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사모부동산·리츠 분리과세 폐지, 공모리츠 '풍선효과' 사모펀드 재산세 부담 2배 이상 증가…공모 리츠 전환 사례 '잇달아'

김진현 기자공개 2020-08-11 08:04:55

이 기사는 2020년 08월 07일 14:04 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

사모 부동산펀드와 리츠(REITs)에 적용되던 재산세 분리과세 혜택이 사라지면서 재간접 공모 리츠가 늘어나고 있다. 업계에서는 향후 합산과세 대상 매물이 늘어나면 점차 재간접 리츠가 늘어날 것으로 보고 있다.

7일 금융투자업계에 따르면 현재 유가증권시장에 상장돼 거래되고 있는 사모재간접 공모리츠는 총 3개다. 지난해말 NH프라임리츠가 첫 재간접 리츠로 포문을 연 뒤 이지스자산운용이 2개의 사모 재간접 리츠(이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠)를 선보였다.

업계에서는 향후 이같은 사모 재간접 리츠가 더 늘어날 것으로 보고 있다. 지난 6월 행정안전부가 사모 부동산펀드와 사모 리츠가 보유한 부동산(토지)에 대한 분리과세 혜택을 폐지하기로 했기 때문이다.


6월 이후 신규 설정된 사모 상품에 대해선 분리과세 혜택을 주지 않는다. 기존 상품에 한해서도 부분 유예기간을 두지만 점차 합산과세 대상에 포함할 방침이다. 매년 20%씩을 합산과세 대상으로 편입하기 때문에 2025년 6월 이후에는 편입 부동산 전체가 합산과세 영역으로 들어오게 된다.

사모펀드 편입 자산이 합산과세 대상에 포함되면서 세부담이 커졌다. 그간 종합부동산세를 부과받지 않았던 사모펀드가 종합부동산세를 납부해야할 처지에 놓였다. 분리과세 적용 당시 0.24%의 단일 세율을 적용받았던 사모펀드는 세부담이 커졌다. 공시지가 10억원 이상 토지를 편입할 경우 재산세율은 0.48%로 늘게 된다.

400억원이 넘는 공시지가 토지가 편입될 경우 0.84%까지 세율이 높아진다. 특히 규모가 큰 사모부동산 펀드 위주로 세금 부담이 확대될 것으로 보인다. 이에 따라 앞서 부동산 자산운용사들은 펀드 및 리츠가 목표로하는 수익률에도 영향이 있을 것이란 우려를 제기된 바 있다.

정부가 공모 부동산펀드와 리츠에만 분리과세 혜택을 주기로 하면서 사모펀드와 리츠가 공모 영역으로 넘어오고 있다. 기존 설정됐던 사모 상품이라도 공모 재간접 형태로 거래되면 공모와 마찬가지로 분리과세 혜택을 적용받을 수 있다.

앞서 NH프라임리츠, 이지스밸류리츠, 이지스레지던스리츠 뿐 아니라 상장일정을 연기한 마스턴프리미어리츠 역시 사모펀드의 수익증권을 편입한 재간접 리츠다. 향후 사모재간접 리츠는 점차 늘어날 것으로 보인다.

실제로 자산운용사들은 리츠 자산관리회사(AMC) 인가를 신청하는 등 리츠 사업을 위한 준비에 나서고 있다. 리츠 자산관리회사 인가 신청을 위해선 70억원 이상의 자본금을 갖춰야 한다.

업계 관계자는 "최근 몇년간 설정됐던 사모 부동산 펀드의 만기가 길 경우 향후 합산과세 대상이 되면 수익률 저하로 이어질 수 있다"라며 "공모 상장 리츠로 전환하는 작업을 통해 분리과세 혜택을 유지하려는 사례가 늘어날 것으로 보인다"라고 말했다.
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