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’책임준공형’ 앞세운 KB부동산신탁, 무서운 성장세 [부동산신탁사 경영분석]⑪시장 점유율 순위 '5위→3위', 선제적 리스크 관리 효과

이명관 기자공개 2020-07-09 13:28:03

이 기사는 2020년 07월 07일 14:38 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

KB부동산신탁이 무서운 기세로 상위권으로 치고 나왔다. 처음으로 3위로 발돋움 했다. 최근 매년 역대급 성적을 거둬왔는데, 올해도 1분기부터 호성적을 기록했다. 현재 분위기대로면 올해도 최고 성적이 예상된다. 특히 절대 2강으로 군림해오던 한국토지신탁과 한국자산신탁과의 격차를 크게 줄이면서 선두권을 위협하고 있다. 수백억원 이상씩 났던 격차는 수십억원 대로 줄었다.

이 같은 상승세의 원동력은 관리형 토지신탁의 하나인 '책임준공형 관리신탁(이하 책임준공 신탁)'이다. 책임준공 신탁은 차입형 토지신탁과 비교했을 때 신탁사가 짊어지는 리스크가 적은 대신, 관리형 신탁에 비해 보수가 더 많은 편이다. 여타 신탁사가 고마진의 차입형 신탁에 힘을 쏟을 때 KB부동산신탁은 리스크 관리 차원에서 차입형 신탁을 지양했다. 차입형 토지신탁에 대한 리스크가 현실화하고 있는 가운데 결과적으로 KB부동산신탁의 선택이 효과를 거두고 있는 셈이다.

◇중위험 상품 '책임준공 신탁' 성장 중심

KB부동산신탁은 부동산 시장이 활황이었던 지난 수년간 여타 신탁사와는 다른 행보를 보였다. 한국토지신탁과 한국자산신탁 등 상당수의 신탁사가 고마진의 차입형 토지신탁 사업에 집중하면서 몸집을 불릴 때, KB부동산신탁은 반대로 차입형 토지신탁을 자제했다.

차입형 토지신탁과 같은 높은 수수료율의 신탁 분야엔 보수적으로 접근했던 이유는 2000년대 지방 주상복합 사업장에서 손실을 보면서 그룹 차원에서 차입형 토지신탁 사업에 제동을 걸었던 점이 영향을 미친 것으로 보인다. 대신 상대적으로 위험도가 덜한 관리형 토지신탁에 집중했다.

높은 마진은 아니지만 관리형 토지신탁으로도 꾸준히 외형을 키웠다. 관리형 토지신탁은 부동산 개발사업의 안정적 진행을 위해서 만들어졌다. 토지소유자가 신탁사에 토지를 맡기고 신탁사는 인·허가 및 분양계약 등의 주체로서 나선다. 단 사업비 조달에 따른 위험 부담은 지지 않는다. 자금조달에 따른 위험 부담을 지지 않다 보니 안정적으로 외형을 불릴 수 있었다.

그러다 관리형 토지신탁의 하나인 '책임준공 신탁'으로 사업 영역을 확대하면서 눈에 띄게 외형이 불어나기 시작했다. 2013년 400억원대에 불과했던 매출은 매년 최고실적을 달성했다. 5년만에 1000억원을 돌파한 이후 지난해엔 1200억원을 넘어섰다. 작년 매출은 1211억원이다.

2016년 처음 시장에 등장한 책임준공 신탁은 시공사에 디폴트(채무 불이행)가 발생해 공사가 중단될 경우 신탁사가 PF(프로젝트 파이낸싱) 대주단의 채무를 상환하거나 시공사를 교체해 준공을 책임지겠다는 보증을 하는 상품이다. 신탁업계에서는 책임준공형 관리신탁이 중위험 상품이라고 평가한다. 책임준공형 관리신탁 보수도 2%로 차입형(3.5~4%)과 비차입형 신탁(0.1%)의 중간 수준이다.


◇외형 성장세 속 시장 점유율 '3위' 올라

최근 무서운 기세로 몸집을 불리고 있는 KB부동산신탁의 성장세는 현재 진행형이다. KB부동산신탁은 올해 1분기 381억원의 매출과 281억원의 영업이익을 올렸다. 매출은 전년 대비 29.3%, 영업이익은 30.5% 증가했다. 전체 신탁사 중 가장 높은 성장률을 나타냈다. 이 같은 호성적 덕분에 시장 점유율 순위도 전년대비 두 계단 상승한 3위에 자리했다.

주목할 점은 2강으로 굳건한 시장 지위를 지켜온 한국토지신탁과 한국자산신탁과의 격차가 상당히 줄어들었다는 점이다. 한국토지신탁과 한국자산신탁은 올해 들어 역성장하며 상대적으로 부진한 성과를 거뒀다. 이에 그 동안 수백억원 대의 차이를 나타내온 2위와 3위의 격차가 100억원 밑으로 떨어졌다.

올해 1분기 2위인 한국토지신탁과 3위인 KB부동산신탁의 차이는 94억원이다. 전년 2위와 3위의 격차는 197억원에 달했다. 비교 대상을 한국토지신탁과 KB부동산신탁으로 달리 할 경우 격차는 무려 300억원에 이른다. 1년새 양사의 차이가 200억원 이상 줄어든 셈이다. KB부동산신탁은 수익성 측면에서도 두각을 나타냈다. 영업이익 측면에서 보면 한국토지신탁을 제치고 두 번째로 많은 영업이익을 거둬들였다.

시장에선 하이 리스크 사업으로 분류되는 차입형 토지신탁을 지양한 KB부동산신탁의 선택이 결과로 드러나고 있다는 해석이 나온다. 신탁업계 관계자는 "차입형 토지신탁의 경우 몇년 전부터 위험 신호가 감지되기 시작했다"며 "대부분의 신탁사들이 차입형 토지신탁을 축소하고 사업 다변화를 추진하는 과도기를 겪고 있다"고 지적했다. 이어 "이 과정에서 선제적으로 리스크 관리에 나선 KB부동산신탁의 선택이 빛을 내고 있는 것"이라고 덧붙였다.
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