이 기사는 2020년 07월 07일 15:41 thebell 에 표출된 기사입니다.

'벨기에 오피스 빌딩'이 기초자산인 제이알글로벌리츠가 상장 공모를 눈앞에 두고 있다. 금융 당국에 공식적으로 증권신고서를 제출한 후 효력 발생 기일을 기다리고 있다. 해외 부동산에 전문적으로 투자하는 영속형 리츠로서 차별화된 투자 가치를 드러낼 방침이다. 4000억원 이상의 공모를 시도할 예정이어서 올해 리츠 IPO 가운데 최대 빅딜을 다툴 유력 후보다.

◇영속성 해외 부동산 리츠, 우량 자산 타깃…상장주관사 KB증권·메리츠증권

IB업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 최근 금융위원회에 증권신고서를 제출했다. 향후 증권신고서 효력이 발생하면 정식으로 공시를 한 뒤 상장 절차에 돌입할 방침이다. KB증권과 메리츠종금증권이 상장 주관 업무를 맡고 있다.

상장 스케줄이 차질없이 진행되면 이달 기관 수요예측과 공모 일정을 소화할 계획이다. 이후 내달 유가증권시장에 입성하는 수순을 밟는다. 예정 공모규모는 4500억원 수준이다. 지난해 가장 큰 리츠 IPO였던 롯데리츠(4229억원)보다도 몸집이 크다.

세일즈 키워드는 영속형 해외 부동산 리츠다. 국내 IPO 시장에서 영속형 공모 리츠가 속속 등장하고 있지만 해외 부동산을 전문적으로 다루는 상품은 드물다. 제이알글로벌리츠는 IPO 이후 해외 우량 자산을 전략적으로 확대해 대형 글로벌 리츠로 거듭난다는 청사진을 갖고 있다.

현재 기초자산은 벨기에 브뤼셀에 위치한 '파이낸스 타워 콤플렉스(사진)'다. 매입가 기준 자산 규모는 1조6000억원 안팎이며 목표 배당 수익률은 8%대 수준이다. 투자 구조는 자(子)리츠인 제이알제26호리츠가 자산을 매입한 뒤 모(母)리츠인 제이알글로벌리츠가 자리츠에 지분 투자를 하는 방식으로 짜여졌다.


◇제이알글로벌, 벨기에 연방정부 장기임차…주관사 프리IPO 참여 '눈길'

IB업계에선 해외 부동산이 기초자산인 리츠에 대해 우려의 시각을 갖기도 한다. 물론 리츠 IPO에 나서려면 국토교통부의 영업 인가를 획득하는 사전 절차를 밟지만 부동산 소재지가 해외인 만큼 정보 접근성이 떨어지기 때문이다. 공모주 투자자는 부동산 밸류에이션의 논리를 오롯이 증권신고서에 의존해야 한다.

이런 측면에서 제이알글로벌리츠는 우려감이 덜하는 평가를 받고 있다. 무엇보다 최대 임차인이 벨기에 연방정부다. 15년 장기 임대차 계약을 맺어놓은 만큼 상당 기간 공실 리스크가 불거질 가능성이 낮다. 벨기에의 국가 신용등급은 한국과 영국, 프랑스 등과 같은 'AA(스탠다드앤드푸어스 기준)'다.

임차 계약의 세부 조건도 임대인인 리츠에 유리한 방향으로 이뤄져 있다. 임차인인 벨기에 연방정부측에서 임대료 외에도 건물 유지보수비 등 제반 비용을 부담하는 것으로 파악된다. 만일 이 비용이 임대인의 몫이라면 리츠 주주에 줄 배당금이 그만큼 줄어들 수밖에 없다. 연간 8% 수준의 배당을 꾸준히 지급할 수 있는 여건이 마련돼 있다.

상장주관사인 KB증권과 메리츠종금증권이 제이알글로벌리츠의 프리IPO(3500억원 규모)에 직접 참여한 것도 투자 안정성을 뒷받침하고 있다. 기초자산의 가치에 가장 심도깊게 접근한 증권사가 자기자본투자를 단행했기 때문이다. 두 증권사의 지분 투자 규모는 약 2000억원 수준으로 파악된다.