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KT 유휴지사 빌딩, 주거시설로 대거 탈바꿈 공향·청량지사 딜 클로징, 임대주택 등 개발…28개 중 남은 지사 4개

고진영 기자공개 2020-07-30 13:28:44

[편집자주]

국내 디벨로퍼(developer) 업계에서 용도변경(컨버전, Conversion) 사례가 부쩍 늘고 있다. 지엽적인 의미의 용도전환에서 나아가 기능을 상실한 노후공간을 필요에 따라 새롭게 탈바꿈하는 현상 자체를 아우른다. 도시개발 역사가 선진국에 비해 짧은 편이지만 급격한 인구감소와 코로나19 이후 언택트(Untact) 소비, 재택근무 증가는 도심 공간의 기존 패러다임을 송두리째 뒤흔들고 있다. 정부가 천편일률적으로 용도지정을 하던 낡은 방식에서 과감히 벗어나야 한다는 목소리도 커지고 있다. 더벨이 디벨로퍼 사례를 중심으로 '컨버전' 아이디어의 격랑 속으로 들어가봤다.

이 기사는 2020년 07월 28일 08:25 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

KT가 손자회사 KT AMC를 통한 지사 매각작업에 막판 스퍼트를 내고 있다. 유동화 대상인 28개 지사 가운데 작년까지 21개를 팔았고 최근 공항지사와 청량지사를 추가로 매각했다.

매수인으로 나선 사업자들이 건물을 사들인 이유는 주거시설 개발에 필요한 부지 확보를 위해서다. 현재 강동지사와 가좌지사에 대해서도 매각절차를 진행 중인데 이 역시 주거시설 개발을 노리는 운용사나 디벨로퍼 등이 원매자로 나설 전망이다.

◇공항·청량지사 주거시설 변신…신촌서는 역세권 활성화사업

28일 업계에 따르면 KT AMC는 지난달 서울 동대문구 청량지사에 대해 잔금을 모두 넘겨받고 매각작업을 완료했다. 인수 주체는 마스턴투자운용이 설정한 프로젝트금융회사 ‘마스턴제83호청량피에프브이’(PFV)’다. 매매가는 부가가치세를 제외하고 357억원에 합의했다.

청량지사는 연면적 5715.67㎡ 규모에 지하 1층~지상 3층의 본건물, 지상 1층짜리 부속건물로 지어졌다. 마스턴투자운용은 빌딩을 허물고 지하 2층~지상 20층 규모의 도시형생활주택으로 개발할 예정이다.

KT청량지사 전경.

공항지사 역시 5월 매각작업을 마무리했다. 지난해 10월 우선협상자를 선정한지 반년 만이다. 335억원에 거래됐으며 매수인인 동암글로벌은 부지에 청년임대주택을 새로 짓기로 했다.

또 홍대입구역 인근에 있는 KT 신촌지사(마포구 동교동 157-1번지)의 경우 서울시가 역세권 활성화사업 시범대상지로 선정해 주택개발을 추진 중이다. 서울에서 1~2인 청년가구가 가장 밀집한 곳 가운데 하나라는 특성을 고려해 소형세대와 셰어하우스 중심의 주택을 총 538가구 공급한다.


KT AMC는 이밖에 강동지사와 가좌지사에 대해서도 매각작업에 속도를 내고 있다. 특히 강동지사는 지난해 10월경 청량지사와 함께 CBRE, 한화에스테이트를 자문사로 선정하고 원매자를 물색해왔다. 최근 매각 우선협상대상자를 결정해 양해각서(MOU)를 맺고 논의 단계에 있는 것으로 전해진다.

가좌지사의 경우 아직 자문사와 계약하고 인수의향자를 찾는 중이다. 해당 빌딩이 새주인을 찾을 경우 남은 지사는 가장 규모가 큰 용산지사와 노량진지사 뿐이다.

업계 관계자는 “나머지 지사들 역시 대부분 디벨로퍼나 운용사들이 개발부지 확보 차원에서 관심을 보일 것”이라며 “주거시설 수요가 많지만 피데스개발처럼 상업시설을 개발할 가능성도 있다”고 말했다. 피데스개발은 2018년 KT 방학지사를 매입해 복합 쇼핑몰 '방학역 모비우스 스퀘어'를 건립 중이다.

◇KT, 유휴지사 매각작업 막바지

KT가 유휴 부동산 매각을 기반으로 부동산사업에 나선 것은 2011년부터다. 2010년 이석채 당시 KT회장이 '탈통신'을 내세우면서 부동산개발회사 KT에스테이트를 설립했다.

이듬해는 KT에스테이트가 부동산자산관리 자회사로 KT AMC를 세우고 전국 각지에 퍼져 있는 지사와 빌딩을 매각해왔다. 기술 발달로 유선통신망이 광대역화되면서 통신사업에 필요한 부동산 규모가 점점 줄어들었기 때문이다.

이에 따라 KT는 2011년~2012년 KT AMC를 통해 기업구조조정(CR)리츠인 케이리얼티1호, 케이리얼티2호 리츠를 세우고 총 28개 리츠를 유동화했다.

구체적으로 2011년 KT가 용산지사 등 20개 지사는 4700억원가량을 받고 케이리얼티1호 리츠에, 고덕지사 등 8개 지사는 1440억원 정도를 받고 케이리얼티2호 리츠에 처분했다. 매각한 부동산을 재임차해 쓰는 세일앤리스백(sale and lease-back) 방식이다. 임차기간은 KT가 전산·통신 장비를 정리하는 시점까지로, 지사마다 다소 차이가 있다.

KT AMC는 이렇게 사들인 지사들을 다시 팔아 부동산사업 동력으로 삼으려 했으나 KT가 부동산을 헐값에 팔았다는 논란이 일면서 2013년 작업이 잠정 중단되기도 했다. 부동산을 제값에 매각하지 않아 회사에 손해를 끼쳤다며 참여연대가 이석채 전 회장을 배임 혐의로 검찰에 고발한 탓이다. 하지만 매각 방식이 정당하다고 인정받아 수사는 무혐의로 결론 났다.

당시 KT 측은 지방에 있는 비수익형 자산을 매각하기 위해 서울의 수익형 자산과 패키지로 묶어 팔다보니 가격 차가 있었을 뿐이라고 설명했다.

논란이 일단락되면서 매각은 2014년 재개돼 지난해까지 21개 지사가 품을 떠났다. 올해 추가로 매각이 이뤄진 만큼 역세권 활성화사업 대상인 신촌지사를 제외하면 이제 4개 지사만 남아 있다.

현재 매각절차를 밟고 있는 강동지사와 가좌지사는 1분기 기준 장부가액이 각각 525억원, 175억원가량이고 가장 규모가 큰 용산지사, 노량진지사는 974억원, 563억원 수준이다. 이를 모두 합산하면 총 2236억원 정도이며 매각가는 이보다 높게 결정될 전망이다.
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