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[건물관리(FM)업 리포트]FM보다 PM 내세운 교보리얼코…'독립성' 의지교보생명 매출 의존도 30%…부동산 컨설팅·신재생 에너지 등 신사업 활발

이정완 기자공개 2020-09-24 10:20:22

[편집자주]

건물관리(FM·Facility Management)는 대중에게 생소한 사업이다. 하지만 다수의 직장인이 일상을 보내는 오피스·공장과 여가 활동을 위한 쇼핑몰·휴양시설 등에서 건물관리업체의 서비스가 빠진다면 그 공간은 무용지물이 된다. 그룹 물량을 기반삼아 탄탄한 실적을 거두고 있는 대기업 계열 건물관리 업체를 중심으로 더벨이 들여다봤다.

이 기사는 2020년 09월 22일 15:13 더벨 유료페이지에 표출된 기사입니다.

대부분의 건물관리업체는 자산관리(PM: Property Management)보다 시설관리(FM: Facility Management)사업 매출 비중이 높다. 이 탓에 부동산 자산 전반을 관리하는 PM 사업을 키우고 싶어도 회사 실적을 책임지는 FM 사업을 전면에 드러낼 수 밖에 없다.

하지만 교보리얼코는 상황이 다르다. 단순한 시설 유지보수를 넘어 자산 관리부터 매입·매각 컨설팅까지 PM 역량을 강조한 덕에 성과를 얻고 있다. 모회사인 교보생명으로부터 독립성을 확보하기 위해 노력한 결과다.

교보생명이 공시한 반기보고서에 따르면 교보리얼코는 올해 상반기 기준 매출 511억원, 당기순이익 19억원을 기록해 지난해 같은 기간 매출 491억원, 당기순이익 8억원 대비 매출과 당기순이익 모두 증가했다. 교보리얼코는 교보생명보험이 지분 100%를 보유한 자회사다.

교보리얼코는 1979년 교보생명의 부동산 시설관리로 시작한 회사다. 여느 대기업 계열 건물관리 회사가 그렇듯 교보생명그룹이 발주한 물량을 발판으로 사업을 시작했다. 광화문 교보빌딩, 강남 교보타워 등 교보생명보험의 대표적인 오피스 빌딩이 교보리얼코가 관리하는 부동산 자산이다.

다만 현재는 교보생명그룹에 대한 의존도를 낮췄다. 교보리얼코가 거둔 지난해 매출 1773억원 중 교보생명보험 계열사 매출은 516억원으로 30% 수준이다. 다른 대기업 계열 건물관리업체의 모그룹 실적 비중이 절반 이상인 것을 감안하면 상당히 낮은 수치다.

교보리얼코 관계자는 "모회사에 실적 대부분을 의지하다가 의존도를 낮추기 위해 자체 경쟁력을 키우기 위해 외부 FM·PM 진출을 결정했다"며 "대기업 계열 건물관리업체였기 때문에 트랙레코드는 없었지만 서비스 품질을 높여 승부했다"고 말했다.

교보리얼코 대형 오피스 부동산 관리 실적(출처=교보리얼코)

교보리얼코는 종로타워, 강남 카이트타워 등 대형 오피스 빌딩을 자산관리 포트폴리오에 추가했다. 교보리얼코는 지난해 KB자산운용이 종로타워를 매입할 때 직접 투자에 참여해 PM과 FM을 모두 수주할 수 있었다. PM은 위탁 받은 부동산 자산 가치를 높이기 위해 시설관리는 물론 공실 해소 등 임대 관리까지 도맡는 사업이다.

교보리얼코는 고객의 부동산 매입 과정 중 에쿼티(Equity) 투자에 참여하며 부동산 자산관리 사업을 키울 수 있었다. 물론 여전히 FM 매출이 PM 매출보다 높다는 게 회사 측의 설명이지만 교보리얼코는 PM 수주를 늘리기 위해 자산 전반에 대한 관리 역량을 적극 드러내고 있다.

교보리얼코의 경쟁력 강화는 2017년 김상진 대표이사가 취임한 뒤부터 본격화됐다. 김 대표는 전북대 경제학과를 졸업 후 교보생명에 입사해 부동산사업팀장, 기업금융사업본부장을 맡다가 2014년부터 생보부동산신탁 대표로 자리를 옮겼다. 부동산 사업에서 오랜 경력을 쌓은 만큼 부동산 개발과 금융 분야에 전문성이 높다는 평이다.

김 대표는 교보리얼코에 합류한 후 외부에서 경쟁력 있는 전문가를 영입해왔다. 부동산 시장에 특화된 마케터 등이었다. 이를 통해 교보리얼코를 단순히 부동산 자산관리 회사가 아닌 종합 부동산 서비스 회사로 키우고자 했다. CRBE, 새빌스, JLL 등 외국계 부동산 서비스 회사가 주도하는 부동산 컨설팅 시장으로도 사업을 키웠다.

그렇게 성장한 사업이 부동산 매입·매각 컨설팅이다. 부동산 매입·매각 컨설팅 사업은 PM·FM과 비교해 이익률이 압도적으로 높기 때문에 수주하기는 어려워도 회사 실적에 기여하는 바가 우수하다.

외부에서 영입된 마케터가 적극적으로 부동산 자산운용사, 리츠 자산관리회사 등과 접촉하며 수주를 늘리기 위해 노력한 덕에 교보리얼코는 엠디엠타워(당산, 인계) 매입 컨설팅, DGB생명 부산사옥 매입·매각 컨설팅 등을 진행할 수 있었다.

교보리얼코는 지난해부터 신규사업 진출에도 적극 나서는 상황이다. 신재생 에너지 사업이 대표적이다. 태양광 생산 시설 기획부터 금융 조달, 시공 후 운영관리(O&M)을 모두 교보리얼코에서 실시한다. 개발 사업 성격까지 띄는 이 사업은 교보리얼코의 미래 지향점이 디벨로퍼 사업에 있다는 것을 보여주는 대목이다.

김 대표 취임 이후 시작한 사업 확장 전략은 현재로서는 성공적인 분위기다. 2017년만해도 영업이익이 수천만원 수준의 흑자를 기록하는데 그쳤지만 지난해부터 안정적인 흑자 전환을 달성했다. 올해도 지난해 대비 매출·영업이익 모두 늘어나며 실적 상승세가 이어질 것으로 보인다.

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