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행정공제회, 판교 알파돔 '카카오' 빌딩 투자금 회수 착수 매각 대상 부동산 펀드 수익증권, 주관사에 세빌스코리아

이명관 기자공개 2020-08-06 13:34:25

이 기사는 2020년 08월 04일 15:33 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

행정공제회가 판교 알파돔 6-1블록 '카카오' 빌딩(가칭)에 대한 투자금 회수에 나선다. 매각 주관사를 선정하고 본격적인 마케팅 작업을 시작했다. 올해 초 빌딩 준공에 앞서 카카오와 장기 임차계약을 맺은 만큼 하반기 투자자들이 주목하고 있는 딜로 꼽힌다.

판교 알파돔 6-1블록은 알파돔시티 개발의 마지막 퍼즐이다. 알파돔시티는 37만평에 이르는 대규모 복합개발단지다. 2013년 착공해 업무, 상업시설을 비롯해 주거시설, 숙박시설 등이 차례로 들어서고 있다.

◇2022년 펀드 만기 앞서 부동산 펀드 수익증권 매각

4일 부동산업계에 따르면 행정공제회가 신축중인 알파돔 6-1블록 카카오 빌딩 매각을 위해 세빌스코리아를 주관사로 선정한 것으로 파악된다. 매각 대상은 행정공제회가 갖고 있는 펀드의 수익증권이다. 수년 전 행정공제회는 미래에셋운용이 설정한 부동산 펀드에 에쿼티 출자자로 참여해 알파돔 6-1블록 개발에 참여했다. 지분율로 보면 절반 가량 된다. 대출이 더해진 6-1블록 개발에 투입된 자금은 8000억원에 이른다.

행정공제회의 이번 행보는 펀드 만기에 앞서 조기에 투자금을 회수하기 위한 의도로 보인다. 미래에셋운용이 설정한 펀드의 만기는 오는 2022년이다. 이렇다 보니 펀드의 수익증권을 매각하는 게 유일한 선택지였던 셈이다.

부동산업계 관계자는 "행정공제회가 미래에셋운용이 설정한 펀드의 최대출자자인데, 해당 펀드의 만기가 남아있어 엑시트를 위해 수익증권 매각에 나선 것"이라며 "최근 실물자산의 가격이 상승하고 있는 만큼 조기회수를 선택한 것으로 보인다"고 말했다.

판교 알파돔 6-1블록은 알파돔시티 복합개발의 마지막 개발 프로젝트다. 준공이 임박한 6-1블록에 들어는 빌딩은 지하 7층~지상 15층, 연면적 16만 2,720㎡ 규모로 건립될 예정이다. 준공에 앞서 우량 임차인을 확보한 만큼 하반기 투자자들의 이목이 쏠리고 있는 것으로 전해진다.

부동산업계 관계자는 "카카오라는 우량 IT 기업과 장기 임대차 계약이 체결된 만큼 공실리스크에서 자유로운 상태"라며 "수익증권이 거래대상인 만큼 향후 펀드 청산 과정에서 부가적인 수익도 기대할 수 있는 만큼 다수의 원매자들이 투자를 검토 중"이라고 말했다.

앞서 지난 4월 부동산 펀드를 통해 빌딩 개발을 추진 중인 미래에셋대우는 카카오와 임대차 계약을 체결했다. 계약기간은 10년이다. 임대면적은 건물 전체다. 계약서에는 10년 만기 이후 추가로 임대기간을 10년 연장할 수 있는 옵션도 포함된 것으로 전해진다.

여기에 입지적인 요인도 강점으로 꼽힌다. 판교역과 연결된 곳으로 알파돔시티 복합개발 단지 내에서도 핵심 지역으로 평가받는다. 특히 인근에 6-2블록에는 네이버가 입주할 예정이다.

◇13년 걸린 알파돔시티 개발

알파돔시티 복합개발 프로젝트는 6-1블록과 6-2블록 개발을 끝으로 마무리될 예정이다. 첫 삽을 뜬 지 무려 13년만이다. 현재까지 작년 1월 기준 아파트 931가구, 현대백화점과 오피스 3개동 등 연면적 30만㎡ 이상이 완공, 운영 중이다.

알파돔시티 개발이 시작된 시기는 2007년이다. 사업 초기 한국토지주택공사(LH)와 롯데건설 컨소시엄이 손을 잡았다. 대지면적 13만7497㎡ 부지에 오피스 빌딩과 아파트, 백화점, 호텔 등을 건설하는 대형 개발 사업이었다. 총 사업비는 5조원에 달했다.

사업 추진을 위해 알파돔시티PFV가 설립됐다. 이곳에 행정공제회를 비롯해 건설사와 보험사, 증권사 등이 출자자로 나섰다. 이중 행정공제회가 가장 많은 자금을 출자했다. 사실상 주관사 역할을 맡은 셈이었다.

초기 야심차게 프로젝트를 추진했으나, 2008년 갑작스레 불거진 글로벌 금융위기 탓에 위기를 맞이했다. 금융위기 여파로 프로젝트 파이낸싱(PF) 조성 어려움을 겪으면서다. 2014년까지 사업을 마무리할 예정이었으나, 금융위기 탓에 2011년까지 사업은 진행되지 못했다. 이 과정에서 알파돔PFV가 LH에 토지 대금 3400억원을 지불하지 못하면서 이행보증금 2000억원이 몰취될 뻔 하기도 했다.

위기 속에 등장한 곳이 행정공제회와 현대백화점이다. 2012년 행정공제회와 현대백화점은 알파돔시티 내 일부 토지와 그 위에 들어설 건물을 미리 사들이는 선매입계약을 알파돔시티PFV와 맺었다. 행정공제회가 2400억원, 현대백화점이 4200억원을 선제적으로 개발비를 투자한 셈이다. 여기에 LH도 토지비를 현금 대신 건물에 대한 지분으로 받는 방식으로 전환했다.

자금줄이 막혔던 알파돔시티 개발사업에 활기가 돋기 시작했다. 이후 현대백화점은 판교의 랜드마크로 자리 잡은 현대백화점 판교점을 지었고, 행정공제회는 6-3블록 빌딩을, LH는 6-4블록 빌딩을 갖게 됐다. 이후 행정공제회는 6-3블록 빌딩 매각을 통해 4700억원을 회수했다. 두 배 가까이 차익을 거둬들인 셈이다.

이후 행정공제회는 해당 자금을 알파돔시티 개발의 마지막 과제였던 알파돔 6-1블록에 투입했다. 이때 투자수단으로 미래에셋운용의 펀드를 비히클로 활용했다. 6-1블록이 속도가 붙자 6-2블록도 덩달아 가속도가 붙었다. 네이버가 향후 사옥으로 활용하기 위해 선제적으로 2000억원을 투자하면서다. 이렇게 2017년 마지막 개발사업이 시작됐다.

◇알파돔시티 복합개발 조감도
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