2020.08.05(수)

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코리아신탁, 리스크 '관리' 영업 전략…업계 최고 NCR [부동산신탁사 경영분석]⑫1400% 기록 2위와 100%포인트 격차…지난해 차입형 토지신탁 급증에 수주 '조절'도

이정완 기자공개 2020-07-09 15:27:38

이 기사는 2020년 07월 07일 15:59 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코리아신탁은 신탁사 중 최고 수준의 자본적정성을 나타내고 있다. 지난해 영업을 시작한 신규 신탁사 3곳을 제외하고 가장 높은 영업용순자본비율(NCR)을 기록 중이다. 재무건전성을 위한 포트폴리오 관리가 유효했다는 분석이다.

코리아신탁은 올해 1분기 말 기준 1471%의 NCR을 기록했다. 지난해 말 기준 1654%에 비해 183%포인트 낮아진 수치이기는 하나 여전히 업계 최상위 수치다. 코리아신탁 다음으로 높은 NCR을 보인 하나자산신탁의 1350%보다 100%포인트 높다.

지난해 하반기 금융당국으로부터 영업인가를 받고 사업을 시작한 대신자산신탁·한국투자부동산신탁·신영부동산신탁을 제외하면 기존 신탁사 중에선 1위다. 신규 신탁사 3사는 아직 활발한 영업활동을 펼치지 않아 자본에 큰 변동이 없었다.


코리아신탁의 우수한 자본적성성은 영업 전략에서 기인한다. 코리아신탁 관계자는 "리스크 관리 차원에서 사업 포트폴리오를 조정하며 수주 전략을 펼치고 있다"고 말했다.

코리아신탁은 신탁사가 시행사 역할을 맡아 위험성이 높다고 평가 받는 차입형 토지신탁에서 나오는 수수료 매출 비중이 낮은 신탁사로 꼽힌다. 올해 1분기 말 기준 수주고를 살펴보아도 차입형 토지신탁 수주액은 1635억원으로 지난해 말 기준 1670억원 대비 소폭 줄었다. 수주건수는 순증했지만 기존 사업 종료로 인해 줄어든 수주액이 더 많았다. 3월 말 기준 관리형 토지신탁 수주액은 6조5109억원으로 지난해 말과 유사한 수치를 이어갔다.

관리형 토지신탁 비중이 높지만 코리아신탁이 차입형 토지신탁 사업에 나서지 않은 것도 아니다. 지난해 신규 3사가 진출하기 전까지 코리아신탁은 무궁화신탁과 함께 가장 최근에 시장에 진출한 신탁사였다. 2009년 부동산신탁 본인가를 취득한 뒤 사업 초반 리스크 관리를 위해 비차입형 토지신탁, 비토지신탁 등에 집중하다 2014년 금융당국으로부터 차입형 토지신탁 사업 인가를 받고 이 사업을 시작했다.

차입형 토지신탁은 신탁계정대여금이라는 고유 계정을 통해 사업비를 대출하고 이후 분양대금을 회수하는 방식으로 사업을 펼친다. 이런 이유로 NCR을 계산할 때 신탁계정대여금의 16%를 재무상태표상 순재산액(자본)에서 차감한다.


코리아신탁은 지난해 차입형 토지신탁 사업 수주가 대거 증가했다. 2019년 연간 차입형 토지신탁 사업 수주액은 2078억원으로 전년 대비 21% 늘었다. 2018년 연간 수주 증가율이 -1% 였던 것을 감안하면 2019년 성장세가 가팔랐다.

이에 따라 코리아신탁은 지난해 하반기 차입형 토지신탁 수주에 적극적으로 나서지 않는 전략을 택했다. 상반기 수주에 집중한 것만으로도 목표를 달성했다는 판단에 익스포저를 줄이는 데 집중했다는 것이 회사 측의 설명이다.

대외적인 위험을 줄인 것에 수익성 상승까지 더해진 것이 높은 NCR에 기여했다. NCR의 분자가 되는 순재산액에 이익잉여금이 반영된 것이다. 코리아신탁의 1분기 매출은 176억원, 영업이익은 72억원으로 전년 동기 매출 145억원, 영업이익 47억원 대비 각 21%, 53% 상승했다. 개선된 영업이익률 덕에 1분기 말 기준 순재산액도 지난해 말에 비해 2% 늘었다.

코리아신탁은 앞으로도 차입형 토지신탁과 책임준공형 관리형 토지신탁에서 대외 위험도를 줄이기 위한 관리에 나설 계획이다. 현재 NCR에 차입형 토지신탁의 위험성은 신탁계정대여금의 16%로 반영되고 있지만 책임준공형 토지신탁은 관리형 사업이라는 점에서 안정적 구조를 갖추고 있으나 시공사의 부도 등으로 공사가 중단되는 것을 막기 위해 신탁사가 책임을 져 중위험으로 분류된다.

금융위원회는 3월 책임준공형 관리형 토지신탁에서 발생할 수 있는 잠재적 위험이 반영되고 있지 않다는 이유로 앞으로 위험액을 산정해 NCR에 반영할 수도 있도록 개선하기로 했다. 코리아신탁이 향후 NCR 관리를 위해 책임준공형 수주 전략을 달리 할 수 있다는 분석이 나오는 이유다.
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