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[손실위기 독일부동산펀드 DLS]헤리티지 시행사 파산, 자산 회수 절차 10월 개시3월 반자란 GPG에 EOD 선언후 대기 상태…신금투, 조만간 법정관리인과 '협상'

정유현 기자공개 2020-08-03 08:07:17

이 기사는 2020년 07월 31일 07:58 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

독일 헤리티지 부동산 개발 사업에 투입된 국내 투자자들의 투자금 회수 작업이 조만간 개시될 전망이다. 부동산 시행사가 직접 법원에 파산 신청을 했지만 운용사가 3월에 기한이익상실(EOD)을 선언했기 때문에 파산 신청에 따른 당장의 큰 변화는 없다.

운용사는 유예 기간이 끝나는 10월부터 본격적인 회수 작업을 시작할 예정이다. 신한금융투자는 최대한 높은 가격에 부동산을 매각할 수 있도록 운용사와 공조해 법정관리인과 협상에 나설 방침이다.

31일 신한금융투자에 따르면 싱가포르 반자란자산운용(이하 반자란)을 통해 GPG가 부동산매입 SPC와 함께 독일 현지 브레멘지방법원에 지난 23일 파산 신청을 했다는 내용을 통보받았다.

3월 반자란은 GPG와 포괄적 위임약정(PoA)에 대한 협상이 결렬되자 기한이익상실(EOD)을 선언하는 강수를 뒀다. 독일 현지 법에 따라 GPG는 6개월의 유예 기간을 받은 상태였다. 유예기간에 GPG가 원리금 회수율을 극대화할 수 있는 방안을 모색할 수 있도록 기회를 준 것이다. 하지만 GPG는 내부 사정에 따라 자산 회수를 위한 별다른 노력없이 직접 파산을 신청한 것으로 파악된다.

GPG의 파산 신청을 했지만 당장 운용사가 조치를 취하는 것은 아니다. 유예 기간이 종료되는 시점인 10월이 돼야 반자란이 본격적으로 회수를 위한 절차를 개시할 수 있다. 독일의 부동산은 한국처럼 공시지가가 나오지 않아서 자산의 가치를 평가하는 작업이 오래 걸린다. 또 GPG가 투자 물건 매입 시 감정 평과 과정에서 부실 정황이 포착되기도 했지만 EOD 선언 이후부터 상황을 준비한 만큼 장기화되지는 않을 것이란 전망이 나오고있다.

유예 기간이 끝난 후 GPG 파산 절차가 개시되면 반자란은 독일 현지법에 따라 법정관리인을 선임해야 한다. 법정관리인은 채권을 회수해 채권자들에게 공평하게 나눠주는 사람이라고 보면된다. 법정관리인이 GPG가 관리하고 있는 부동산을 동결 처리하고 매각 등의 절차를 통해 자금을 반자란에 돌려주는 절차를 진행한다.

최대 판매사인 신한금융투자는 반자란과 공조해 법정관리인과 협상에 나선다는 방침이다. 경매로 나와 헐값에 매각되는 최악의 시나리오를 막기 위해서다. 만약 부동산이 경매 매물로 나오면 시가에 비해 낙찰가가 현저히 낮아져 투자자 원리금이 줄어들 가능성이 높다. 신한금융투자가 확보한 원매자와 법정관리인을 연결하는 등의 방식으로 최대한 높은 가격에 부동산을 매각할 계획이다.

앞서 신한금융투자는 독일 헤리티지 부동산펀드 파생결합증권(DLS) 투자자에게 투자 원금의 50%를 가지급하기로 결정했다. 신한금융투자가 판매한 잔액은 3799억원이다. 신한금융투자는 2021년 1월까지 50%에 해당하는 1899억원을 가지급하기로 했다. 원금 회수율을 가늠할 수 없기 때문에 추가 지급 또는 회수 가능성을 염두한 조치였다.

운용사와 원금 회수 작업이 끝나 투자자별 배상 비율이 정해지면 배상 금액이 가지급 금액보다 큰 투자자에게 차액을 추가 지급하고 반대의 경우 차액을 회수할 예정이다.

한편, 독일 헤리티지 부동산펀드 DLS는 반자란자산운용의 펀드와 수익률이 연동되는 구조를 취하고 있다. 반자란자산운용 펀드가 특수목적회사(SPC) 발행 전환사채(CB)에 투자하고, SPC를 거친 자금은 독일 GPG의 부동산 개발 사업에 대출 형태로 제공된다. 국내 증권사들이 이 펀드를 기초로 발행한 DLS를 신한금융투자가 특정금전신탁에 편입해 3900억원 규모로 판매했고, 지난해 7월 개발 지연으로 만기연장 사태에 직면했다.
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