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미래에셋 첫 리츠 출격…AA급 임차인 '이중 보강' '임차인 GS리테일→전차인 롯데쇼핑' 구조…배당컷 리스크 통제, 최장기 임대 계약

양정우 기자공개 2020-07-10 15:34:20

이 기사는 2020년 07월 09일 08:24 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

미래에셋금융그룹의 첫 번째 리츠인 미래에셋맵스제1호리츠가 상장 절차에 돌입했다. AA급 신용도를 가진 GS리테일과 롯데쇼핑을 통해 이중 신용보강을 갖춘 게 강점이다. 기업공개(IPO)에 나선 리츠마다 배당률이 엇비슷한 터라 배당 안정성이 IPO의 관건으로 부상하고 있다.

◇리츠 IPO 릴레이, 미래에셋리츠 합류…GS리테일·롯데쇼핑, 전대차 계약 눈길

최근 IPO 시장에서 리츠 상장이 줄을 잇고 있다. 지난달 이지스밸류플러스리츠를 시작으로 이지스레지던스리츠, 제이알글로벌리츠 등이 공모 채비에 한창이다. 미래에셋금융그룹의 첫 작품인 미래에셋맵스제1호리츠(이하 미래에셋리츠)도 상장을 앞두고 있다.

IB업계에선 미래에셋리츠의 가장 큰 특징으로 이중 신용보강 구조를 꼽는다. 이 리츠는 독특하게 전대차 계약을 맺고 있다. 임차인 1곳에서 임대료를 받는 여느 리츠와 달리 '전차인→임차인→임대인(리츠)'으로 임대료가 납입되는 구조를 갖고 있다. 만일 전차인이 수익을 못 거둬 전대료를 내지 못해도 리츠는 임차인을 상대로 임대료를 청구할 수 있다. 일종의 안전장치가 추가돼 있다는 평가다.

전차인과 임차인은 각각 신용등급이 'AA0'인 롯데쇼핑과 GS리테일이다. 롯데쇼핑은 미래에셋리츠의 기초자산인 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설(2만6000평)에서 롯데아울렛과 롯데시네마를 운영하고 있다. 롯데아울렛의 경우 롯데쇼핑 내 점포 중에서도 상위권에 속한다.

매년 롯데쇼핑이 지급하는 전대료가 GS리테일이 부담하는 임대료보다 큰 것도 배당 안정성을 키우는 대목이다. 지난해 전대료와 임대료는 각각 108억원, 106억원으로 집계됐다. 전대료가 더 많이 지급되고 있는 만큼 GS리테일의 임대료 지급 부담도 낮을 수밖에 없다.

미래에셋리츠는 GS리테일과 오는 2035년 9월까지 책임 임대차 계약을 맺고 있다. 지금까지 상장된 공모 리츠 가운데 최장기 계약으로 꼽힌다. 중도 해지시 위약벌(보증금)이 500억원에 달해 앞으로 15년 간의 장기 임대차가 유지될 가능성이 높다. 위약벌은 GS리테일이 후속 임차인(신용도 동일 조건)을 유치했을 때 면제된다.

시장 관계자는 "최근 상장에 나선 리츠 IPO는 대부분 5~6%의 배당률을 제시하고 있다"며 "공모 투자자 입장에선 코로나19 사태에 따른 배당컷(배당 삭감) 리스크에 더 주목할 것"이라고 말했다.

미래에셋맵스제1호리츠의 기초자산인 광교 센트럴푸르지오시티 상업시설 현황.

◇광교 신도시, 160만 배후 수요 풍부…오피스 등 포트폴리오 다각화 추진

미래에셋리츠의 기초자산이 위치한 광교는 수원 구도심과 수지, 분당 등 주거밀집지역에 둘러쌓인 신도시다. 약 160만명에 달하는 풍부한 배후 수요를 확보하고 있다는 평가다.

삼성전자 수원 디지털시티와 광교 테크노밸리 등 대규모 업무시설도 밀집돼 있어 성장 잠재력이 높다. 신도시 조성 당시 수용 인구를 7만명으로 계획했으나 현재 11만명이 거주할 정도 인구가 지속적으로 유입되고 있다.

미래에셋리츠는 향후 핵심 권역에 위치한 오피스와 물류창고 등 알짜 자산을 추가로 편입할 예정이다. 기초자산의 성격이 리테일에 치중된 만큼 향후 포트폴리오 다각화를 꾀한다는 방침이다. 향후 10년 간 투자를 가정할 경우 평균 연환산 배당률은 약 6% 초반(공모가 기준)으로 예상된다.

이달 초 증권신고서 효력 발생을 시작으로 본격적으로 공모차에 돌입했다. 8~9일 기관 수요예측을 실시한 후 13~15일 일반 공모 청약에 나선다. 대표주관사는 미래에셋대우다.
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