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한토신, 현대해상 강남사옥 매입 구조는 삼성생명·한화생명·KB생명 등 3000억 대출, 에쿼티 830억 KB증권·신한캐피탈 등 참여

이명관 기자공개 2020-08-10 08:18:37

이 기사는 2020년 08월 06일 15:15 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

한국토지신탁이 현대해상 강남사옥 매입을 조만간 마무리한다. 최근 매도자인 현대해상과 매매 본계약을 체결한 후 재원 조달에 나섰다. 현재 담보대출은 마무리됐고, 남은 자금은 증자를 통해 조달 중이다. 자금조달이 마무리되면 조만간 잔금을 치르고 소유권 이전 절차를 진행할 것으로 보인다.

◇3000억 대주단 구성 완료, 에쿼티 출자자 모집 중

6일 부동산업계에 따르면 한국토지신탁은 지난달 말 현대해상과 부동산 매매계약을 체결했다. 거래 대상은 강남구 테헤란로에 자리한 '현대해상 강남사옥'이다. 매매 가격은 3.3㎡당 3407만원, 매매금액 3605억원이다. 현대해상 강남사옥은 지하 7층~지상 19층, 연면적 3만4983.47㎡ 규모다.

한국토지신탁은 인수주체로 리츠를 내세웠다. 리츠명은 '코레이트타워'다. 리츠는 에쿼티(equity) 830억원, 론(loan) 3018억원으로 구성됐다. 나머지 부족자금은 임대보증금으로 충당할 예정이다.

론은 담보대출 형태로 대주단 구성을 마무리됐다. 대출은 선순위와 후순위로 나뉜다. 선수위 2253억원에 대한 대주단은 전부 생명보험사로 꾸려졌다. 삼성생명이 1053억원, 한화생명보험이 1000억원, KB생명이 200억원을 각각 대출한다. 후순위 765억원은 캐피탈사가 부담한다. 신한캐피탈 465억원, 하나캐피탈 200억원, BNK캐피탈 100억원 등이다. 이외에 부가세 60억원을 납부하기 위해 추가로 삼성생명으로부터 60억원 한도의 대출을 받을 예정이다.

에쿼티의 경우 현재 신주발행 작업이 진행 중이다. 제3자 배정 유상증자 형태로 우선주와 보통주로 나눠서 추진 중이다. 증자는 이날 마무리될 예정이다. 우선주 투자자는 KB증권과 신한캐피탈, 개인투자자 등이다. 우선주 발행액은 KB증권 400억원, 신한캐피탈 200억원, 개인투자자 70억원 등 총 670억원이다. 보통주 투자자는 한국토지신탁과 동부건설이 나선다. 한국토지신탁이 140억원, 동부건설이 20억원을 책임진다.

이날 증자가 마무리되면 이번주 안으로 잔금을 치를 것으로 보인다. 한국토지신탁은 지난 6월 우선협상자로 선정된 지 두 달여 만에 거래를 종결하게 된다. 한국토지신탁은 현대해상 강남사옥 매입을 위해 치열한 경쟁을 거쳤다. 지난 5월 중순에 열린 현대해상 강남사옥 입찰에 응찰한 투자자는 10여 곳이다.

입찰 당시 제시한 가격은 3280만원이었다. 그런데 매도자 측이 당초 기대했던 가격 수준에 미치지 못한다고 판단하고 2차 비딩에 나섰고, 한국토지신탁을 비롯한 대부분의 원매자가 가격을 올렸다. 여기서 한국토지신탁은 3.3㎡당 3380만원까지 가격을 올리는 승부수를 띄웠고, 인수전의 승자로 남았다.

특히 한국토지신탁이 매입하는 가격은 단위면적 기준 GBD에서 최고가다. 종전 GBD 최고가는 삼성물산의 서초사옥 매각 거래였다. 삼성물산은 2018년 8월 서초사옥을 코람코자산신탁-NH투자증권 컨소시엄에 3.3㎡당 3050만원에 매각했다. 서초사옥의 연면적은 8만1117㎡다. 이를 고려한 총 매각가가는 7484억원이다. 삼성물산 서초사옥 이전 최고가는 KB부동산신탁이 인수한 강남N타워로 3.3㎡당 2900만원에 거래됐다.

◇본사 사옥 활용 방침, 10월 입주 예정

한국토지신탁은 빌딩 매입을 마무리한 이후 본사 사옥으로 활용한다는 방침이다. 한국토지신탁은 현대해상 강남사옥에 최고가를 베팅하면서까지 의지를 내비쳤던 이유가 사옥에 대한 니즈와 맞물려 있다. 현재 강남과 서울역 인근에 주요 조직이 뿔뿔이 흩어져 있다.

한국토지신탁은 강남구 역삼동 삼성제일빌딩을 임차해 5~9층까지 사용하고 있다. 한국토지신탁이 인수합병 과정에서 유한책임사원으로 참여해 협업하게 된 동부건설은 서울역 인근 KDB생명타워에 입주해 있다.

이밖에 코레이트투자운용, 코레이트자산운용 등 계열사까지 늘어나 사옥 이전 필요성이 커졌다. 이에 한국토지신탁은 5년 전부터 본사 사옥으로 활용할 오피스 빌딩 인수를 모색해 왔다.

앞서 한국토지산탁은 프라임 오피스 빌딩 인수전에 참여하는 등 호시탐탐 사옥 매입을 노려왔다. 특히 캐피탈타워 인수전에서는 우선협상자로 선정되면서 인수를 목전에 두기도 했다. 그러다 시장에서 오버페이 이슈가 불거지면서 인수 의사를 철회했다.

한국토지신탁은 사옥 매입을 마무리한 빌딩명을 '코레이트타워(가칭)'으로 변경할 예정이다. 입주 예정일은 오는 10월께다. 이곳엔 계열사인 동부건설도 입주시킬 것으로 보인다. 현재 현대해상 강남사옥은 핵심 임차인이었던 법무법인 태평양의 이탈로 절반 가량이 공실로 남은 상태다.
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