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[부동산 운용사 열전]‘물류 특화’ ADF운용, 개발·투자·운영 ‘원스톱’①국내 1세대 물류부동산 전문인력 포진, 이익 상승추세 지속

이민호 기자공개 2020-09-17 13:07:18

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글로벌 금융위기 이후 잠잠했던 부동산펀드 시장은 2016년부터 폭발적으로 성장했다. 저금리 기조와 금융시장 불확실성이 지속되자 국내외 부동산에 투자하려는 수요가 큰폭으로 불어났기 때문이다. 이르면 올해 부동산펀드 시장 규모는 100조원을 돌파할 전망이다. 더벨은 그동안 시장을 일궈온 부동산 운용사들과 그 속에서 핵심적인 역할을 해왔던 키맨(Key man)들을 조명해본다.

이 기사는 2020년 09월 15일 15:10 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

ADF자산운용은 국내 대표 물류부동산 전문 운용사다. 미국 물류부동산 개발·투자사 프로로지스(ProLogis)의 노하우를 계승한 국내 물류부동산 투자 1세대 키맨들이 다수 포진해있다. 운용자산 규모가 3조원에 육박하면서 순이익도 가파르게 늘고 있다.

◇프로로지스코리아 핵심임원 ‘의기투합’…부동산 개발·투자·운영 ‘원스톱’

ADF자산운용을 이끌고 있는 키맨들은 대부분 미국 물류부동산 개발·투자사이자 뉴욕증권거래소 상장사인 프로로지스의 한국법인(프로로지스코리아)에서 처음 인연을 맺었다. 프로로지스코리아는 2011년 국내시장에서 철수하면서 보유하고 있던 4000억원 규모 자산을 메이저 출자자(LP)였던 싱가포르투자청(GIC)에 매각했다. GIC가 매입한 국내자산의 관리를 전담하기 위해 설립된 회사가 켄달스퀘어파트너스다.


켄달스퀘어파트너스 공동 창업자 중 한 명이 김창현 대표다. 이후 회사가 분리되면서 김 대표 중심으로 2014년 12월 ADF자산운용이 설립됐다. ADF자산운용은 2015년 3월 집합투자업 인가 이후 켄달스퀘어파트너스의 기존 자산관리업무에 대한 인수를 완료했다.

김 대표는 ADF자산운용의 최고경영자(CEO)로 전체 업무를 총괄하고 있다. ADF자산운용 대표 취임 이전에는 카길파이낸셜인베스트먼트코리아와 한국기업평가에서 경력을 쌓았으며 프로로지스코리아 부사장을 거쳐 켄달스퀘어파트너스 공동대표를 역임했다. 부동산 투자·개발, 부동산금융, 부실채권(NPL) 투자 경력이 올해로 28년째인 이 분야 국내 최고 전문가 중 한 명이다.

강우영 부대표는 최고투자책임자(CIO)이자 최고운영책임자(COO)로 활약하고 있다. ADF자산운용은 대표이사 산하에 투자본부, 운용본부, 자산관리본부를 두고 있는데 강 부대표가 책임지고 있는 투자본부는 시장 및 투자자산 리서치, 운용전략 수립, 투자 타당성 검토와 더불어 자산실사와 매매계약까지 담당하는 조직이다.

강 부대표는 부동산 투자·개발과 기업금융 분야에서 23년 경력을 보유하고 있으며 현대그룹 구조조정본부, 현대증권, 신한금융투자를 거쳐 프로로지스코리아 1호 직원으로 최고재무책임자(CFO)를 역임했다. 이후 싱가포르 국부펀드 테마섹(Temasek)의 부동산 자회사인 메이플트리(Mapletree)의 한국법인(메이플트리코리아) 대표를 지냈다.

운용본부는 CFO인 김영탁 전무가 책임지고 있다. 운용본부는 국내 실물부동산 운용을 전담하고 있으며 펀드 수익금 배당과 회계·세무 업무도 담당하는 조직이다. 김 전무는 경력 23년의 부동산 회계·세무 전문가로 화인경영회계법인과 삼일회계법인을 거쳐 프로로지스코리아 재무 총괄 이사를 역임했으며 이후 켄달스퀘어파트너스에서 CFO를 지냈다.

부동산 개발 23년 전문가인 윤형진 전무는 자산관리본부를 이끌고 있다. 임대공급·수요 리서치와 임대차 관리부터 자산가치 상승전략 수립까지 책임지는 조직이 자산관리본부다. 윤 전무는 존스랑라살르코리아(JLL Korea), 삼성테스코, 한미파슨스, 삼성건설에서 경력을 쌓은 이후 에이엠비프로퍼티코리아(AMB Property Korea) 이사와 켄달스퀘어파트너스 자산관리 총괄 이사로 재직했다.


◇운용자산 규모 3조 육박…순이익 가파른 증가세

ADF자산운용은 설립 이후 가파른 성장세를 구가했다. 올해 9월초 기준 총 18건(총 연면적 53만7310평)의 물류부동산에 대한 투자·관리·운용을 수행하고 있으며 자산규모는 2조9000억원 수준이다.

투자자산이 늘어나는 만큼 순이익도 뚜렷한 증가세를 보였다. ADF자산운용 영업보고서에 따르면 사업 첫해인 2015년 3억원에 그쳤던 순이익은 2017년 11억원으로 크게 뛰었고 2018년 26억원으로 또 한 번 도약했다. 지난해 순이익은 41억원으로 2018년보다 58.8% 증가했다. 올해 상반기에도 24억원의 순이익을 달성하며 순항하고 있다.

순이익 증가에는 펀드설정액(에쿼티투자분) 확대에 따른 수수료수익 증가가 크게 기여했다. 2015년말 983억원이었던 펀드설정잔액은 2년 만에 5000억원을 돌파했고 이후 꾸준한 상승세를 보이며 지난해말 6862억원을 기록했다. 올해 상반기말 펀드설정잔액은 6932억원이다.

이에 따라 수수료수익 중 펀드운용보수는 2016년 17억원에서 지난해 64억원으로 뛰어올랐다. 여기에 부동산 자산관리(PM·Property Management)와 임대관리(LM·Leasing Management)에서 발생하는 수익이 포함되는 기타 항목에서 지난해 52억원이 기록됐다.

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