스톤이 컴퓨터 제조업체 델(Dell)의 창업자 마이클 델이 설립한 투자회사 MSD캐피탈(MSD Capital)에 해당 리조트를 지난해 7월 매각하면서 대출채권도 상환됐다. 멀티에셋자산운용은 연 9.78%의 수익률을 펀드투자자에 안겨줬다.

이 펀드의 수익률이 높았던 데는 국내에서 해외 호텔·리조트 대출채권에 대한 투자가 활발해지기 이전에 멀티에셋자산운용이 선제적으로 투자를 집행한 영향이 크다. 2017년부터 국내에서 해외 호텔·리조트 대출채권 투자에 대한 경쟁이 심화되며 대출금리가 지속적으로 하락했다. 여기에 국내 증권사의 대출채권 총액인수 이후 셀다운 형태가 아니라 멀티에셋자산운용이 소싱부터 기관투자자로부터의 자금조달까지 전 단계를 직접 수행하며 증권사 총액인수수수료를 절감한 점도 주효했다.

2017년부터는 해외호텔 대출채권 투자시장에 대한 매력도가 감소했다는 판단으로 더 이상 관련 신규투자를 집행하지 않았으며 우량 임차인과 장기임대차계약을 체결하고 있는 오피스를 중심으로 투자를 진행했다.

멀티에셋자산운용은 2017년 9월 영국 글래스고 모건스탠리(Morgan Stanley UK) 오피스 빌딩을 매입하는 516억원 규모 펀드를 설정했다. 해당 오피스 빌딩에는 모건스탠리 오피스와 더불어 데이터센터 시설이 설치돼있다. 모건스탠리의 잔여 임대차기간은 15년으로 특히 데이터센터는 다른 건물로 이전이 매우 어렵다는 점이 투자를 결정하는 결정적 계기가 됐다.

지난해 1월에는 벨기에 지방정부(커뮤노떼 프랑케스)가 18년간 장기임차하는 브뤼셀 소재 오피스 빌딩을 매입했다. 투자금액은 240억원이다. 임대료가 소비자물가지수와 유사한 벨기에헬스인덱스(Belgium Health Index)에 100% 연동돼 인상만 가능하도록 돼있어 안정적인 임대수입 수취가 가능할 것으로 보고 있다. 여기에 해당 물건 주변에 운하재건사업이 진행되고 있어 엑시트 시점에는 개발사업 완료로 추가적인 매각차익도 기대된다는 평가다.

멀티에셋자산운용 관계자는 “영국 글래스고와 벨기에 브뤼셀 오피스 시장 모두 투자 이후 공실률 하락으로 임대료가 상승했으며 캡레이트(Capitalization Rate)는 지속적으로 하락해 자산가격이 상승한 상태”라고 설명했다.


◇국내 부동산 개발사업 특화, 서울시 협업 청년임대주택 ‘개척’

국내 부동산 투자는 신재혁 이사가 이끄는 부동산투자본부가 담당한다. 멀티에셋 부동산투자본부는 부동산 개발사업에 특화돼있다. 펀드가 직접 사업주가 되는 형태다. 서울시와 협력해 역세권 청년임대주택 개발사업을 운용사 중에서는 2016년 처음으로 시작했으며 첫 번째 결과물인 합정역 청년임대주택이 올해 4월 준공돼 입주를 완료했다. 두 번째 사업지인 등촌역 청년임대주택은 오는 10월 준공돼 12월 입주할 예정이다.

청년임대주택을 시작으로 오피스텔과 오피스로도 개발사업을 확장했다. 2018년부터 진행하고 있는 과천 중앙동 복합시설 개발사업은 2022년 준공될 예정이며 분양은 이미 끝낸 상태다. 청담동 동국제약 신사옥 개발사업도 진행하고 있다. 부동산투자본부는 올해 안으로 부동산 개발사업에 투자하는 블라인드펀드를 조성할 계획이다.
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