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'5400억' 파인애비뉴B동 매각 변수, 우선매수권 소멸 코람코신탁 주관사 선정 진행 중···코람코운용 인수 실패 후 두 번째 시도

이명관 기자공개 2020-09-21 08:24:55

이 기사는 2020년 09월 17일 13:50 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

코람코자산신탁이 파인애비뉴B동 매각을 처음부터 다시 시작한다. 변수가 됐던 우선매수권(콜옵션)이 소멸된 만큼 잠재 원매자들의 관심이 이어질 것으로 보인다.

매각가는 5400억원이 기준이 될 전망이다. 이는 앞서 인수자로 낙점된 코람코자산운용이 제시했던 가격이다. 코람코자산운용은 콜옵션을 보유한 킴스21로부터 권리를 사들이면서 파인애비뉴B동의 우선협상자가 됐다. 하지만 막판 재원조달에 실패하면서 거래를 매듭짓지 못했다.

17일 부동산업계에 따르면 코람코자산신탁이 파인애비뉴B동 매각을 위해 주관사를 새로 선정하고 있다. 현재 부동산 자문사를 대상으로 입찰제안서(RFP)를 발송했다. 주관사 선정 절차는 내달 중 마무리될 전망이다.

시장에선 이번엔 파인애비뉴B동이 새 주인을 맞이할 가능성이 높다고 관측한다. 이유는 핵심변수인 콜옵션이 소멸됐기 때문이다. 콜옵션의 존재는 잠재 원매자들이 입찰 참여를 꺼리는 요소다. 권리 행사 여부에 따라 최종 인수자가 결정되는데, 이 변수를 잠재 원매자들이 통제할 수 없는 탓이다.

파인애비뉴B동도 콜옵션이 존재했다. 앞서 개발에 참여했던 킴스21이 권리 보유자였다. 이후 코람코자산운용에 권리가 넘어갔다. 이 콜옵션의 권리 행사 기한은 지난달 24일까지였다.

코람코자산신탁은 최근까지 진행해온 첫 번째 매각 시도가 무위에 그치면서 처음부터 절차를 다시 진행 중이다. 원매자들은 앞서 거론된 가격을 기준으로 입찰 참여를 준비할 것으로 전망된다.

앞서 코람코자산신탁이 파인애비뉴B동 매각을 위해 협의를 진행했던 곳은 코람코자산운용이다. 코람코자산운용은 킴스21로부터 파인애비뉴B동 콜옵션을 매입한 이후 권리를 행사했다. 매각가는 킴스21이 콜옵션을 부여받을 당시 물가상승률에 준해서 가격을 책정하는 조건에 따라 산정됐다. 이렇게 책정된 가격은 3.3㎡당 3000만원 수준이다. 연면적 기준으로 보면 5400억원이다.

순조롭게 진행되던 딜은 코람코자산운용이 재원조달에 차질을 빚으면서 삐걱됐다. 계획대로면 코람코자산운용은 부대비용을 비롯해 총 5800억원을 조달해야 했다. 삼성증권과 한국투자증권이 총액인수 형태로 에쿼티 투자자로 나설 예정이었다. 그런데 삼성증권이 공실 리스크를 우려해 포기하면서 변수가 발생했다.

한국투자증권이 삼성증권 몫까지 조달하겠다고 나서면서 큰 문제가 되지 않을 것 같았다. 하지만 한국투자증권도 내부 심의를 통과하지 못했다. 결국 협상 기한 내에 재원을 마련하지 못하면서 배타적 협상 권한을 잃었다. 이들 증권사가 백기를 든 이유는 공실률 탓이다. 현재 파인애비뉴B동의 공실률은 약 10%로 전해진다.

부동산업계 관계자는 "콜옵션이 소멸된 만큼 원매자들의 관심이 높은 상태"라며 "공실률 문제가 변수가 될 것 같지만, 그리 높은 편은 아니라 거래성사 가능성이 높아 보인다"고 말했다.

현재 파인애비뉴B동의 소유자는 리츠 '코크랩파인애비뉴'다. 주요 주주는 최대주주인 교직원연금공단(24.39%)을 비롯해 한국증권금융(14.63%), 오렌지라이프생명보험(14.63%),농협생명보험(14.63%), 킴스21(14.63%) 등이다.

파인애비뉴B동은 서울 중구 을지로 대로변에 자리하고 있어 가시성과 접근성이 뛰어나다는 평가다. 특히 지하철 2호선 을지로3가역과 인접해 있는 초역세권이다. 공실이 없다고 가정할 때 연간 임대료는 87억원 수준이다. 기타 관리수익까지 고려하면 연간 기대할 수 있는 총 수익은 140억원 수준이다. 2011년 준공된 건물로 한솔제지, 한화시스템 등 우량 임차인이 입주해 있다.
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