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'비주거 확대' SK디앤디, 성수 리테일자산 매입구조는 총사업비 800억, 롯데손해보험 대주…추후 '디앤디플랫폼' 리츠 편입 전망

고진영 기자공개 2020-08-11 10:49:32

이 기사는 2020년 08월 07일 15:59 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

성수동 지식산업센터 리테일자산에 투자를 추진 중이던 SK디앤디가 매입작업을 마무리했다. 이 자산은 총 3개 건물로 나뉘어져 있는데 추후 상장을 앞둔 ‘디앤디플랫폼’ 리츠에 편입돼 증시에 입성할 예정이다. SK디앤디는 사업비의 60%가량을 대출로 충당했으며 롯데손해보험이 대주로 나서 자금 조달을 도왔다.

7일 부동산업계에 따르면 SK디앤디의 리츠AMC(자산관리회사)인 '디앤디인베스트먼트'는 최근 성수동에 있는 리테일 자산 3개에 대해 잔금을 모두 치렀다. 현재 소유권 이전 신청을 접수해 등기가 처리 중에 있다. 등기상 매도인은 수탁자인 코리아신탁과 무궁화신탁이다.

인수주체인 리츠에는 800억원의 총사업비가 투입됐다. 자산별로 각 222억원, 340억원, 47억원 등 모두 605억원에 3개동을 매입했으며 여기에 중도금 이자와 환경비용, 취득부대비용, 예비비 등이 따로 들어갔다.

자금 조달 구조를 살피면 SK디앤디는 800억원 가운데 에쿼티(equity)로 320억원을 채우고 나머지는 론(loan)으로 충당했다. 에쿼티는 사모 형태인데 234억원이 우선주, 86억원이 보통주 몫이다.

론의 경우 먼저 중도금을 치르기 위해 올해 초 롯데손해보험으로부터 182억원을 빌렸다. 브릿지 론(Bridge Loan) 성격의 차입금으로 이자율은 5.5%였다. 또 거래 마무리 시점에 다시 480억원을 롯데손해보험에서 장기차입해 먼저 끌어썼던 브릿지 론을 갚고 나머지는 잔금으로 치렀다. 이자율은 4.5%이며 연간 금융비용은 21억6000만원 수준으로 계산된다.

이번에 매입한 자산은 서울 성수동 소재 지식산업센터에서 3개 블럭의 저층부에 자리한 지원시설이다. 생각공장데시앙플렉스(A동)와 성수SK브이원센터1(B동), 성수SK브이원센터2(C동) 등 3개동으로 이뤄졌다. 연면적은 차례대로 각각 8436㎡, 7122.4㎡, 1883㎡ 규모다.

리츠 측은 이 자산을 4년 동안 임대운영하기로 했으며 에쿼티 투자자에 대한 예상 배당률은 우선주 기준 6.5% 선이다. 2024년 즈음부터 매각을 추진해 투자금 회수에 나설 계획이다. 예상 매각가는 연평균 공시지가 상승률을 3%대로 가정했을 때 900억선으로 추정된다. 이 경우 100억원 안팎의 매각 차익을 거둘 수 있다.

또 SK디앤디는 해당 리츠를 추후 '디앤디플랫폼' 리츠에 자(子)리츠 형태로 편입할 계획이다. 디앤디플랫폼 리츠는 SK디앤디가 포트폴리오 확대 차원에서 조성한 상품으로 비주거용 상품만 취급한다. 이를 모(母)리츠로 해서 자리츠를 추가로 담아가는 구조다.

디앤디플랫폼 리츠의 첫 번째 기초자산은 문래동 영시티로 낙점됐으며 매입주체이자 자리츠가 될 ‘영시티 리츠’는 해당 빌딩을 최근 5485억원에 매입했다.

일본 아마존 물류센터에 투자한 펀드의 수익증권도 사들일 예정이다. 연면적 6만평 수준으로 일본 내에서 가장 큰 아마존 물류센터다. 이 물류센터 매입을 위해 조성된 부동산 펀드의 수익증권 930억원 규모를 디앤디플랫폼가 기초자산으로 담는다.

SK디앤디는 일단 영시티와 아마존물류센터 이 2개 라인업으로 10월 즈음 디앤디플랫폼 리츠의 IPO를 진행하고 성수동 리테일자산은 상장 이후에 편입할 계획이다. 이밖에 작년에 매입한 서울 신사동 자라홈빌딩 등 기존 운영 중이던 자산들도 향후 디앤디플랫폼에 담기로 했다.

SK디앤디가 이처럼 재간접 투자형 리츠의 IPO를 추진하는 것은 리츠사업의 포트폴리오 쏠림 현상을 해소하기 위해서다. 그동안 주거상품에 치중해 사업을 벌여왔기 때문이다.

실제 2017년 디앤디인베스트먼트를 100% 자회사로 설립해 리츠 시장에 발을 들인 뒤 현재 8개의 리츠를 운용 중인데 이 가운데 7개가 주거시설을 기초자산으로 하고 있다.

세부적으로 △디디아이에스와이230(959억원) △디디아이에스씨57(675억원) △디디아이에스씨1338(1385억원) △디디아이에스씨(1134억원) △디디아이에스에스에이치큐(406억원) △디디아이레지덴셜제1호(1141억원) 등이며 주로 임대주택 개발 리츠다.
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